Petites maisons, appartements ou imposantes villas à plusieurs millions d'euros: tous les types de biens ont la cote en ce moment à Rhode-Saint-Genèse. Le marché immobilier a bien connu un ralentissement dû au confinement lors du premier trimestre 2020, mais l'activité - et surtout les prix - sont repartis de plus belle les mois suivants. Au troisième trimestre de l'année, Rhode-Saint-Genèse apparaissait ainsi comme la septième commune la plus chère en Flandre avec un prix médian de 525.000 euros pour les maisons (tous types confondus). Le marché local a connu des fluctuations ces dernières années, mais la tendance est à la hausse: entre 2010 et 2019, le prix médian des maisons de 2 et 3 façades est par exemple passé de 220.000 à 297.000 euros, et celui des villas de 550.000 à 640.000 euros. Avant cela, ce type de bien n'avait jamais franchi la barre des 600.000 euros de prix médian.
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Petites maisons, appartements ou imposantes villas à plusieurs millions d'euros: tous les types de biens ont la cote en ce moment à Rhode-Saint-Genèse. Le marché immobilier a bien connu un ralentissement dû au confinement lors du premier trimestre 2020, mais l'activité - et surtout les prix - sont repartis de plus belle les mois suivants. Au troisième trimestre de l'année, Rhode-Saint-Genèse apparaissait ainsi comme la septième commune la plus chère en Flandre avec un prix médian de 525.000 euros pour les maisons (tous types confondus). Le marché local a connu des fluctuations ces dernières années, mais la tendance est à la hausse: entre 2010 et 2019, le prix médian des maisons de 2 et 3 façades est par exemple passé de 220.000 à 297.000 euros, et celui des villas de 550.000 à 640.000 euros. Avant cela, ce type de bien n'avait jamais franchi la barre des 600.000 euros de prix médian. La crise et le Covid-19 n'ont fait que renforcer l'attrait pour Rhode-Saint-Genèse. "Alors que nos bureaux à Bruxelles et Grez-Doiceau ont enregistré une baisse en 2020, notre chiffre d'affaires est resté stable à Rhode-Saint-Genèse malgré plusieurs mois d'arrêts dus à l'épidémie, observe Augustin Falisse, directeur de l'agence immobilière Modifa. Durant le premier confinement, nous avons même vendu quelques biens sur base de visites virtuelles à des gens qui étaient coincés à Bruxelles." Depuis lors, le responsable d'agence confie recevoir régulièrement des demandes insistantes d'acheteurs qui cherchent un bien dans la commune et ne parviennent pas à réaliser leur projet. "Par rapport à 2019, il y a désormais beaucoup moins de curieux et les délais de vente se sont accélérés, dit-il. A présent, il faut entre quelques jours et trois mois pour qu'un bien trouve acquéreur." Cette accélération du marché s'explique notamment par le déséquilibre entre l'offre et la demande à Rhode-Saint-Genèse. Le phénomène n'est pas nouveau, mais il s'est amplifié avec le Covid-19. "Il y a désormais moins de biens en vente jusqu'à 1 million d'euros, observe Bernard Van den Heuvel, administrateur délégué d'Immo Pia Mai. Plutôt que de vendre leur habitation, certains propriétaires qui avaient prévu de partir en maison de repos ou en résidence services ont par exemple préféré adapter leur logement et se faire aider à domicile." A l'inverse, l'intérêt des acheteurs pour Rhode-Saint-Genèse ne faiblit pas ces dernières années, et encore moins depuis l'arrivée de la crise sanitaire. "Bruxelles est devenue moins attrayante pour de multiples raisons, et on lui préfère désormais la Flandre. Cela explique le succès de Rhode-Saint-Genèse, mais aussi des communes aux alentours comme Alsemberg ou Beersel, où les prix immobiliers sont un peu moins élevés", poursuit Bernard Van den Heuvel. Si les acheteurs se tournent de préférence vers la Flandre, c'est entre autres pour des raisons financières: les droits d'enregistrement pour une habitation unique servant de logement familial s'y élèvent en effet à 6%, contre 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Cet avantage n'est toutefois pas le seul à expliquer le succès immobilier de Rhode-Saint-Genèse... La commune est prisée pour d'autres raisons comme sa proximité immédiate avec la capitale et les axes routiers, son offre de facilités et d'infrastructures, et bien sûr son cadre privilégié. Malgré sa localisation, Rhode-Saint-Genèse a en effet réussi à rester une commune particulièrement verte. Une part importante de son territoire est occupée par la forêt de Soignes, mais aussi par des champs et sites naturels comme l'étang des 7 fontaines. Au début du 20e siècle, la commune était d'ailleurs appréciée par les Bruxellois en quête d'une seconde résidence à la campagne. Elle a ensuite connu une forte urbanisation dans les années 1960 et, comme la population de ces habitations est devenue âgée, elle est aujourd'hui remplacée par une plus jeune. "Un vrai changement de génération est en train de se produire, remarque Pierre Rolin, bourgmestre de Rhode-Saint-Genèse. Beaucoup de jeunes s'installent dans la commune parce qu'ils y trouvent l'équilibre entre la proximité de la ville et la nature. Ce phénomène s'auto-alimente car les jeunes qui se sentent bien dans la commune ont tendance à en attirer d'autres." Souvent, les jeunes qui s'installent à Rhode-Saint-Genèse ont déjà été locataires ou propriétaires d'un autre bien, car la commune est difficilement accessible financièrement à ceux qui démarrent dans la vie active. Et la crise sanitaire n'a pas atténué ce phénomène, au contraire. Après avoir connu un petit creux durant une dizaine d'années, les villas à plusieurs millions d'euros sont par exemple de nouveau prisées. Leur clientèle a toutefois changé, comme le remarque Bernard Van den Heuvel: "Auparavant, ces biens étaient souvent acquis par des Français, alors que désormais on a davantage d'acheteurs originaires de Flandre". Comme ce secteur des biens haut de gamme est restreint, l'acheteur y est encore maître. "Pour ce qui est des logements en dessous du million d'euros, c'est par contre un marché de vendeurs tant l'offre est inférieure à la demande", souligne Bernard Van den Heuvel. Dans cette gamme de prix, on retrouve aussi bien des villas (parfois anciennes) que des petites maisons deux ou trois façades. Ces dernières sont nombreuses dans le centre de la commune, mais elles font rarement long feu sur le marché immobilier. "Dernièrement, nous avions en portefeuille une petite maison des années 1950 sur un terrain de 7 ou 8 ares, dans un très bon quartier, illustre Augustin Falisse. Elle était affichée à 450.000 euros et après quelques jours à peine, nous avons arrêté les visites car nous avions 40 demandes et plusieurs offres." La tension est si forte pour les biens jusqu'à 400.000 ou 500.000 euros que les ventes sont rapides, et les prix ont tendance à flamber. Cette situation a de quoi ravir les vendeurs, mais Bernard Van den Heuvel conseille aux acheteurs d'être prudents: "L'augmentation est telle que certains prix sont surfaits. Si jamais une crise devait survenir ou si un événement comme un divorce devait pousser les acheteurs à revendre rapidement leurs biens, ceux-ci pourraient bien perdre de l'argent. Il faut donc essayer de rester réaliste par rapport à la valeur de ces biens." Les prix élevés des biens à Rhode-Saint-Genèse entraînent aussi d'autres enjeux, comme celui de l'accessibilité au logement. Selon le bourgmestre Pierre Rolin, la commune défend son caractère vert et ne cherche pas à augmenter rapidement son nombre d'habitants, mais elle n'a nullement l'intention d'être une zone élitiste. Les autorités locales comme régionales font donc en sorte d'y développer des habitations abordables ou publiques. Il est notamment question de rattraper le retard en matière de logements sociaux en créant environ 200 habitats de ce type dans les prochaines années. Vu les prix élevés des terrains à Rhode, atteindre un équilibre financier est très compliqué lorsqu'on y construit du logement public. La commune mise donc aussi sur les promoteurs privés pour atteindre ses objectifs: "La réglementation impose aux promoteurs de prévoir 20% d'habitats sociaux dans leurs projets, ou alors de verser une indemnité de 50.000 euros par unité non créée, explique Pierre Rolin. Cet argent est placé dans un fonds qui permet ensuite à la commune de construire elle-même des logements publics manquants." Pour faire face à l'importante demande immobilière et augmenter l'offre de biens plus abordables, certains plaident aussi pour diviser les imposantes villas et leurs terrains en plus petites unités. Mais, jusqu'à présent, la commune refuse d'adopter cette stratégie: "Augmenter l'habitat de manière quantitative entraîne des problèmes inhérents à une plus grande densité, par exemple au niveau de la mobilité, de la sécurité, des infrastructures publiques, etc.", souligne le bourgmestre. Les autorités locales soutiennent par contre les promotions immobilières et notamment la création d'appartements, qui sont encore peu nombreux sur le territoire de Rhode-Saint-Genèse. La plupart des projets sont de petite taille, mais il existe aussi quelques réalisations de plus grande ampleur, comme au sein du parc Novarode près de la maison communale. Il s'agit d'un ancien site industriel sur lequel le promoteur Immpact pourrait développer environ 350 habitations au total, dont un lotissement de plusieurs dizaines de maisons. "L'objectif est de créer une mixité de logements permettant à deux ou trois générations de vivre autour du parc", précise Kevin Perez, directeur commercial chez Immpact. Pour l'instant, la société a déjà bâti et vendu sur le site deux immeubles rassemblant environ 80 appartements. Un troisième bâtiment est en cours de construction, avec 11 appartements haut de gamme donnant vue sur le parc. "En deux mois, six étaient déjà vendus, principalement à des personnes plus âgées qui avaient de grosses villas dans la région et qui souhaitent vivre dans de grands appartements avec terrasse(s)", poursuit Kevin Perez. "Ce genre de vue est difficile à trouver près de Bruxelles, et à Rhode-Saint-Genèse les prix restent un peu plus accessibles que dans des communes comme Uccle ou Ixelles où les terrains sont impayables et font grimper les tarifs." Rhode-Saint-Genèse veut privilégier la qualité plutôt que la quantité, et d'autres projets luxueux sont à l'étude. Mais la commune profite aussi des promotions immobilières pour rénover et revitaliser certains de ses quartiers. "Il n'y a plus beaucoup de parcelles à bâtir, par contre il y a des endroits à redynamiser, explique encore Pierre Rolin. A la chaussée de Hal par exemple, d'anciennes petites entreprises ont été transformées en immeubles à appartements et ont amené des résidents dans un endroit qui était peu habité et moins prisé. Ces projets permettent au quartier de gagner en attractivité." La construction d'appartements permet aussi à Rhode-Saint-Genèse de proposer des habitations plus abordables à l'achat. Mais ces biens ne sont pas non plus épargnés par les hausses de prix. Et en 2020, leur prix médian a atteint les 320.000 euros.