Il n’y a jamais eu autant d’appartements neufs à vendre dans la Cité ardente. L’amorce d’une nouvelle ère. Et les prix s’envolent (+ 7% en un an). Une bonne dynamique qui se reflète dans pratiquement toute la province, où l’offre est particulièrement conséquente.
Nouvelle embellie pour l’offre liégeoise d’appartements neufs. Après un léger recul en septembre dernier, elle retourne dans des standards très élevés. L’ascension semble donc lancée pour la province d’autant que les projets d’envergure vont dorénavant se succéder les uns après les autres en centre-ville. La commercialisation du nouveau quartier Rives Ardentes à Coronmeuse (1.325 logements) lancée mi-mars, quelques mois après le démarrage des projets Bavière et Paradis Express, n’est que l’un des premiers éléments d’un renouveau immobilier liégeois.
Si l’offre en centre-ville reste dynamique, c’est également le cas dans les entités de sa proche périphérie telles que Seraing, Ans ou Chaudfontaine de même que dans les communes autour de Visé. De quoi voir apparaître un marché à deux vitesses.
Selon les derniers chiffres du bureau de Crombrugghe & Partners, on dénombre donc 1.607 unités mises en vente en août (pour 1.136 unités en septembre dernier). Et ce, dans 132 projets différents. Une remontée de l’offre qui se traduit par une importante hausse des prix (+ 4%) par rapport à l’an dernier (et en hausse de 11% par rapport à 2018). Le prix d’un appartement type de 98 m2 s’élève à 242.650 euros. Les prix restent homogènes dans toute la province.
Le retour de Verviers
L’offre dans le centre-ville liégeois s’envole avec 436 appartements neufs mis en vente. Il n’y en a jamais eu autant. Ce marché est entré dans une nouvelle ère depuis début 2019, avec une offre deux fois plus importante que précédemment. Le décollage amorcé en 2019 semble bien réel. Et l’atterrissage pas encore envisagé. On dénombre 36.450 m2 de projets commercialisés aujourd’hui alors que ce chiffre n’était encore que de 18.650 m2 en 2017.
Les nouveaux projets font grimper les prix (+ 7% en un an, + 13% en trois ans). Parmi les projets en cours, relevons Bavière (Thomas & Piron, UrbaLiège et BPI), Rives Ardentes (Neolegia), les Jardins du Terril (Matexi), Clos Vertbuisson (Horizon Groupe), Les Terrasses de l’Héliport (Diade), la résidence Asklepios (Immobilier Concept), Les Jardins du Val Benoit (Concept Confort), les Résidence Alix et Nessy (Proconcept), le Pont d’Embourg et Yust Liège (Yust).
L’autre district qui a le vent en poupe, c’est celui de Liège-Nord (Verviers, Visé, Chaudfontaine, etc.) qui effectue en quelques mois un retour en force sur le marché (de 120 à 401 unités en sept mois). On le voit notamment à Verviers qui comptabilise 13 projets. Cette hausse de l’offre se traduit par une hausse des prix (+ 4,5%) dans la lignée de la hausse constatée pour toute la province. Rayon projets, relevons le Parc de l’Auca (Thomas & Piron) et Meuseview (Perspective Groupe) à Visé, les Prés Carats (Gehlen Immo) à Stembert, le domaine de Calidis (Eiffage) à Chaudfontaine, la résidence Phoenix (Green Construct), le domaine Bonvoisin (Gehlen Immo) et Tilleuls 33 (Bernard Construction) à Verviers.
L’offre est stable en périphérie liégeoise (Seraing, Herstal, Ans, etc.), même si elle reste dans des standards élevés avec 265 appartements mis en vente. Les prix sont en recul de 1,1% par rapport à l’an dernier (2.300 euros/m2). Herstal, Seraing et Fléron concentrent toujours l’essentiel du stock. Parmi les projets mis en vente, citons notamment La Folie Douce (Solico) et Les Vergers du Bay Bonnet (Horizon Groupe) à Fléron, Le Préale (General Construction) et la Résidence Gabriel (B4Home) à Herstal, les résidences Oxygène, du Parc (Bim) et La Roche (Wust) à Seraing.
Spa et Huy confirment
Rebond également du côté de Spa, Sprimont et Aywaille (Liège Est). L’offre retrouve des couleurs (133 appartements). Un marché tiré vers le haut par les projets situés à Spa, dont les prix moyens sont affichés à 3.040 euros/m2, bien plus haut que la moyenne de ce district (2.400 euros/m2). Parmi les projets spadois, citons principalement les Villas de Balmoral (Horizon Groupe) et la Résidence Hyven à Spa (Eiffage). Citons également la Résidence de la Heid et celle de l’Amblève à Aywaille de même que la Résidence du Parc à Sprimont. Les prix sont stables par rapport à l’an dernier (+ 1%).
Enfin, Huy confirme sa bonne dynamique avec 179 appartements mis en vente et des prix stables dans la région. Parmi les nouveaux développements, relevons la Résidence Godin, le Carré des Masqueliers, la résidence Waremme et les Coteaux d’Erbonne (SMDI).
Dans les cantons de l’Est, un marché toujours principalement concentré sur Malmedy et Eupen, la hausse des prix s’atténue (0% en un an et + 13% en trois ans). Cette stabilisation fait que ce n’est plus le district le plus cher de la province. La production se concentre dans des projets tels que l’écoquartier NEO (Thomas & Piron), Die Berggärten (Pierre et Nature) et Lotenpark à Eupen, Opwydo (Eiffage) à Saint-Vith de même qu’à Malmedy dans la Résidence Corneille (Wust), Grands Moulins (Gehlen) et la Résidence du Nouveau Pont (Paul Zanzen et GS Construction).
L’avis de l’expert
Quel regard portez-vous sur le marché?
Très peu de projets neufs sortent de terre. Le marché est relativement pauvre alors que la demande est importante pour Liège-Ville. Si un promoteur met 250 appartements sur le marché, il les vendra directement. Il y a peu de terrains disponibles pour les promoteurs, ce qui fait grimper les prix. Résultat: ils se tournent vers des projets dans des communes excentrées comme Embourg, Beaufays, Visé, Ans, voire Rocourt.
D’autres craintes?
Les prix sont forts élevés. On atteint vite les 300.000 euros hors TVA et hors cave. Cela va éloigner les jeunes du marché, d’autant que les refus de crédit sont de plus en plus nombreux.
Quels conseils pour un investisseur?
Cela dépend de son profil. Garage et studio sont de bonnes idées même si, pour le studio, les locataires sont très mobiles. Je conseille d’aller vers l’appartement une chambre ou surtout deux chambres. La demande est colossale. S’orienter vers le code postal 4000 plutôt que 4020 semble plus prudent pour trouver des locataires. Rive gauche, il n’y a aucun risque.
L’avis de l’expert
Le marché du neuf semble revivre…
Je n’ai pas une vue d’ensemble du marché mais les projets que nous commercialisons se vendent très bien. D’une manière générale, il y a un engouement autour des produits neufs. Les projets comblent un certain déficit constaté ces dernières années. D’autant qu’il y a désormais une volonté de faire revenir les habitants dans le centre-ville.
Tous les projets sont-ils logés à la même enseigne?
Si les appartements n’ont pas une vue sur la Meuse, il vaut mieux se diversifier et proposer un concept différent. C’est que ce nous faisons avec la résidence Asklepios qui propose des logements adaptables, ou avec Lift-ô-Loft qui propose des lofts à Jupille.
Quels conseils pour un investisseur?
Privilégier des appartements avec une grande terrasse et les petits appartements. C’est là qu’on trouve le plus de locataires. Miser sur les quartiers en devenir tels que Jupille, Sclessin ou Coronmeuse est également un bon choix. Ces quartiers paupérisés vont renaître. D’autant que les prix des projets dans le centre-ville sont élevés et que je ne suis pas persuadé que les loyers vont suivre la même croissance.
