Mouscron : une situation et des prix attractifs

Mouscron connaît un certain succès immobilier auprès des habitants et des promoteurs grâce à sa situation stratégique et ses prix accessibles. Les autorités locales encouragent cette dynamique mais en veillant à ce que les projets contribuent à la revitalisation de la ville.

A Mouscron, le dynamisme immobilier transparaît tant au nombre de panneaux ” à vendre ” qu’à celui des chantiers de construction. Depuis plusieurs années, les grues font en effet partie intégrante du paysage de cette ville hainuyère à l’horizon plutôt plat et aéré. L’intérêt des promoteurs pour Mouscron n’est pas tout à fait récent mais il ne semble pas s’essouffler et plusieurs projets sont encore dans les cartons. Il faut dire que cette ville frontalière a des atouts à faire valoir, tant auprès des habitants que des développeurs immobiliers. Tout d’abord, sa situation près des axes routiers, au coeur d’une zone assez active économiquement et juste à côté des frontières française et flamande. Ensuite, un cadre de vie qui est certes en cours d’amélioration mais offre déjà de sérieux atouts. A quelques pas de son centre, Mouscron compte en effet des zones plus vertes et plus rurales, par exemple celle de Luingne. Et puis surtout, la ville combine un potentiel immobilier plutôt important avec des prix encore accessibles. Les tarifs en 2019 étaient en effet bien inférieurs à ceux de sa voisine flamande Courtrai ou même sa rivale wallonne Tournai, et ce malgré une augmentation significative au cours des 10 dernières années.

Le prix médian des maisons (tous types confondus) a en effet franchi la barre symbolique des 150.000 euros en 2018 et atteint 152.000 euros en 2019, mais il reste bien en-deçà des 215.000 euros de Courtrai ou des 180.000 euros relevés à Tournai. L’écart est cependant moins marqué niveau des appartements puisque Mouscron se place à égalité avec Tournai avec un prix médian de 130.000 euros, contre 182.500 à Courtrai.

Si l’on observe les chiffres des 10 dernières années, on aperçoit que les tarifs ont connu quelques fluctuations dans la cité des Hurlus, surtout au niveau des appartements. L’évolution a en effet été constante entre 2011 et 2015, année lors de laquelle le prix médian a atteint un pic de 156.500 euros. Celui-ci a ensuite chuté brutalement, pour reprendre une croissance plus régulière les années suivantes. Les tarifs ont suivi cette même tendance en 2019 mais les transactions ont, quant à elles, explosé : alors qu’on comptait entre 40 et 60 ventes annuelles d’appartements ces 10 dernières années, pas moins de 82 ont été enregistrées l’an dernier ! Un record a également été atteint au niveau des maisons, avec 760 transactions pour la seule année 2019, un nombre encore jamais atteint depuis 2010.

” Le marché immobilier mouscronnois a toujours été assez porteur et il y a toujours eu pas mal de mouvement, observe Ludovic Peeters, co-gérant de l’agence immobilière Like Immo. Cependant, on constate que cette tendance s’accentue depuis 2017. Les acheteurs flamands ont un peu plus tendance à revenir dans la région, tout comme les Français. ” Français et Flamands sont notamment attirés par la proximité et les prix de Mouscron et ce, même si quelques points la desservent par rapport aux zones qui lui sont frontalières. Les droits d’enregistrement restent, par exemple, moins élevés en Flandre (10%) qu’en Wallonie (12,5%) et la modification de l’impôt sur la fortune a quelque peu changé la donne pour les Français (surtout les clients de biens haut de gamme). ” Ceux-ci sont un peu moins nombreux à Mouscron depuis ce changement, note Nicolas Fournier, directeur commercial de l’agence Emeraude Immobilier spécialisée dans les biens d’exception. La Belgique conserve cependant quelques avantages qui attirent les acheteurs français, notamment au niveau de la transmission du patrimoine. ”

Renouveau dans le centre

Même si quelques arguments jouent en sa défaveur, Mouscron reste un lieu intéressant où acheter en raison de sa situation, son offre de biens et ses prix. Comme le souligne Ludovic Peeters, la ville attire notamment des investisseurs ou des personnes en quête d’un premier achat. ” Mouscron est un bon tremplin en matière d’immobilier car on y trouve un certain nombre de biens accessibles. Beaucoup de jeunes ménages achètent, par exemple, une habitation pour cinq ou dix ans, après quoi ils la revendent pour construire ou acquérir quelque chose de plus grand. ” Ces comportements contribuent au dynamisme du marché, surtout au niveau des maisons. ” Les petites maisons de rangée de trois chambres se vendent le mieux, à condition qu’elles aient été rénovées car c’est ce que cherchent les acheteurs, poursuit Ludovic Peeters. Les transactions ont augmenté pour ces types de bien, tout comme les prix. ” Ces 10 dernières années, les ventes de villas quatre façades sont en effet restées assez stables à Mouscron, tandis que celles des maisons deux ou trois façades ont davantage progressé et dépassent en permanence le cap des 600 transactions depuis 2017. Les prix médians ont aussi suivi une tendance à la hausse, passant de 120.000 euros en 2010 à 145.000 euros en 2019. Les zones les plus prisées sont celles urbaines de Dottignies, Herseaux et Luingne car elles offrent un cadre plus villageois tout en étant bien équipées en commerces, écoles, services, transports, etc.

Malgré quelques quartiers plus difficiles, le centre de Mouscron est également attractif, surtout à proximité du parc communal où l’on trouve plusieurs projets d’appartements récents ou en cours. Ces biens séduisent notamment une clientèle d’investisseurs ou de personnes plus âgées qui envisagent de quitter leur maison. ” Le plus souvent, ces acheteurs acquièrent un appartement avec l’idée de d’abord le louer, puis de l’habiter quelques années plus tard. Mais leurs projets changent parfois en cours de route, par exemple si leurs enfants partent habiter dans une autre région et qu’ils souhaitent les rejoindre “, observe Ludovic Peeters.

De ce fait, il y a également du mouvement sur le marché des appartements, lequel est par ailleurs gonflé par les multiples projets neufs qui poussent ces dernières années à Mouscron. Le centre-ville est directement concerné par ces développements avec, par exemple, le Clos des Impressionnistes et l’Orée du Parc, près du parc communal, ou les différentes réalisations qui gravitent autour de la Grand-Place. Les travaux d’aménagement de celle-ci prennent petit à petit fin, mais la construction d’un bloc de 15 appartements est encore en cours et d’autres projets très attendus vont suivre. Les 5.500 m2 de l’ancien cinéma Eden vont, par exemple, être transformés en un complexe mêlant logements et commerces, tandis que l’ancien site du Sarma, à deux pas de la Grand-Place, va enfin être réaffecté après une longue saga politique et judiciaire. Le magasin abandonné a été détruit l’an dernier et devrait laisser place à du logement et quelques cellules commerciales d’ici fin 2021, début 2022. Autre projet emblématique du centre de Mouscron, Central Park prévoit, quant à lui, la création d’un nouvel îlot d’habitations entre les rues du Val et des Moulins. Plusieurs maisons de cette dernière seront détruites pour laisser place d’ici 2023 à un total d’une centaine d’appartements organisés autour d’un parc public.

Le centre n’est toutefois pas la seule zone de Mouscron concernée par les projets, puisque le groupe Koramic Real Estate prévoit de construire une centaine d’habitations (maisons et appartements) sur un site de 4,5 hectares qu’il possède à la chaussée de Gand. ” Nous soutenons les demandes des promoteurs mais nous avons la volonté de développer des projets réfléchis au niveau de l’aménagement du territoire, précise Brigitte Aubert, la bourgmestre. Nous souhaitons en effet hiérarchiser la densité d’urbanisation en fonction des zones, c’est-à-dire créer des noyaux plus importants dans le centre-ville et garder des zones périurbaines plus vertes et moins denses. ”

Une autre priorité des autorités locales est aussi de reconstruire la ville sur la ville, non seulement pour la densifier mais aussi pour revitaliser certains lieux bien précis. ” Lorsque je suis devenue échevine de l’Urbanisme en 2006, il y avait trop de friches et de constructions à l’abandon. Un bâtiment vide crée de l’insécurité et de l’incivilité, alors que quand on le revalorise, son voisinage est aussi dynamisé “, ajoute la bourgmestre.

Plusieurs sites ont ainsi été requalifiés et d’importants projets ou réflexions sont en cours. Le bâtiment vide des contributions, rue de la Station, va par exemple être transformé en logements alors qu’à proximité de la gare, il est prévu de revaloriser l’ancienne usine textile Vanoutryve et le site industriel désaffecté du Moulin Vernier.

Besoins démographiques

Tous ces projets vont bien sûr mettre du temps à se concrétiser et à être finalisés, mais ils vont amener un certain nombre de logements supplémentaires sur le territoire mouscronnois. ” De manière globale, il y a besoin de construire de nouveaux logements en Wallonie pour faire face à la croissance démographique des prochaines années “, souligne Brigitte Aubert. Mouscron est d’ailleurs particulièrement touchée par ce phénomène puisqu’entre 2010 et 2020, sa population a augmenté de 7,53 %, contre seulement 2,82 % pour la province de Hainaut et 6,02 % pour l’ensemble de la Belgique. La ville compte désormais plus de 58.700 habitants et, d’après les estimations du Centre de recherche en démographie de l’UCLouvain et de l’Institut wallon de l’évaluation, de la prospective et de la statistique (Iweps), elle devrait franchir le cap des 60.000 d’ici 2028. Une augmentation de population qui s’accompagnera d’une évolution significative du nombre de ménages (+ 500 en moyenne tous les cinq ans), d’où l’importance de construire de nouveaux logements.

Jusqu’à présent, l’offre et la demande semblent plutôt en phase, même si la présence de nombreux projets allonge parfois un peu les délais de vente.

Malgré quelques fluctuations et l’épidémie de Covid-19, les spécialistes restent optimistes concernant l’avenir de l’immobilier mouscronnois. ” Le marché n’est pas saturé malgré le nombre de projets, et il est resté assez stable malgré la pandémie, remarque Nicolas Fournier. La reprise a été bonne au niveau du nombre de transactions, les prix se sont maintenus et nous avons même augmenté notre chiffre d’affaires. ” Ludovic Peeters parle lui aussi d’une très bonne reprise après le déconfinement et d’un marché plutôt inchangé. Comme beaucoup de collègues partout en Belgique, il craint toutefois ” une fin d’année plus difficile s’il venait à y avoir de nombreuses pertes d’emplois. ”