“Liège doit tendre vers la ville du quart d’heure”

Les chantiers se multiplient enfin à Liège. De nouveaux ensembles immobiliers d’envergure vont transformer la ville dans les prochaines années. Une mutation qui s’accompagnera d’une importante requalification des espaces publics. Reste à voir si cet afflux massif d’appartements neufs pourra être digéré par les candidats-acquéreurs.

Ils partagent tous les deux l’ambition du renouveau urbain liégeois. Via des voies différentes mais avec une volonté commune d’accélérer la cadence. Rencontre entre le bourgmestre de Liège, Willy Demeyer, et le responsable du développement de BPI Real Estate, Philippe Sallé, un promoteur particulièrement actif en Cité ardente.

TRENDS-TENDANCES. Près de 15.000 nouveaux logements sont attendus à Liège-Ville d’ici 2035. Comment passer d’un rythme actuel de 350 logements livrés chaque année à 750 logements?

WILLY DEMEYER. Cela s’accélère. Nous avons de nombreux dossiers qui arrivent à maturité, après de longs mois de travail. Coronmeuse (Rives Ardentes) en est le meilleur exemple. Le nombre de permis délivrés augmente chaque année, mais nous sommes confrontés à des procédures complexes. Heureusement, nous avons envoyé un de nos meilleurs soldats à la Région pour que l’on prenne mieux en compte le fait urbain ( Michel Dachelet, Ndlr). Car le CoDT, le Code du patrimoine et le décret “sols” ne sont pas suffisamment adaptés aux grandes villes.

Le rythme actuel de délivrance de permis n’est-il pas un frein aux ambitions des promoteurs?

PHILIPPE SALLÉ. Liège a un important potentiel. Il faut donc un peu de temps pour que le puzzle se mette en place. De grands projets mixtes (privé/public) sortent de terre. La grande question est aussi, et surtout, de savoir comment mieux coordonner l’émergence des grands dossiers. La ville doit continuer à vivre sans être asphyxiée par les chantiers. Pour le reste, la capacité d’augmenter la production de logements neufs est réelle. De nouvelles dynamiques vont se créer. Aujourd’hui, il est vrai qu’il y a très peu de transactions concernant des appartements neufs. Mais la machine va se mettre en route dans les prochaines années. Il faudra voir comment le marché va pouvoir absorber cet afflux de logements neufs, situation qu’elle n’a jamais connue. Mais je suis confiant.

W.D. Le déficit de biens neufs est davantage un problème d’offre que de demande. A la gare des Guillemins, une quinzaine de dossiers sont par exemple sur la table. L’ancien site d’Ethias sera requalifié en logement. Le site Bavière avance, même si nous y avons connu de nombreuses difficultés. Noshaq effectue un travail exemplaire autour de la Grande Poste, en démolissant des maisons anciennes et reconstruisant. Il faut accentuer ces actions: à savoir remettre à niveau sur le plan qualitatif des quartiers dont les pouvoirs publics prennent la maîtrise. Si vous avez une offre de qualité, tout se vendra. A la condition toutefois d’avoir des espaces publics attractifs. Un exemple: nous avons eu des soucis au parc de la Boverie. Pourquoi? Car c’est magnifique et que tout le monde veut y aller. Nous devrons atteindre ce niveau de qualité d’espaces publics sur tout le parcours du tram. Soit 50 ha de rénovation, avec un mix entre une mobilité agréable, des services de proximité, des espaces verts, de la propreté et des espaces publics apaisés. C’est la clé pour que les gens ne se demandent pas si la quatre façades située en périphérie est plus attractive.

P.S. La ville du quart d’heure se développe de plus en plus. Et Liège doit tendre vers cela. Donc que les équipements, les services, l’emploi, les commerces et les loisirs puissent être à maximum 15 minutes du domicile. La Cité ardente doit capitaliser sur son potentiel, d’autant que cette métropole possède un fleuve.

En quoi la crise actuelle va-t-elle faire évoluer le marché immobilier liégeois?

P.S. La pandémie a accéléré certaines tendances, c’est évident. Mais si certaines personnes se sont éloignées de la ville suite au Covid, d’autres sont par contre attirées par le concept de ville conviviale, apaisée et de proximité qui est en train de se mettre en place.

W.D. Nous en avons discuté récemment au Collège. Il y aura du changement. Tous les appartements devront par exemple dorénavant avoir une terrasse. Il s’agira d’aborder donc différemment toutes les demandes de permis. Nos prescriptions seront revues pour permettre ces aménagements.

Comment peut-on traduire votre stratégie immobilière?

W.D. Nous souhaitons avant tout une mixité de fonctions et de tailles entre les projets. Nous avons de nombreux ménages d’une personne. Ce qui induirait d’avoir des petits appartements. Mais comme nous souhaitons une offre diversifiée, nous demandons aux promoteurs de proposer des appartements plus spacieux. Cela entraîne des discussions car un promoteur préférera toujours développer des appartements de deux chambres, ce qui se vend plus facilement.

P.S. Pour créer une dynamique avec un nouveau projet mixte d’ampleur, il faut proposer beaucoup de logements et frapper un grand coup d’entrée de manière à créer un impact significatif. A Bavière, 150 logements sortiront de terre dans un premier temps, en parallèle au pôle des savoirs de la Province de Liège. Equipements publics, crèche, maison de repos, logements étudiants et espaces verts suivront rapidement car cela permet aux futurs habitants de se projeter.

Le Schéma de développement communal (SDC) qui est en cours d’élaboration va-t-il enfin permettre de définir une ligne de conduite?

W.D. Je m’inscris en faux contre certains observateurs qui affirment que nous n’avons pas de ligne de conduite. Nous avons beaucoup de documents de référence qui nous permettent de déterminer des caps à suivre. J’attends de voir ce que les trois bureaux d’urbanisme sélectionnés sortiront de leur chapeau. J’espère que ce travail ne ralentira pas la délivrance des permis car nous avons besoin d’avancer.

P.S. Il est en tout cas important pour un privé d’avoir une guidance générale, de manière à ne pas avoir d’incertitudes.

W.D. Cela peut aussi mettre un frein à l’arbitraire.

P.S. Mais laisser une certaine flexibilité est également important. Cet outil ne doit donc pas tout figer et déterminer un ordre à suivre. Il faut laisser une place à l’imprévu. On le voit par exemple dans le dossier Ethias, qui va laisser un grand bâtiment à disposition en centre-ville.

Quel est aujourd’hui le principal enjeu urbanistique liégeois?

W.D. La Région wallonne doit davantage nous aider en favorisant le développement des villes et en évitant la dispersion urbaine inutile. De ce que j’ai entendu, la législation va d’ailleurs évoluer en ce sens. Un autre enjeu est de déterminer la manière dont on peut aider les jeunes à accéder à la propriété. Les exigences des banques en matière de fonds propres dans l’octroi d’un crédit deviennent de plus en plus élevées. Il serait intéressant de mettre en place, au niveau communal, un instrument qui leur permettrait d’accéder plus facilement à la propriété. On y réfléchit. Cela concernerait les jeunes qui aiment la ville. Ils pourront profiter de toutes ces promotions neuves qui verront le jour. Il s’agirait d’un choix politique fort. Cet instrument permettrait aussi de rajeunir la ville.

Avec tous ces projets, quel sera le quartier qui va connaître la plus importante transformation dans les prochaines années?

P.S. Difficile à dire. Mais nous allons être très surpris par l’évolution de certains quartiers. Ce qui sera important, c’est d’avoir une homogénéité et non pas de faire émerger un quartier haut de gamme isolé. De nombreux ensembles vont se reconstruire et certaines zones vont reprendre de la valeur, dans le sens noble du terme et aux profits des habitants.

W.D. Tous les projets ont leur intérêt. J’ai une affection particulière pour Bavière car cela fait des années que je passe en bus devant ce site et le voir à l’état de friche me rendait malade. Le quartier des Guillemins connaît également une transformation phénoménale. Coronmeuse, c’est le quartier du futur. La Grande Poste est magnifique, Gaëtan Servais ( le CEO de Noshaq, l’ “invest” qui soutient le projet, Ndlr) fait un travail remarquable. Si vous vous promenez à Liège, vous observez qu’il y a des chantiers partout. Partout. Pour des raisons diverses, ces projets atterrissent tous en même temps. Ce qui caractérisera Liège demain, c’est cette multiplicité des facettes et des projets.

A quel horizon pourra-t-on observer les premières mutations?

W.D. En 2024. D’autant que le tram sera là. Son impact sera phénoménal sur l’urbanisme local. Nous accordons actuellement deux permis par semaine le long du tracé ( 11 km, Ndlr). La prolongation vers Seraing et Herstal est inscrite dans le plan de relance européen. Et de ce que j’ai entendu, l’Europe apprécie particulièrement notre dossier…

On tend vers une plus grande densification à Liège et en Wallonie. Comment la faire accepter aujourd’hui aux habitants?

W.D. La densification n’est pas un problème. Les habitants préfèrent avoir un bel immeuble près de chez eux plutôt qu’un chancre. La clé est toutefois d’offrir une qualité de vie via des espaces publics réfléchis et des lieux de respiration dans toute la ville. Notre projet de téléphérique entre Féronstrée et la Citadelle jouera notamment ce rôle. Des choix politiques financeront cette stratégie. Elle sera soutenue par les rentrées financières liées à l’arrivée des nouveaux habitants.

P.S. Il est important de pré- investir dans les espaces publics avant les espaces privés. L’autre élément concerne la communication. Il est nécessaire d’être totalement transparent dans les actions effectuées et les perspectives. Eviter que l’information soit déformée permet de faire avancer les choses plus vite.

Quelle est la place de Liège dans les ambitions et la stratégie de BPI?

P.S. Notre ambition est grande car nous croyons beaucoup dans le potentiel de Liège. Nous sommes actifs à Bavière et nous avons récemment livrés la Grande Poste à Noshaq et des bureaux au Val Benoit. Nous sommes en voie de négociation pour acquérir d’autres grands projets.

W.D. Les promoteurs qui comprennent le phénomène urbain ne sont pas légion. Et pourtant, pour nous, c’est fondamental. Avoir des investisseurs sensibles au fait urbain est capital.

Les acteurs immobiliers liégeois évoquent souvent la nécessité de nommer un maître architecte pour Liège. Quelle est votre position sur ce dossier?

W.D. Nous allons nommer d’ici peu un bouwmeester au niveau de l’arrondissement. A Liège, nous avons déjà le service Urbanisme qui effectue cette mission. Ce sont des gens de qualité dévoués pour le service public. Je ne suis donc pas certain que se doter d’un bouwmeester soit nécessaire.