Le nombre d’appartements en cours de commercialisation est à nouveau à la baisse après deux belles années. La faute aux investisseurs qui se ruent sur les biens et sur les permis qui ne suivent pas cette forte demande. Les prix s’envolent, en augmentation de 15% en un an.
L’offre d’appartements neufs en province du Luxembourg est en net recul, après deux années où le stock a flirté avec la barre des 40.000 m2 de projets en cours de commercialisation. Ce stock est retombé à hauteur de 27.410 m2. La baisse est à constater un peu partout, tant à Arlon que du côté de Bastogne ou Marche-en-Famenne. Arlon n’est en tout cas plus – pour le moment – le maillon fort de la province: son stock est retourné à un niveau bien faible après deux belles années (2018-2020) qui semblaient signifier un vrai démarrage de l’offre en appartements neufs.
Les prix sont en nette hausse, en augmentation de 14,5% en un an. Les nouveaux développements sont bien plus chers qu’auparavant. L’appartement type, d’une superficie de 93,5 m2, s’élève à 259.462 euros, selon les derniers chiffres fournis pour Trends-Tendances par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners. Soit pratiquement 20.000 euros de plus que l’an dernier.
Le stock se vide à Arlon
Le marché arlonais est donc à la peine. Le mouvement entamé début 2021 se confirme. Il n’y a plus que 83 appartements en cours de commercialisation. Et ce alors que sur la période 2018-2020, il y en avait trois fois plus. La problématique de la délivrance des permis de bâtir semble ralentir le développement de nombreux projets. Parmi les projets en cours de commercialisation, il y a de nombreuses fins de commercialisation et quelques nouveaux projets. L’écoquartier de Shoppach (213 appartements), la reconversion d’une ancienne carrière inexploitée depuis 1990 située en périphérie d’Arlon, fait figure d’exception avec la résidence L’Orée du Sud (Habitat +), le Coeur d’Ilot (Antonissen) et la Résidence le 16e. Il ne reste que quelques appartements dans une série de projets tels que les Chanoinesses (Houyoux), la Résidence Callemeyn (Schintgen Eco Invest), le Clos de Neufchâteau (Danilith) et la Résidence Clos des Salines (Sisac). En matière de prix, ils se sont envolés en un an (+ 12%). Ils restent les plus élevés de la province et s’affichent à une moyenne de 3.030 euros/m2. Les projets L’Orée du Sud (3.241 euros/m2) et Coeur d’Ilot (3.072 euros/m2) font grimper les prix.
Le district de Luxembourg-Nord reste le plus fourni de la province. Et de loin même si son offre d’appartements neufs est en baisse. Elle est passée en un an de 225 à 140 unités. Les prix connaissent une belle augmentation en un an (+ 9%) après une relative stagnation ces trois dernières années. Bastogne, Durbuy et Marche-en- Famenne tirent toujours ce district vers le haut, avec un accent particulier pour cette dernière. Parmi les projets en cours de commercialisation, on peut citer Odyssée (DNG Consult) et la Résidence Ravel (Devlop) à Bastogne de même que la Résidence Sybille (Prologe), les Hauts de Marche (Thomas & Piron), la Résidence Bastogne (Atland), Le Chancelier (Habitat +), Central Park (Houyoux) et Marloie (Prologe), tous à Marche-en-Famenne. Sans oublier la Résidence Santorin (Batifer) et la Résidence Armonia (Eléments projets) à Durbuy de même que les Jardins de la Salm (Hobeco) à Vielsalm.
Seule Libramont émerge
L’offre du district Luxembourg-Sud baisse nettement, passant de 151 appartements en cours de commercialisation en septembre 2021 à 70 aujourd’hui. C’est lié au fait que les projets se vendent bien. Les projets Jamoigne et la Résidence Helios (Sibret Habitat) se sont, par exemple, vendus en un semestre. Les prix sont dans la lignée de la moyenne provinciale, avec une augmentation de 13,5% par rapport à l’an dernier. La plupart des projets se concentrent comme d’habitude à Libramont, Bertrix et Neufchâteau. Parmi les projets en cours de commercialisation, on peut citer Naxos (Batifer), la Résidence Orphée (Habitat +) et Les Hirondelles (Bati Bien) à Libramont, la Résidence Romanche (Habitat +) et la Résidence Bardot à Bertrix, la Résidence Ciotat (Habitat +) et la Résidence Longlier (Maisons Baijot) à Neufchâteau, la résidence La Rosière (Habitat +) à Vaux-sur-Sûre ou encore la Résidence Renaissance (Habitat +) à Libin et la Résidence Hôtel de France (Habitat +) à Florenville.
L’avis de l’expert
Que peut-on dire du marché luxembourgeois?
La demande est toujours aussi intense. Il n’y a toutefois pas assez de biens pour répondre à cet engouement. La problématique d’obtention des permis freine clairement le marché. Surtout à Arlon où il donne l’impression de ne pas pouvoir suivre le rythme. Un promoteur doit aujourd’hui patienter de trois à quatre ans pour obtenir un permis. C’est déraisonnable. Or, les investisseurs sont en demande et les promoteurs sont présents.
Quelles sont les dernières tendances?
Les petites copropriétés séduisent. La vallée de la Gaume prend une vraie valeur. On voit aussi arriver de nombreux natifs du Grand-Duché.
Les prix s’envolent…
Oui, c’est surtout lié au fait qu’il n’y a pas assez de biens par rapport à la demande. Quant à la hausse de prix des matériaux, cela implique que certains promoteurs retardent la commercialisation de leur projet. Car ils ne savent pas si les prix correspondront encore aux coûts de construction.
Un conseil pour les investisseurs?
Cela dépend bien évidemment du profil. Mais un bien situé à proximité d’une gare ou qui dispose de bonnes performances énergétiques n’est jamais un mauvais achat. Les deux chambres restent le maître achat. A dix minutes en voiture des axes E411 ou Nationale 4 si possible.
