Si Knokke-Heist est une station balnéaire historique, elle a su évoluer et se réinventer au fil des ans pour rester attractive. Ces dernières années, la ville côtière semble en effet toujours plus prisée par les touristes, habitants et seconds résidents, et cela se ressent inévitablement au niveau de l'immobilier. Comme le révèle le Baromètre des notaires, cette tendance est palpable sur l'ensemble de la côte belge, qui a enregistré une augmentation globale de son activité immobilière de 6,9% entre 2018 et 2019. Knokke-Heist tire toutefois son épingle du jeu par rapport aux autres communes puisqu'elle a connu une progression de 22,7% au niveau de Heist, ce qui représente l'évolution la plus importante de toute la zone côtière pour cette période.
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Si Knokke-Heist est une station balnéaire historique, elle a su évoluer et se réinventer au fil des ans pour rester attractive. Ces dernières années, la ville côtière semble en effet toujours plus prisée par les touristes, habitants et seconds résidents, et cela se ressent inévitablement au niveau de l'immobilier. Comme le révèle le Baromètre des notaires, cette tendance est palpable sur l'ensemble de la côte belge, qui a enregistré une augmentation globale de son activité immobilière de 6,9% entre 2018 et 2019. Knokke-Heist tire toutefois son épingle du jeu par rapport aux autres communes puisqu'elle a connu une progression de 22,7% au niveau de Heist, ce qui représente l'évolution la plus importante de toute la zone côtière pour cette période. Les chiffres du SPF Finances révèlent quant à eux que Knokke-Heist a aussi enregistré un record de 1.084 transactions pour les appartements en 2019, un nombre qui n'avait jamais été atteint en 10 ans. Les villas, pour leur part, affichaient une légère baisse mais les ventes de maison ont toutefois globalement progressé au cours de la dernière décennie. " Les transactions à Knokke-Heist étaient très bonnes jusque dans les années 2006-2007, puis on a enregistré une petite baisse à cause de la crise financière de 2008, précise Alex Dewulf, fondateur et gérant de l'agence Alex Dewulf - Wonen in Knokke. Il a fallu le temps pour que l'activité reprenne, c'est pourquoi on a seulement retrouvé le même niveau qu'avant vers 2016-2017. " Depuis lors, le marché immobilier knokkois poursuit sa courbe ascendante, surtout au niveau des appartements. Alors que les ventes tournaient autour de 600 à 800 unités par an entre 2010 et 2015, leur nombre dépassait les 900 appartements entre 2016 et 2018, avant de franchir le cap des 1.000 transactions en 2019. Le marché des appartements à Knokke-Heist est notamment dopé par les nouvelles constructions qui s'enchaînent depuis plusieurs années au sein de la station balnéaire. La ville délivre chaque année des permis de bâtir pour plusieurs centaines de logements et, bien que leur nombre fluctue de manière assez significative (entre 379 et 889 lors de la dernière décennie), il a atteint des proportions particulièrement remarquables en 2019 avec 1.084 logements autorisés - dont 977 appartements. Si Knokke-Heist est si prisée des constructeurs et promoteurs, c'est évidemment parce que le marché immobilier y est attrayant. La station balnéaire attire en effet de nombreux acheteurs en quête d'une seconde résidence et souvent fortunés. " La clientèle de Knokke-Heist se compose en grande partie d'entrepreneurs flamands, bruxellois ou même néerlandais, note Alex Dewulf. Beaucoup d'entre eux ont fait de bonnes affaires, se sont enrichis ces cinq dernières années grâce à la situation socio-économique, et veulent acheter à Knokke-Heist car c'est un petit coin privilégié. " Pour Mathieu Deroo, managing director chez Immo Deva Real Estate, " Knokke-Heist attire car elle mêle à la fois les avantages de la ville et des vacances ". En plus de ses plages et zones naturelles, la station balnéaire rassemble en effet une offre d'enseignes de luxe, de galeries d'art, de magasins éphémères, d'événements en tous genres et de restaurants haut de gamme qui n'a rien à envier à celle d'une grande ville. Bref, il y a de quoi divertir et satisfaire les résidents les plus fortunés ou exigeants, peu importe leur âge. Ce qui fait dire à Alex Dewulf que " Knokke-Heist n'a pas vraiment de concurrente dans le nord de l'Europe, c'est notamment pourquoi elle attire aussi tant de Néerlandais ". Au-delà des qualités intrinsèques de la station balnéaire, plusieurs évolutions sociétales et circonstances ont aussi contribué à renforcer son attractivité ces dernières années. " Cela fait deux ou trois ans que le climat estival est meilleur et plus chaud, donc les Belges ressentent moins le besoin de partir à l'étranger, souligne Mathieu Deroo. A côté de ça, la faiblesse actuelle des rendements bancaires pousse beaucoup de gens à placer leur argent dans une seconde résidence, car l'immobilier reste une valeur sûre et leur apporte du plaisir. Quelques-uns louent en effet leur bien durant une certaine période de l'année pour tirer un retour de leur investissement, mais leur objectif est avant tout de profiter eux-mêmes de leur seconde résidence. Et comme le télétravail devient de plus en plus courant, ces propriétaires passent désormais plus de temps à Knokke-Heist : plutôt qu'un week-end, ils ont tendance à rester du vendredi au lundi. " On remarque aussi que l'animation à Knokke-Heist se prolonge au-delà de la belle saison, et que la ville est désormais un peu plus peuplée lors des week-ends hivernaux. Selon Alex Dewulf, la réalisation du tronçon de l'autoroute A11 n'est pas étrangère à ce phénomène, puisqu'elle permet à de nombreux propriétaires flamands de rejoindre plus rapidement leur seconde résidence à Knokke-Heist. En plus de ses facilités et son cadre vie, Knokke-Heist séduit aussi les résidents et acheteurs avec une offre immobilière d'un certain standing. Faute de terrains disponibles pour construire, de plus en plus d'anciens bâtiments près de la mer sont rénovés ou reconstruits et contribuent à la modernisation du parc de logements. Les projets neufs, quant à eux, se veulent généralement qualitatifs et parfois ambitieux d'un point de vue architectural. Les autorités locales donnent même l'exemple dans ce domaine avec des projets comme Hoost sur la Maes-en-Boereboomplein. Celle-ci va être réaménagée et accueillera un bâtiment signé par le bureau d'architecture Jakob + MacFarlane qui mêlera services publics (bibliothèque, salle polyvalente, bureaux pour la police locale, etc.) et appartements. L'immeuble comptera 13 étages et aura une identité visuelle forte puisqu'il sera composé d'un empilement de petites constructions irrégulières de couleurs vives entrecoupées de jardins et terrasses. D'autres cabinets d'architecture de renom signent également des projets à Knokke-Heist, comme Neutelings Riedijk Architects qui a conçu les futures Heldentorens de 7 et 20 étages pour la Heldenplein. La plus haute d'entre elles culminera à plus de 60 mètres, établissant un nouveau record dans la station balnéaire. Knokke-Heist s'ouvre également à des bâtiments plus hauts à certains endroits du bord de mer, comme par exemple avec le One Carlton qui occupe un coin entre la digue et l'Albertplein - rebaptisée place M'as-tu-vu. Ces projets plutôt exclusifs ravissent la clientèle fortunée de Knokke-Heist, et contribuent à son succès immobilier. " Il y a cinq ans, on construisait encore essentiellement des bâtiments neufs dans le style anglo-normand, mais la clientèle haut de gamme n'est pas toujours conservatrice : elle voyage, voit ce qui se fait ailleurs et aime retrouver des choses qui sortent du commun à Knokke-Heist, observe Alex Dewulf. Il y a aussi dans certains cercles d'amis un effet 'd'immobilier trophée' qui fait que lorsque l'un d'entre eux achète un bien de standing, les autres veulent acquérir un logement au moins équivalent et cela soutient le marché de l'immobilier haut de gamme. " Les biens les plus exclusifs ne représentent qu'une petite partie du volume de l'offre immobilière de Knokke-Heist, mais les prix médians sont néanmoins élevés pour l'ensemble de la commune. En 2018 et 2019, les villas franchissaient par exemple la barre du million d'euros, tandis que le prix médian des maisons deux et trois façades a atteint les 400.000 euros en 2019. Les appartements se situaient, quant à eux, juste en dessous de cette limite l'an dernier, avec une médiane à 393.750 euros et en constante progression depuis 2016. Les prix à Knokke-Heist varient bien sûr en fonction du type de bien et de la localisation. Tout en autorisant les projets haut de gamme, les autorités communales veillent à produire des logements sociaux ou plus abordables, par exemple au sein du projet Heulebrug à proximité de la gare de Heist. Malgré cela, Knokke-Heist reste de loin la commune plus chère de la côte belge, et n'est donc pas accessible à toutes les bourses... " Les prix sont assez élevés et ont continué à augmenter ces dernières années, note Mathieu Deroo. C'est surtout le cas dans les zones où il y a moins d'offre, mais l'évolution des tarifs se ressent aussi à trois ou quatre kilomètres de la digue. Avant, on pouvait encore trouver une villa à moins de 500.000 euros mais désormais c'est de moins en moins facile. Si l'on veut acquérir de l'immobilier plus abordable, il faut s'éloigner un peu, vers Damme par exemple. " Il reste toujours possible d'acheter un appartement à moins de 250.000 euros à Knokke-Heist, mais il s'agit majoritairement de studios éloignés de la mer et/ou à rénover. Les investisseurs qui se tournent vers ce type de biens ont plutôt tendance à les rénover et les revendre plutôt que de les louer, car " les loyers à Knokke-Heist n'ont pas augmenté aussi vite que les prix de vente ", souligne Alex Dewulf. Abordable ou premium, tout immobilier semble en tout cas se vendre à Knokke-Heist, à moins d'être mal situé et/ou non rénové. " L'existant a aussi du succès mais, une fois qu'on arrive en troisième ligne, il souffre un peu plus de la concurrence des projets neufs ", poursuit Alex Dewulf. Mathieu Deroo, quant à lui, constate en ce moment un plus grand intérêt pour les grands appartements de trois ou quatre chambres, au détriment de ceux une chambre qui sont pourtant plus courants. La cause ? " Un désir d'espace, même si les acheteurs n'ont pas d'enfants. " Après le confinement, les acheteurs se sont aussi rués sur les biens avec terrasse ou jardin, et sur les logements fraîchement rénovés et meublés dont ils pouvaient profiter tout de suite. Le secteur haut de gamme n'a également pas été défavorisé, au contraire, car les propriétaires qui ne pouvaient pas se rendre dans leurs secondes résidences à l'étranger se sont tournés vers la Belgique et des destinations telles que Knokke-Heist. Bref, après deux mois d'arrêt forcé à cause du Covid-19 et du confinement, l'immobilier a repris sur les chapeaux de roue dans la station balnéaire, comme un peu partout en Belgique d'ailleurs. " En 10 ans, on n'avait jamais connu un pic de vente tel que celui qui est survenu après le déconfinement, confie Mathieu Deroo. Je pense que cette dynamique positive devrait se poursuivre après l'été, mais il faudra cependant voir si l'on connaîtra une crise économique et quel sera son impact. La plupart des acheteurs à Knokke-Heist sont cependant des gens plus âgés et dont la carrière est déjà bien établie, donc nous ne serons peut-être pas trop touchés. " Alex Dewulf craint lui aussi les conséquences d'une crise économique en fin d'année, mais se dit optimiste à plus long terme pour Knokke-Heist : " Les tendances socio-économiques présentes depuis plusieurs années font que la taille de la classe moyenne diminue, et qu'on compte davantage de gens pauvres ou plus aisés. Ces derniers s'enrichissent plus vite que le reste de la population et, si cette situation est discutable d'un point de vue humain, elle est en tout cas favorable pour Knokke-Heist et son marché immobilier. "