“La vie de quartier redevient un must”

Woluwe-Saint-Lambert est en pleine mutation. Les projets s’y multiplient, les habitants s’y pressent. De quoi repenser la multiplicité des fonctions au sein des quartiers. Une nouvelle approche de la qualité de vie qui est liée à l’évolution du rapport à l’habitat et à une densification douce du territoire.

L’une a fait de Woluwe-Saint-Lambert un terrain propice à ses développements immobiliers. L’autre tente d’y réinventer la manière d’y vivre. Interview croisée entre la CEO du promoteur immobilier Eaglestone, Sophie Lambrighs, et le bourgmestre local, Olivier Maingain.

TRENDS-TENDANCES. Les projets d’immobilier neuf se multiplient à Woluwe-Saint-Lambert. Avec une série de reconversions d’immeubles de bureaux en appartements. Quelle est la stratégie de la commune dans cette politique de densification?

OLIVIER MAINGAIN. La population est en hausse constante. Quand je suis devenu bourgmestre en 2006, nous étions à moins de 40.000 habitants pour 58.000 aujourd’hui. Et je pense que nous atteindrons les 65.000 habitants à l’horizon 2030. Nous connaissons une croissance annuelle de 800 à 900 habitants par an. De toutes les communes avoisinantes, c’est Woluwe-Saint-Lambert qui connaît la plus importante croissance démographique.

Comment l’expliquer?

O.M. Par le renouvellement des générations, principalement. Nous avons également des réserves foncières non négligeables et d’importants projets immobiliers, tels que le Val d’Or, dont le programme d’investissement va se poursuivre dans les années à venir, l’ancien site Sibelga ( SoStockel de Besix Red et BelgianLand, Ndlr), Greenwood d’Eiffage ou encore toutes les démolitions-reconstructions d’immeubles de bureaux sur les axes historiques (avenue Marcel Thiry, boulevard de la Woluwe, avenue des Communautés). Ce potentiel représente plusieurs milliers de nouveaux habitants sur la commune. Accompagner cette croissance via des équipements collectifs et des services en suffisance est capital. Tout comme le fait de renforcer notre offre de logement abordable. Nous avons 12% de logements sociaux mais nous souhaitons surtout développer du logement moyen.

Eaglestone est très présent à Woluwe-Saint-Lambert. Avec des reconversions en cours ou à venir (Elyx, The W, Twin House et A&B Antarès). On imagine que cette concentration n’est pas due au hasard…

SOPHIE LAMBRIGHS. Woluwe-Saint-Lambert combine en effet une proximité via la desserte de métro sur toute la commune et des quartiers qui restent aérés. La proximité avec le ring, l’aéroport ainsi que le quartier européen est également importante. Notre présence est donc liée à ces facteurs mais également à une série d’opportunités. Notre premier projet Elyx, qui est situé boulevard de la Woluwe, a été un vrai succès. Ce qui a renforcé notre confiance dans le type de produit que nous proposons. D’autant que les opportunités sont nombreuses car il y a un nombre important d’immeubles de bureaux qui sont obsolètes à Woluwe-Saint-Lambert.

Mais ce potentiel de reconversion est-il encore si important qu’on le dit?

S.L. Quand on se promène le long du boulevard de la Woluwe, on observe assez vite la différence entre les immeubles de bureaux rénovés et ceux qui sont clairement obsolètes. Pour ces derniers, soit le propriétaire effectuera une importante rénovation, soit ils seront mis en vente pour une reconversion. Ce qui est le plus souvent le cas d’autant que, si la localisation à proximité du shopping et de transports en commun est intéressante, le concurrence avec la Flandre en matière de taxation sur les bureaux reste importante. Les entreprises doivent juste se déplacer de quelques centaines de mètres pour obtenir un taux de taxation bien plus avantageux. Cet élément pèse lourd dans la balance.

Il y a une multiplication de projets résidentiels actuellement. La demande est-elle suffisante?

S.L. Clairement, oui. L’élément fondamental pour une commune, c’est la croissance de la population et du nombre de ménages. Et elle est bien présente, que ce soit pour des investisseurs ou des occupants. Tous les programmes développés à Woluwe-Saint-Lambert se commercialisent très bien, qu’ils soient moyen de gamme ou haut de gamme. J’estime aussi qu’il y a une bonne diversité dans les produits proposés. Regardez notre projet Elyx, avec cette façade en pierre naturelle de teinte claire, ce qui lui confère un autre cachet que beaucoup de développements récents en crépi.

Selon nos derniers chiffres, les appartements neufs se vendent en moyenne à 600.000 euros pour une superficie de 119 m2 à Woluwe-Saint-Lambert. Soit les prix les plus élevés de la capitale. Avec de tels prix, ne craignez-vous une certaine ghettoïsation?

O.M. On le sait, le résidentiel neuf s’adresse à une catégorie de population qui a des revenus élevés. Après une rénovation, un appartement est toutefois encore potentiellement accessible pour une famille qui a deux revenus moyens. Pour le reste, nous tendons toujours vers une diversification. A proximité du Cora, via Inclusio, une reconversion permettra par exemple de mettre sur le marché une centaine de logements locatifs gérés via l’Agence immobilière sociale. La SLRB (Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale) fera de même également. Nous sommes donc soucieux de permettre à des publics différents de toujours vivre à Woluwe-Saint-Lambert. Relevons aussi que 60% de nos habitants sont locataires. Ce qui n’est pas le cas à Woluwe-Saint-Pierre par exemple.

La commune impose de plus en plus d’appartements de grande taille, notamment pour attirer des familles. Or, ces biens se vendent très difficilement. Un signal que l’offre ne correspond pas à la demande?

S.L. Le rêve de posséder une maison reste important pour bon nombre de familles bruxelloises. Les grands appartements entrent en concurrence en termes de prix avec ces maisons. La demande venant des propriétaires occupants est donc moins forte dans ce segment et ceci est accentué par le fait que les investisseurs se tournent également davantage vers les appartements d’une et deux chambres. Mais cette situation n’est toutefois pas propre à Woluwe-Saint-Lambert. D’ailleurs, relativisons quelque peu: tous les appartements finissent par se vendre. C’est juste que certains mettent davantage de temps à s’écouler.

Vous le dites, tout se vend actuellement. Qu’importe les prix, la qualité ou l’architecture des biens?

S.L. Non, c’en est fini de construire n’importe quoi. Les autorités poussent les promoteurs vers le haut via différentes réglementations. Dans le cadre de nos projets anderlechtois, nous avons pu mesurer l’impact d’une architecture plus qualitative en termes de vitesse de commercialisation. Le public est sensible à ces aspects. Le secteur immobilier s’est professionnalisé ces dernières années. L’époque où l’on construisait sans réfléchir à la qualité et à la pérennité du bâtiment est derrière nous.

O.M. J’ai, de mon côté, demandé que l’on singularise davantage les projets que les promoteurs nous présentent. Je pense que cela contribue à la satisfaction de la vie en ville. Se retrouver avec un bâti uniforme ne correspond pas à ce que recherchent ceux qui veulent investir dans l’immobilier. Pour moi, l’essentiel aujourd’hui est la complémentarité des fonctions d’un projet dans le quartier dans lequel il s’implante. Que ce soit une infrastructure sportive, une crèche, une salle de rencontre ou encore un jardin partagé. Ceux qui font le choix de vivre en ville attendent davantage que leur appartement de 110 m2. Il faut donc une plus-value supplémentaire dans la conception urbanistique.

S.L. Et je pense que c’est ce qui permettra de garder en ville ceux qui songeaient à la quitter. Vivre à quatre dans 110 m2 est compliqué. Mais si, à proximité, il y a un espace pour jouer, pour faire sa lessive ou pour cultiver ses plants de tomate, cela peut valoir la peine. Cet esprit collectif peut entraîner une création de valeur très intéressante. Je pense que cette manière de vivre est un atout pour les prochaines générations. Les nouveaux projets doivent pouvoir fonctionner séparément mais aussi constituer un maillon d’un chaîne commune.

O.M. Aujourd’hui, les gens veulent vivre dans leur quartier et avoir tous les services et équipements à proximité. Nous ne sommes plus dans une logique de fonctions séparées. C’est une petite révolution.

S.L. C’est l’évolution de la ville polycentrique. Ce que nous avons vécu en termes de travail à domicile ces derniers mois a encore renforcé cet état de fait. La maison est devenue un nouveau bureau.

Le gouvernement bruxellois veut accentuer la densification dans les communes de la deuxième couronne. Qu’en pensez-vous?

O.M. La question est de savoir si nous sommes prêts à accepter quelques projets possédant une densification très intense. Eriger une tour d’habitation de 20 ou 30 étages à Woluwe-Saint-Lambert ne participe pas à la conception de la qualité de vie en ville que recherchent nos habitants. Par contre, chez nous, on ne peut pas dire que nous avons des immeubles très élevés. Il s’agit du rez + 3 ou rez + 4. J’estime donc qu’il est plus intéressant d’ajouter des étages en plus aux immeubles existants. Nous recevons d’ailleurs beaucoup de demandes allant en ce sens. Cela mènera à une densification supportable par rapport à notre qualité de vie.

S.L. C’est avant tout une question de vision politique de la Région. C’est intéressant d’avoir une vision macro, d’observer quelles zones sont à développer en priorité. Bruxelles possède par exemple bien plus de réserves foncières qu’on ne le croit. J’estime que remonter le bâti d’un étage n’enlève rien à la qualité de vie des habitants d’un quartier. Cela permet de le dynamiser. Il s’agit également d’une opportunité pour les copropriétés qui ont besoin d’investissements importants tels que l’isolement de leur façade. Pour ma part, je suis plus sceptique sur la question des tours à Bruxelles. Ce n’est pas une réponse à la densification. Une tour nécessite une emprise au sol importante. Sauf si elle agit comme un symbole dans le paysage, comme pour une entrée de ville. Mais ce choix doit être analysé au cas par cas.

Comment parvenir à faire accepter cette densification aux habitants?

O.M. La préservation d’un maillage vert est essentielle. C’est bien évidemment plus aisé à mettre en place dans une commune comme la nôtre. Les urbanistes devront aussi réfléchir à la manière de rééquilibrer les fonctions avec des espaces publics de qualité. Et ce que je ressens, c’est que les habitants nous demandent surtout une ville apaisée.

S.L. A Bruxelles, il y a eu une tendance à avancer dans une direction sans réfléchir aux conséquences. Par exemple en oubliant un peu trop vite d’aménager des équipements tels que des crèches, des écoles, des espaces publics, etc. Or, il est important d’avoir une anticipation dans l’offre de services à proposer. Ce positionnement peut soutenir la réflexion globale.