Paradis des quatre façades jusqu'il y a peu, le Brabant wallon voit le profil de son parc de logements évoluer de plus en plus chaque année. Pas au point de devenir une terre d'appartements mais de rééquilibrer quelque peu le déficit en la matière. Une évolution qui résulte le plus souvent de la multiplication des reconversions de friches industrielles en nouveaux quartiers. Et qui contribue surtout à la densification du territoire. Trends-Tendances a réuni l'architecte Jean-Marie Delsaut, cofondateur de l'Atelier d'architecture DDV, et Mathieu Malvaux, fondateur de la société de promotion immobilière ZestRed, tous les deux basés à Nivelles, pour évoquer les grands enjeux qui découlent de la densification.
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Paradis des quatre façades jusqu'il y a peu, le Brabant wallon voit le profil de son parc de logements évoluer de plus en plus chaque année. Pas au point de devenir une terre d'appartements mais de rééquilibrer quelque peu le déficit en la matière. Une évolution qui résulte le plus souvent de la multiplication des reconversions de friches industrielles en nouveaux quartiers. Et qui contribue surtout à la densification du territoire. Trends-Tendances a réuni l'architecte Jean-Marie Delsaut, cofondateur de l'Atelier d'architecture DDV, et Mathieu Malvaux, fondateur de la société de promotion immobilière ZestRed, tous les deux basés à Nivelles, pour évoquer les grands enjeux qui découlent de la densification. TRENDS-TENDANCES. Le Brabant wallon est souvent cité comme un laboratoire en matière de réhabilitation de friches industrielles du fait du prix de vente élevé de ses appartements. Ce qui a notamment permis de densifier son territoire. Vu la multitude de projets développés ou à venir, avez-vous l'impression que l'on arrive toutefois à un certain plafond en matière d'acceptation de cette densification par les habitants ? JEAN-MARIE DELSAUT. Non, j'estime qu'il y a encore de la marge en la matière. Pourquoi ? Car les modes de vie sont en train d'évoluer. Le tout-à-la-voiture perd du terrain au profit de la mobilité douce. Habiter dans des centres urbains est de plus en plus recherché. Ce qui signifie que les nouveaux projets devraient moins impacter la mobilité. MATHIEU MALVAUX. Cette marge est surtout liée à l'intérêt que des candidats acquéreurs auront par rapport aux types de logement que les promoteurs mettront sur le marché. Or, il y a encore une dichotomie importante entre ce que les gens souhaitent et ce que l'urbanisme de raison devrait permettre. Les gens restent davantage à la recherche de maisons unifamiliales plutôt que d'appartements. Pour le reste, la densité est de moins en moins acceptée par les riverains, même si elle l'est de plus en plus par les autorités. J-M.D. La densité est en effet surtout acceptée par les nouveaux arrivants et les autorités mais pas par les riverains. Et comme d'habitude, chacun pense qu'elle peut se faire dans toutes les villes sauf dans celle où l'on habite. Les freins par rapport à la densification ne sont-ils pas liés au fait que, pour le moment, il semble qu'elle détériore la qualité de vie des quartiers existants ? J-M.D. Il est vrai qu'il y a un certain déficit dans la mise en place des mesures d'accompagnement par les pouvoirs publics. Que ce soit en matière d'organisation des flux de mobilité, d'aménagement de pistes cyclables ou d'espaces publics. On ne peut pas densifier sans améliorer la qualité de vie. Il est essentiel de réaliser ce travail car la redensification des villes permet d'empêcher que les centres urbains se meurent. A Braine-l'Alleud, dans le cadre du projet des Maîtres de Musique, un ensemble à forte densité conçu à côté de la gare, la plupart des habitants se déplacent à pied. Leur vie a changé. M.M. En fait, le problème du Brabant wallon est que, à l'exception de Nivelles, il s'agit de gros bourgs qui ont grandi au fil du temps, développant un habitat essentiellement pavillonnaire. Ce qui a permis de créer un imaginaire autour des villas quatre façades. Or, cet imaginaire est en totale contradiction avec l'idée de recréer des noyaux de vie plus denses. Ces habitants doivent comprendre que la densification de leur lotissement ne va pas altérer leur qualité de vie. Leur environnement va évoluer mais il ne va pas nécessairement se détériorer. Mais ces habitants ont aussi acheté un cadre de vie avec leur villa... M.M. La perception de la qualité de vie est un élément tellement subjectif. Certains préfèrent habiter au milieu des champs, d'autres dans une villa avec un grand jardin et d'autres encore à proximité de lieux de services et de transports, de manière à pouvoir se déplacer avec des modes doux. Comment recréer alors cette qualité de vie ? J-M.D. Il faut densifier, non pas en étalant le bâti mais en construisant des bâtiments plus hauts, ce qui permettra de dégager des espaces verts et des espaces publics au sol. La tendance est à construire des logements plus petits car ils coûtent moins cher. Il est donc nécessaire d'aménager des espaces agréables et partagés où ces habitants se sentent bien. M.M. Les personnes qui viendront habiter dans ces nouveaux quartiers ou immeubles à appartements apporteront surtout une manière de vivre différente. Aujourd'hui, chacun possède son propre jardin dans sa propriété privée. Or, nous allons tendre davantage vers des espaces partagés. Il y a donc un changement de mentalités à opérer. Certains vont considérer que leur cadre de vie a évolué mais s'y retrouvent. D'autres auront, par contre, plus de difficultés à s'y sentir bien. Mais ce schéma est-il possible dans d'autres villes du Brabant wallon que Nivelles ou Louvain-la-Neuve ? Waterloo est, par exemple, très urbanisée mais n'est pas une commune dense.... M.M. Il faut, il est vrai, faire évoluer les mentalités. Dans certaines communes, il y a un double discours par rapport à la densification. Les autorités souhaitent davantage de logements dans les centres urbains mais n'acceptent pas d'espaces verts car les services communaux devront les entretenir et qu'ils n'en n'ont pas les moyens. Ce n'est pas normal. J-M.D. Dans le cadre du projet Val de Thines à Nivelles, l'idée est de verduriser un maximum le projet et de créer des espaces conviviaux au bord de la Thines. L'entretien sera à charge des résidents. Ce quartier sera majoritairement voué aux piétons avec des parkings en sous-sol accessibles à l'entrée du site. M.M. L'aspect économique entre toujours en jeu dans le volet verdurisation d'un quartier. La densification permet d'avoir une masse critique pour aménager suffisamment d'espaces verts et pouvoir les entretenir. Car les pouvoirs publics ne peuvent assumer cette charge financière. Comment changer de paradigme et favoriser la densification ? J-M.D. Il faut que les pouvoirs publics prennent davantage leurs responsabilités et contraignent les promoteurs à ne plus développer que des immeubles à appartements. Une vision claire de l'aménagement de son territoire doit être instaurée. Cette densification doit s'accompagner d'une politique cohérente notamment en matière de mobilité. Et cela au niveau régional. Imposer, par exemple, le ramassage scolaire permettrait de décharger les routes d'un grand nombre de véhicules. Il faut multiplier ce genre de petites mesures. Densifier alors que la mobilité est déjà saturée, est-ce que cela a du sens ? M.M. La densification est liée à l'apparition d'une nouvelle typologie d'habitat et à de nouveaux modes de vie qui attirent de nouveaux habitants. Elle concerne également des personnes qui résident déjà dans ces communes. Parlons d'autre chose. Le marché résidentiel se porte particulièrement bien en Brabant wallon, d'après les derniers chiffres des notaires. Tant l'activité que les prix augmentent. Jusqu'où cette hausse peut-elle aller ? M.M. J'ai l'impression que le marché est en train de s'homogénéiser. Les prix augmentent de manière raisonnable dans les communes où les prix étaient déjà élevés. Par contre, ils augmentent plus rapidement là où le marché était plus abordable. On peut citer Nivelles en exemple : ses prix rattrapent ceux pratiqués à Braine-l'Alleud. En fait, c'est le déficit de logements actuels qui entraîne une augmentation des prix. C'est étonnant car on a parfois l'impression qu'il y a une flambée de projets... M.M. Je ne suis pas certain que l'on construise plus qu'avant. Beaucoup de projets traînent depuis des années. C'est surtout la politique marketing des promoteurs qui a considérablement évolué en 20 ans. La publicité autour des projets est beaucoup plus importante, ce qui peut donner l'impression d'avoir une multitude de développements. Les prix sont soutenus, notamment à cause des charges d'urbanisme. Elles s'élèvent de 5.000 à 7.000 euros par logement, ce qui est très élevé. La poule aux oeufs d'or à des limites. Est-on actuellement sur un marché de l'appartement ou de la maison en Brabant wallon ? J-M.D. Nous sommes sur un marché à deux branches : les appartements à proximité des gares et dans les centres-villes, et les maisons en périphérie. Mais n'est-ce pas contradictoire avec la volonté de freiner l'étalement urbain ? J-M.D. Non, car les maisons sont construites dans des zones urbanisables. Sur le site de l'ancienne Brugeoise et Nivelles, un site industriel de la cité aclote qui est à réhabiliter et qui jouxte la couronne verte de la ville, les maisons groupées sont, par exemple, plus adaptées. Même s'il est vrai que les appartements sont davantage l'apanage des sites à réhabiliter car on peut y intégrer la densité nécessaire pour couvrir les coûts de dépollution. La promotion immobilière de maisons a-t-elle encore un avenir en Brabant wallon ? M.M. Les projets de maisons sont moins nombreux que les projets d'appartements. La population vieillit. Il y a de plus en plus de familles monoparentales. Il y a de moins en moins de promoteurs dédiés spécifiquement aux maisons. Ils sont avant tout intéressés par les appartements. D'autant qu'ils ont aujourd'hui mis la main sur la plupart des terrains et ne proposent plus que des promotions. Il est donc très difficile d'acheter un terrain pour occupation propre vu le manque de foncier et le prix élevé. Pourquoi ZestRed a-t-il fait le choix de se concentrer sur le segment des maisons ? M.M. Car il reste peu d'opérateurs sur le marché. Il s'agit d'un choix stratégique de notre part. Le marché de l'appartement est beaucoup plus éclaté. Nos ventes cartonnent, d'ailleurs. Il faut toutefois relever que les maisons ne sont plus construites comme auparavant. Dans les lotissements, on retrouve essentiellement des maisons de deux et trois façades. Il y a une vraie réflexion dans ces projets. Regardez par exemple I-Dyle à Genappe, qui est un modèle du genre. Les maisons s'y vendent mieux que les appartements. Même chose à Wavre, au Champ Sainte-Anne. Quelle commune brabançonne a le plus grand potentiel selon vous ? J-M.D. Tubize, avec le projet des Forges de Clabecq. L'image de cette commune a complètement changé. J'y croyais à moitié quand nous avons dessiné le projet Fabelta pour Equilis. Et tout s'est vendu très rapidement. Je suis persuadé que le projet du Quartier des Confluents mené par Duferco ( près de 2.500 logements, dont la première pierre a été déposée début mars, Ndlr) sera une grande réussite. M.M. Je partage cet avis. D'autant que le Centre national de football est arrivé, de même que le Martins Hotel et d'autres éléments attractifs. Les prix du neuf y sont stables. D'autres communes à suivre ? J-M.D. Je pense que Jodoigne possède encore un potentiel très intéressant. M.M. Le vrai enjeu est surtout de savoir comment la plupart des communes brabançonnes vont se positionner par rapport à leurs quartiers pavillonnaires. Une fois que ce sera réalisé, on y verra plus clair sur les orientations à prendre. Pour le reste, Wavre possède également un potentiel intéressant. Sa densité en centre-ville est encore très faible, avec 35 logements/hectare. On assiste à un nouvel élan donné par le politique, qui souhaite intensifier la densification du centre-ville. Le problème, c'est que la population y est plus réticente. Tubize, Nivelles et Braine-l'Alleud vont continuer à grandir.