L’offre d’appartements neufs en cours de commercialisation continue sa chute libre à Bruxelles. Nous n’avons jamais présenté de chiffres aussi faibles dans le Guide Immobilier. Seules Bruxelles-Ville et les communes du nord de Bruxelles tirent leur épingle du jeu. Les prix s’envolent par contre comme jamais (+ 11% en un an).
La pente est glissante depuis deux ans. Pour finalement atteindre aujourd’hui des proportions jamais franchies depuis que le bureau d’expertise immobilière de Crombrugghe & Partners recense pour Trends-Tendances le nombre d’appartements neufs commercialisés à Bruxelles. Avec 1.372 appartements mis en vente, jamais l’offre n’a été aussi faible. Jamais le retard dans la délivrance des permis ne s’est fait autant ressentir. Il y avait près de 1.000 appartements en plus à vendre il y a deux ans (un stock de 221.720 m2 en avril 2019 pour 125.150 m2 en avril 2021). Le plus inquiétant, c’est que, d’après les acteurs de terrain, la situation devrait encore empirer dans les prochains mois. Cette diminution de l’offre se traduit par une hausse des prix déraisonnable de 11% (3.725 euros/m2). Le prix moyen d’un appartement est désormais de 356.000 euros (superficie moyenne de 93 m2).
Tout le monde recule
L’offre est pratiquement en baisse partout à l’exception des communes du nord de Bruxelles (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren) et à Bruxelles-Ville. La palme revenant à Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles dont le nombre d’appartements mis en vente devient ridicule (71 unités) par rapport à ce que l’on retrouvait il y a par exemple deux ans (355 unités). Les prix sont en hausse de 9,5% en un an mais cela ne signifie pas grand-chose vu la réduction du stock. Il ne reste que des fins de commercialisation dans des projets tels que King Charles (VTP) à Saint-Gilles, Balmoral (Fenixco), Louise 430 (E-maprod et Dedeyne) et Greenside (JP Seven) à Ixelles de même que Tervuren Corner (Inside Development) à Etterbeek.
Même situation dans le district Est (Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert) qui ne compte plus que 216 unités, dans des projets tels que Colonel (In Red) à Evere, The Edge (Camille) et Pavillon (Van Looy Bouwgroep) à Schaerbeek, Inwo (Wilink), So Stockel (Belgian Land et Besix Red), Vancouver (Antonissen), Woluwe Valley (Urbicoon) et Youwo (Eiffage) à Woluwe-Saint-Lambert. Les prix sont en augmentation de 3,5%.
Dans les belles communes du sud de Bruxelles, on fait également grise mine. La fin de la commercialisation de plusieurs projets justifie cette diminution. Les prix sont en hausse de 8,5% par rapport à avril dernier, à 4.330 euros/m2. Parmi les projets encore à la vente, on retrouve toujours Cavell Court (Burco et AG Residential), les Hauts Prés (BPI et Belgian Land), Redstone, Les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix Red) et Moulin Blanc (Thomas & Piron) à Uccle, Delta View (IPM) à Auderghem de même que Chien Vert (Dare2Build et Verstraete Development) à Woluwe-Saint-Pierre.
Molenbeek, Anderlecht et Forest confirment le recul de leur offre. Parmi les principaux projets en cours dans ce district, citons Atlantis (Eaglestone), City Dox (Atenor), Erasmus Gardens (BPI Real Estate et Belfius Immo), A Part des Lacs (Bluestone Invest) et Nautilus (Eaglestone) à Anderlecht, MSquare (Thomas & Piron Bâtiment et Burco) et Les Terrasses Parc Scheutbos (D&M) à Molenbeek et Forest Village (Bouygues) et L’Îlot Decoster (EK Development) à Forest. Les prix y sont toujours les plus abordables de la capitale (+3,5% en un an).
Le centre-ville séduit les promoteurs
Enfin, l’autre principal enseignement, c’est l’explosion de l’offre à Bruxelles-Ville. Elle a doublé en six mois, passant de 160 à 323 appartements mis en vente. Une situation qui est loin d’être terminée quand on connaît les multiples projets d’Immobel en plein centre et qui va y déverser dans les prochaines années des centaines d’appartements. Parmi les projets en cours, citons Mercator Garden (Cofyna), Urban Court (AG Residential), Canal Wharf (AG Residential), Catedra (Bouygues), Square Schuman (Urbicoon), Tour & Taxis (Extensa), Thatre 41 (Candor) Les prix sont partis à la hausse, dans la lignée de la tendance générale, et ont grimpé de 4,5% en un an.
Le vivier de projets est quant à lui toujours important dans le district de Bruxelles-Nord (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren). On y dénombre 331 appartements mis en vente actuellement. Dans des projets tels que Ananda (DCB), Soho Bxl (Elitis), Warandeveld (M&A Property Investors) et Alfred (Smarthome) à Neder-Over-Heembeek et Laurelle (Antonissen) à Laeken. Les prix n’ont pas évolué en un an.
L’avis de l’expert
Le marché des appartements neufs tire la langue…
En effet, l’offre est au plus bas et la demande est très haute. Les gens disposent de ressources financières tant pour investir que pour habiter mais ne peuvent assouvir tous leurs besoins. Depuis le début du Covid, très peu de permis ont été octroyés. Les candidats acquéreurs mettent leur achat en stand-by.
Avec des conséquences sur le marché existant…
La plupart des acquéreurs ne se rabattent pas encore sur l’existant car ce n’est pas le même produit. Même si cette situation fait monter déjà les prix de ce marché car la concurrence s’accentue.
Quels conseils pour les investisseurs?
La localisation reste primordiale et reste une question de feeling. Car le rendement sera le même pratiquement partout, autour de 3% brut. Si le rendement est plus haut, c’est que le risque de vacance locative est plus élevé aussi. Le choix d’un appartement de une, deux ou trois chambres dépend du budget. S’il est plus petit, les locataires seront présents moins longtemps. Et actuellement, avec le Covid, les appartements d’une chambre sont plus compliqués à louer car il y a peu d’expatriés.
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