Situation tendue dans la capitale wallonne. Le stock d’appartements neufs mis en vente est en chute libre. Il n’avait plus été aussi bas depuis 2014. Autre première: les prix y reculent de 5%. Le stock reprend par contre des couleurs à Gembloux et Andenne.
Les constats relevés en septembre dernier se confirment lors de ce premier trimestre 2021. Et même s’accentuent. Le nombre d’appartements neufs mis en vente à Namur-Ville est en chute libre. L’offre n’avait plus été aussi basse depuis 2014, signe d’un réel déclin qui s’est amorcé. On n’y relève plus que 155 appartements en cours de commercialisation (15.600 m2), selon les derniers chiffres livrés pour Trends-Tendances par le bureau d’expertise immobilière de Crombrugghe & Partners. On dénombrait deux fois plus de mètres carrés à vendre il y a deux ans à peine (30.750 m2). Signe de la perte de vitesse: alors que Namur s’accaparait 60% de l’offre de toute la province ces dernières années, elle ne représente plus que 30%. Une évolution davantage liée à une diminution de l’offre à Namur-Ville qu’à une hausse fulgurante dans les autres régions.
Pour les quelques projets qui restent sur le marché, c’est Thomas & Piron qui arrose principalement la capitale provinciale avec des développements tels que le Plateau d’Erpent, le Domaine de Géronsart (avec Immo3D), les Jardins d’Enhaive et la Résidence Cubic. On peut également citer la Villa Legrand (ZestRed), les Jardins de Flawinne (Concept Confort) et Vue Verte (Immobel). Plusieurs projets d’envergure sont toutefois dans le pipeline et seront mis en vente par T&P à court terme (Novia, 134 appartements) ou à moyen terme (caserne du génie à Jambes, 445 appartements). De quoi s’assurer un rythme conséquent de commercialisations pour les prochaines années. Et de faire remonter quelque peu les statistiques.
Forte hausse de prix à Gembloux…
En matière de prix, il faut débourser en moyenne 267.000 euros pour un appartement type de 101 m2 (la superficie moyenne de cette région). Les prix sont en baisse de 5,2% par rapport à l’an dernier et s’affichent à 2.750 euros/m2 alors qu’ils s’élevaient 2.950 euros/m2 il y a encore six mois. Résultat, pour la première fois, les prix de Gembloux et environs sont les plus élevés de la province. Une région qui a vu ses prix grimper de 11% en deux ans (2.800 euros/m2). Peu d’explications, sinon l’arrivée de davantage de projets neufs sur le marché après des années de relatif ralentissement. Parmi les projets en cours, citons Urbana (Lixon), la Résidence du Parc (Atland), Altitude 154 (Espace Altitude). Relevons également que si l’offre d’appartements est plus importante au nord de Namur-Ville, c’est également le cas au sud. L’offre n’a d’ailleurs plus été aussi importante depuis 2015 (19.900 m2 pour 8.824 m2 il y a un an).
… tout comme à Andenne
Cette situation est surtout due au rebond de communes comme Andenne et Sambreville. Le stock y est quasi équivalent à ce que l’on retrouve à Namur, avec 152 appartements mis en vente. Des nouveaux projets qui ont fait grimper les prix de 9,5% par rapport à septembre dernier. Le prix moyen d’un appartement est de 232.400 euros pour une superficie de 83 m2. Parmi les projets en cours, citons la résidence Samara (Thomas & Piron) et Les Terrasses du Moulin à Sambreville (Terrasses du Moulin sprl), le Quartier des Tilleuls (Koeckelberg) et le Clos des Ours (Matexi) à Andenne.
Enfin, Ciney continue d’être le fer de lance de ce “croissant de communes” situé dans la région de Namur Centre. Les prix y sont en hausse de 6% par rapport à septembre dernier. Ils ont augmenté de 13% en deux ans. Les Résidences les Damoiselles (Thomas & Piron) et la Résidence Anafi (Belfius Immo) sont les deux principaux projets actuellement en vente à Ciney.
Pour l’anecdote, l’offre d’appartements reste toujours aussi faible dans le sud de la province. On ne dénombre que 16 appartements actuellement mis en vente. Les promoteurs ne semblent pas encore friands de cette zone alors qu’une demande existe pourtant.
L’avis de l’expert
Comment se porte le marché?
Le stock est en train fondre à Namur. Il a rarement été aussi faible. Il est plus important dans les communes périphériques. La demande est par contre très présente. On le constate par exemple à Gembloux, qui est un marché très dynamique, idéalement situé dans le prolongement de Louvain-la-Neuve et à proximité de deux autoroutes.
Quel conseil pour un investisseur?
Le marché des colocations fonctionne très bien à Namur. C’est une possibilité. D’autant que les marchés des appartements d’une et deux chambres sont quelque peu saturés, ce qui freine la croissance des loyers. Les appartements compacts sont à privilégier, idéalement situés dans des quartiers de gare. Avec des espaces extérieurs, bien évidemment.
Et en dehors de Namur?
Gembloux reste très attractif, tout comme Andenne. Dans ces villes situées à proximité de Namur, il peut être intéressant d’y investir car les prix sont moins élevés et les loyers relativement similaires. De quoi faire gonfler le rendement. Il faut être attentif également à la concentration de projets dans une même ville. Cela peut jouer en défaveur d’un investisseur.
L’avis de l’expert
Que peut-on dire du marché des appartements neufs?
Il continue à très bien se porter. Que ce soit à la vente ou à la location. Avec une demande de plus en plus importante pour des espaces extérieurs. C’est une vraie nécessité. L’offre est en recul mais vu le nombre de projets qui sont dans le pipeline, surtout entre les mains d’un seul promoteur, cela devrait se résorber assez vite.
Quels types de biens sont à privilégier?
La demande est relativement classique, avec le plus souvent un appartement de deux à trois chambres. L’acquéreur occupant recherche surtout un appartement qui est situé à proximité de transports en commun et d’espaces verts.
Un conseil pour les investisseurs?
Les produits se ressemblent beaucoup, les risques de se tromper sont donc faibles. Le nord de la province continue à très bien fonctionner. Avec des prix qui vont d’ailleurs commencer à se rapprocher de ceux du Brabant wallon. Andenne et Namur sont très demandées. L’appartement d’une chambre reste la cible prioritaire. La demande locative est importante, ce qui est le principal élément pour obtenir un rendement. Le coliving est également une formule intéressante pour un investisseur.
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