Durbuy au top

A Durbuy, ” l’effet coronavirus ” vient s’ajouter à ” l’effet Coucke ” : les acheteurs, flamands souvent, cherchent du typique, de l’espace, de la nature pour leur nouvelle résidence secondaire post-confinement. Et celui qui a attiré leur regard sur la petite ville des Ardennes, c’est l’homme d’affaires milliardaire qui a rendu la ville chicissime et en a fait un micro-marché bientôt impayable.

Au fur et à mesure que l’on approche de la plus petite ville du monde, pourtant bien enfouie en Wallonie, à l’orée des Ardennes, le néerlandais s’affiche pour vendre et louer biens et services en tous genres. Une affiche propose des vakantieverhuizen, l’installation de zonnepannelen est annoncée sur l’enseigne de ce commerçant, ou la devanture d’une agence de gestion de seconde résidence interpelle les clients flamands : ” Uw vakantiehuis in goede handen ” (” Votre maison de vacances entre de bonnes mains “).

On le sait : Durbuy attire les touristes et résidents flamands et néerlandais. Depuis longtemps. Mais ces dernières années, le marché immobilier connaît un nouvel essor. L’an dernier, 278 biens, maisons et appartements, ont été vendus. Un record pour la commune. Une hausse de près de 80% par rapport à 2011 et de 20% par rapport à 2015, selon les données de Statbel, la direction générale statistiques relevant du SPF Economie.

Le boom des résidences secondaires

Depuis la fin du confinement et suite à la crise du coronavirus, ces chiffres ont complètement explosé, constate Laurent Tintin, gérant de l’Immobilière Schmidt. ” Depuis la reprise, j’ai vendu 35% de mon portefeuille en un mois et demi sur Durbuy. Il y a une forte demande, principalement pour des résidences secondaires. Certains avaient ce projet depuis longtemps et d’autres n’envisageaient pas de faire un tel achat, mais veulent désormais avoir un pied-à-terre à la campagne et pensent donc à Durbuy. ” Et à ses chalets, ses maisons isolées en pierres du pays, ses vieilles fermettes à rénover.

” Soit ils veulent quelque chose qu’ils peuvent occuper tout de suite, soit ils cherchent une situation, un environnement, une vue, pas trop de vis-à-vis et n’ont pas peur de réinjecter de l’argent pour rénover par la suite “, observe Julian Henrotin, agent auprès d’Antoine Immobilier qui a vendu une cinquantaine de biens en moins de deux mois. Les amateurs sont pressés, tant le marché va vite, et se présentent directement à l’agence pour être prévenus en premier et augmenter leurs chances de trouver le bien de leurs rêves. ” Avant, il fallait parfois jusqu’à une troisième visite pour aboutir à une vente, explique l’agent immobilier. Désormais, on fait une visite avec une offre à la fin. ” De son côté, Me Frédéric Dumoulin, notaire de la région, comptabilise énormément de compromis depuis le déconfinement, ” en particulier pour des secondes résidences “. ” Le côté épargne est toujours présent, remarque-t-il. On investit dans de la brique plutôt que sur un compte en banque avec une certaine fragilité. Puis, il y a la crise de l’urbanisation. ”

Certes, il y a un certain impact de la crise sanitaire sur l’immobilier, qui pousse les citadins à chercher la nature et l’espace après s’être confinés des mois durant dans des appartements les uns sur les autres. Mais pour expliquer le succès de Durbuy dans sa globalité, un nom est sur toutes les lèvres. L’homme est milliardaire, flamand, fondateur du géant pharmaceutique Omega Pharma et ancien président du RSC Anderlecht. Marc Coucke. Que l’on associe indubitablement à la ville : on la surnomme désormais ” Coucke City “. Et à l’essor qu’elle connaît : on parle de ” l’effet Coucke “.

” Coucke city ”

Harmonieux mélange d’eau, de pierres du pays, de rues sinueuses et d’allées de promenade où déambulent paisiblement, à pied ou à vélo, des visiteurs au look BCBG, le coeur de la ville brille comme un sou neuf. Les petites boutiques sont chics. Le gazon du parc Roi Baudouin entretenu. Les façades rénovées. Les restaurants à la pointe de la tendance. Dernière ouverture en date : la friterie du Sanglier. Au menu : frites traditionnelles, croquettes de crevettes flamandes (bien sûr), carbonnades flamandes et boulettes sauce tomate, signées par le grand chef gastronomique Wout Bru. C’est lui aussi qui a élaboré la carte du Sanglier des Ardennes, de la Bru’sserie et du grill Wagyu qui a ouvert juste en face en décembre dernier.

Ces trois lieux de la gastronomie s’inscrivent dans le grand projet d’hôtel 4 étoiles de Marc Coucke, rassemblant un nouvel hôtel en construction et l’ancien Sanglier : une centaine de chambres et suites, trois restaurants, six salles de réunion, des boutiques de standing et un centre de bien-être. L’investissement est de 40 millions d’euros.

Et l’homme d’affaires ne compte pas s’arrêter là. Il rêve d’une crêperie dans une ancienne habitation, d’un hall indoor, d’un centre culturel régional. En dehors du centre-ville, il a acquis 500 hectares de forêt et un camping. Sans oublier Durbuy Aventure qu’il a transformé en Adventure Valley Durbuy. En ce début de mois de juillet, le parc est animé. Des excursionnistes d’un jour, des vacanciers ou des résidents secondaires du coin ont pris d’assaut les attractions en bois et autres ponts de singe. De loin, les escaladeurs en herbe ressemblent à de petits bonshommes aux casques colorés, accrochés à la paroi rocheuse de la via ferrata.

Un micro-marché

” Son impact est très positif sur l’immobilier, remarque Julian Henrotin. A Durbuy-Ville, les prix ne font qu’augmenter et, d’après les investisseurs, risquent de devenir impayables d’ici cinq ou dix ans. Ce qui est aussi le fait de quelques familles locales en rivalité avec les investisseurs flamands. ” C’est que le centre-ville est un micro-marché sur lequel il est devenu très difficile d’évaluer un bien immobilier. Certains prix peuvent carrément devenir hors marché, souligne-t-on dans le secteur. Car si des investisseurs veulent vraiment une maison ou un commerce, ils vont se battre à coups de surenchères. Ainsi, des restaurants partent à plusieurs millions d’euros. Et une maison dans le centre-ville, mise à prix à 450.000 euros, est partie pour 630.000 euros dans les mains de Marc Coucke.

Par ses investissements, sa célébrité, son goût du luxe, le bekende Vlaming attire ” une catégorie de gens fortunés qui investissent dans la brique “, assure le bourgmestre Philippe Bontemps (cdH). ” Les gens qui ont énormément d’argent vont à Knokke et ceux qui n’en ont pas énormément mais beaucoup vont à Durbuy “, dit-il. La preuve : le succès du projet immobilier Armonia et de ses 15 appartements de standing prévu sur les hauteurs boisées de la ville, rue du Plâtre. Plus de la moitié des biens, à peine sortis de terre, toujours en chantier, ont déjà été vendus. Pour des prix allant de 350.000 à un million d’euros. La preuve encore avec ce domaine vendu récemment par Antoine Immobilier, au prix annoncé d’1,6 million d’euros. Deux maisons, un chalet, un espace bien-être, douze chambres, huit salles de bain, trois cuisines équipées…

Ce luxe se reflète dans l’espace public, qui s’est ” transfiguré en dix ans “, selon le bourgmestre. De chancre, le site aux abords du couvent des Récollets a été entièrement réaménagé avec un espace scénique sous forme d’amphithéâtre destiné à des manifestations occasionnelles, avec l’anticlinal et son plan d’eau en fond de scène, un mini-golf, un espace vert et de repos et un parking couvert semi-enterré. Un autre gros projet est en cours : la création d’un nouveau pont au-dessus de l’Ourthe pour rejoindre un nouveau parking dit Nord qui, situé à proximité du fameux Armonia, inquiète les riverains du quartier résidentiel face au flux qu’il pourrait engendrer.

” On investit sans arrêt et cela crée une émulation, souligne Philippe Bontemps. Les propriétaires améliorent aussi leurs établissements. Même des locaux achètent ou transforment leurs bien en gîtes. ”

Et les riverains ?

Durbuy, c’est 1.800 résidences secondaires, 200 gîtes, 70 hôtels et restaurants, six campings répartis sur 44 villages et 156 km2. L’attractivité de Durbuy-Ville est retombée sur les autres villages, analyse Julian Henrotin. Comme Bomal et Barvaux, dotés de commodités, de magasins, d’activités sportives et de la gare. Mais aussi sur les plus petits villages, plus isolés et typiques, où les clients cherchent plutôt la tranquillité et un bel environnement : Wéris, qui compte parmi les plus beaux villages de Wallonie, Oppagne et Heyd, où ont été aménagés de nombreux gîtes et chambres d’hôtes.

” Nous sommes dans une commune touristique : il faut sans arrêt se remettre en question et s’entretenir, constate le bourgmestre. La province du Luxembourg s’est un peu endormie sur ses lauriers tandis que le Brabant wallon et le Hainaut progressaient. Marc Coucke a boosté Durbuy et apporté un véritable effet de levier qui nous a fait gagner 20 ans. ” Un succès inexorable qui fait le bonheur des investisseurs et des amateurs de verdure venus de l’extérieur, de Flandre souvent, moins des Pays-Bas depuis de nouvelles règles fiscales sur les investissements à l’étranger.

Au détriment des Durbuysiens eux-mêmes ? Si une poignée ont déjà quitté la commune et vendu leur bien ” parce qu’ils trouvaient qu’il y avait trop de monde à Durbuy, trop de néerlandophones ” d’après Me Dumoulin, beaucoup restent encore attachés à leur région, selon Laurent Tintin. ” Les locaux qui veulent habiter la région peuvent encore trouver des maisons classiques à des prix corrects “, ajoute encore Julian Henrotin.

Et des mesures sont prises pour les y aider. Ainsi, la commune a mis en place un règlement exigeant la présence d’une personne de référence dans les 300 mètres avoisinant le lieu d’hébergement, ce qui inclut les agences joignables 24 heures sur 24, et interdisant des rues occupées à plus de 50% par des gîtes. ” Sinon, cela couperait un peu l’accès démocratique aux gens qui veulent y vivre “, reconnaît Philippe Bontemps. De plus, lorsqu’elle viabilise ses propriétés, la commune propose des lotissements aux gens des villages sans faire de publicité, à 10 ou 15% en dessous du prix du marché, fait savoir le bourgmestre. Une centaine d’emplacements ont ainsi été créés et une cinquantaine devraient être proposés en priorité aux gens du coin dans les années à venir. Avant d’être ouverts aux investisseurs étrangers qui, eux, sont assez prompts sur la balle, remarque Me Dumoulin : ” Les terrains continuent à très bien se vendre. Des investisseurs flamands achètent à des prix raisonnables et revendent à des prix plus avantageux “.

Quant aux maisons, selon la Fédération royale du notariat belge, le prix médian s’élève à 160.000 euros en 2019. ” Plus précisément, 25% des maisons ont été vendues à moins de 110.000 euros, complète le responsable communication Tom Jenné. Et 25% des maisons ont été vendues à plus de 210.000 euros. ” Par exemple, une maison mitoyenne ou deux façades, avec trois ou quatre chambres, une salle de bain et 10 ares de terrain se vend sous les 200.000 euros dans des villages comme Barvaux ou Bomal, estime Julian Henrotin. Pour une quatre façades, comptez 250.000 euros.

Des prix qui, si le marché reprend des couleurs, restent soutenus sans connaître l’envolée folle qu’ils avaient pris avant la crise financière de 2008, analyse Me Dumoulin. ” Des biens sont partis à des prix vraiment exagérés avant de chuter, reconnaît-il. A l’époque, des personnes ont fait de très mauvais investissements. Après la crise de 2008, le marché a connu un ralentissement : six moins de calme plat avec une diminution des prix. S’en est suivie une légère et continue augmentation des prix. ” Philippe Bontemps craint l’impact d’un éventuel effondrement de l’économie sur le marché durbuysien : ” En 2008, on ne vendait presque plus rien dans nos lotissements “. Mais Me Dumoulin est ” assez optimiste pour l’avenir de Durbuy “. ” Les gens vont vouloir partir moins loin et avoir plus d’espace, conclut-il. Tous les voyants sont au vert. Même si j’espère une stabilisation des prix. Quand la hausse est trop rapide, cela donne des bulles qui explosent… “