L’offre d’appartements augmente dans les trois grandes villes hainuyères. Mons et Charleroi connaissent une hausse du nombre de projets particulièrement intéressante. Du jamais vu dans la métropole carolo, le signe peut-être du départ tant attendu de son marché neuf. Les prix y sont déjà parmi les plus élevés de la province.
Son décollage a été amorcé au printemps 2018. Depuis, il ne cesse de franchir les paliers, brisant à chaque fois les plafonds. Le marché hainuyer de l’appartement neuf a établi un nouveau record avec 1.650 unités mises en vente fin mars, selon les derniers chiffres fournis par le bureau de Crombrugghe & Partners pour Trends- Tendances. De quoi se rapprocher désormais du marché bruxellois et dépasser le marché liégeois. Un rebond après la dégringolade constatée entre 2015 et 2018.
Quand on observe la situation d’un peu plus près, on constate surtout que l’offre est dorénavant relativement homogène dans toute la province, à l’exception de Charleroi et de sa région. Le marché est bien évidemment tiré par les communes proches du Brabant wallon (Braine-le-Comte, Seneffe, Enghien) et par Mons. Mais d’autres entités tirent désormais leur épingle du jeu.
En matière de prix, ils ont peu évolué en un an (+ 1 %). La hausse est de 7,5 % en trois ans. Le prix moyen d’un appartement s’affiche à 2.200 euros/m2. L’appartement type de 86,5 m2 se vend donc à 190.300 euros. Notons que les prix sont très homogènes dans toute la province. C’est à Tournai que l’on relève les prix les plus élevés.
Braine-le-Comte toujours plus attractive
Le marché de la ville de Mons est particulièrement dynamique en ce moment. Il compte 327 appartements en cours de commercialisation alors qu’il n’y avait que 187 unités un an plus tôt. Parmi les nouveaux projets, citons la Drève Prévert (Group Sart de Bernier), la Résidence Leroy (Sotraba), le Domaine des Grands Prés (Thomas & Piron), la Résidence du Marquis de Gages (Lixon), la Résidence Redwood (BW Promo), la Résidence Calatrava (Baio) et la résidence Denali (Sotraba). Cette recrudescence de projets ne se double pas d’une hausse importante des prix. Ils n’ont augmenté que de 2 % en un an et de 5,5 % en trois ans. Le prix moyen d’un appartement type de 83 m2 s’élève à 187.995 euros.
Une confirmation ensuite : le district de Mons, qui englobe les communes d’Enghien, Braine-le-Comte, Soignies et Seneffe reste le plus fourni de la province. Son stock se renforce même, passant à 630 appartements en vente actuellement. Il représente 40 % du marché. Notons que, pour la première fois, ses prix sont en recul par rapport à l’an dernier (- 1,4 %), mais que si on regarde à un horizon plus lointain, ils ont augmenté de 6 % en trois ans. Parmi les projets en cours, relevons les Résidences de la Strada (Wilhelm & Co), Villanova (Matexi), Arborescence (In Red) et la Résidence Stephenson (Sotraba) à Soignies, Agora Braine (Delzelle) et les Terrasses de Braine (Delzelle) à Braine-le-Comte, la résidence Sildendre à Enghien ou encore les Deux Ecluses (Equilis) à Seneffe.
L’autre percée concerne Ath et les communes avoisinantes. L’offre augmente en flèche puisqu’elle est de 382 unités, bien davantage que ce que l’on retrouvait il y a un an (254). Une hausse qui ne se répercute pas sur les prix, puisqu’ils sont en baisse de 1,4 % par rapport à l’an dernier (2.145 euros/m2). Une situation qui s’explique par l’arrivée sur le marché de projets plus abordables. Hausse des prix à Tournai
La Ville de Tournai profite également de la bonne passe ambiante, son stock gonflant à 150 unités. Les prix ont connu une importante hausse en un an (+ 10 %), évolution surtout liée au fait que le nombre de projets était bien plus faible en 2019, ce qui faussait quelque peu les analyses. Les prix y sont désormais les plus élevés de la province : un appartement type de 86 m2 s’élève à 208.120 euros. Parmi les projets en cours, on retrouve L’Ilot Desclée (Klarys Promotion), Les Jardins du Prince (Sotraba) et Les Jardins de la Pasture (REIM).
Enfin, il semble qu’une amorce de décollage semble apparaître à Charleroi. Cinq projets sont en cours de commercialisation (73 unités au total). Il faut remonter bien loin pour voir apparaître une telle offre. Le début d’une nouvelle ère ? Il faudra attendre une confirmation de cette tendance à plus long terme pour être fixé, mais on peut déjà relever les projets Rive Gauche (Saint Lambert Promotion), les Jardins des Bateliers (Groupe Vastapane), Le Quadrifoglio et Grand Angle (Entreprises Koeckelberg). Des projets qui font grimper le prix moyen dans des proportions impressionnantes (+ 20,5 % en un an, + 34 % en trois ans). Le prix de l’appartement type de 80 m2 s’élève à 183.000 m2 (2.290 euros/m2). De quoi faire débouler Charleroi directement dans les entités dont les prix sont les plus élevés de la province. Il faut dire que les prix de projets comme Onyx ou Rive Gauche dépassent les 2.500 euros/m2.
Zoom sur un projet : rive gauche
Après avoir déjà développé le centre commercial Rive Gauche, le Groupe Saint-Lambert Promotion (Iret) poursuit son action de redynamisation du centre-ville de Charleroi par le biais d’un projet de 135 appartements situé à deux pas du centre commercial. Si la première phase était destinée à la location (40 unités), la seconde met 65 appartements à la vente. Elle sera livrée en 2021. Une troisième de 30 appartements suivra par la suite. ” Il s’agit d’un projet qui a tout son sens et qui doit dynamiser l’attractivité du centre-ville “, lance Raphaël Pollet, directeur du développement d’Iret Development. A plus de 2.500 euros/m2, les prix sont relativement élevés pour la métropole carolo. ” Mais ils sont dans la lignée d’autres grandes villes wallonnes, poursuit-il. Il est difficile de proposer des prix plus abordables vu les coûts de construction. Il y a en tout cas une demande pour ce type de projet. ”
Mons reste la bonne affaire
Juste au moment où son marché de l’appartement neuf décolle, Charleroi connaît quelques déconvenues sur le marché de la location de l’appartement existant. Si l’offre se remplit nettement (de 1.810 unités à 2.875 en un an), le loyer reste le plus bas de Wallonie et diminue même de 630 à 600 euros, selon Immovlan. Le rendement est également en berne, passant en un an de 6,45 % à 5,85 %. Sur le plan acquisitif, le marché reste dynamique avec un prix de référence pour un appartement de 80 m2 (1.287 biens) fixé à 97.450 euros, en hausse de 4,5 % en un an.
Pour un investisseur, la bonne affaire est toujours à trouver à Mons. Le prix de référence d’un appartement de 80 m2, établi à partir de 525 annonces, s’élève à 145.925 euros (+ 6,5 % en trois ans). Un prix réel plus élevé puisque la superficie moyenne d’un appartement est de 98 m2. Mais c’est surtout le fait d’avoir un loyer de référence à 705 euros (davantage que Liège, dans la lignée de Nivelles) qui permet d’avoir un rendement brut de référence intéressant à 4,6 %.
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