Braine-l’Alleud affole les compteurs

Offre conséquente à Braine-l’Alleud, Louvain-la-Neuve et Jodoigne. Le stock d’appartements neufs s’écroule par contre à Waterloo, Rixensart, Wavre et surtout Nivelles. Les prix sont stables après les envolées de ces derniers mois.

Après un pic observé en septembre dernier (1.122), le nombre d’appartements neufs mis en vente revient dans des standards plus habituels. On dénombre 802 unités actuellement en cours de commercialisation. L’accélération des ventes liée à un marché particulièrement dynamique pour les investisseurs ces derniers mois a permis d’écouler allégrement une partie du stock. Il ne reste d’ailleurs pratiquement plus rien à vendre à Nivelles de même qu’à Waterloo, Rixensart et Lasne. Et ce alors que ces communes étaient des gros pourvoyeurs d’appartements ces dernières années.

Les prix de vente sont stables par rapport à septembre dernier. Ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour les acquéreurs, la hausse de 9% que l’on constate par rapport à l’an dernier ne semblant pas se confirmer dans le temps. Cette hausse était quelque peu surprenante alors que ces dernières années, la croissance des prix était relativement stable, ceux-ci n’ayant par exemple augmenté que de 11% entre 2015 et aujourd’hui. Le prix moyen d’un appartement neuf, d’une superficie moyenne de 105 m2, s’élève à 341.250 euros.

Tubize amorce son décollage

Si on analyse le marché district par district, on observe que le retour en force de Louvain-la-Neuve, Ottignies et Mont-Saint-Guibert se confirme. Le nombre d’appartements mis en vente est passé de 115 à 283 unités en un an. Une hausse qui s’explique principalement par la seconde phase du projet Esprit Courbevoie (Thomas & Piron et Besix Red), qui a déposé 195 appartements sur le marché en un coup, de même que par la commercialisation express de L’Orne by Eaglestone. Le promoteur a vendu 40 appartements en trois mois, dont 20 rien qu’au mois de mars. Parmi les autres projets de ce district, citons le Domaine de Franquenies (Domaine de Franquenies et Socatra), Dower (B2 Real Estate), La Balbrière (REIM) et les Terrasses de Balzat (Thomas & Piron) à Ottignies, Les Mimosas (Developers Group) à Mont-Saint-Guibert et les Berges de la Dyle (52 unités) à Court-Saint-Etienne (Thomas & Piron). Dans cette dernière commune, les phases ultérieures de Court-Village (Equilis) sont en stand-by. Les prix sont stables par rapport à septembre dernier (3.700 euros/m2) de même que par rapport à avril 2020 (+ 19,5% par contre en trois ans).

Tubize et Braine-l’Alleud gardent la forme. L’offre d’appartements mis en vente dans ce district est toujours conséquente et se maintient à 270 unités. La plupart des projets se situent à Braine-l’Alleud avec Terra Nostra (Equilis), Victor Hugo (Matexi), Parc du Cardinal (Camille et Urbanconstruct), Les Jardins de l’Etang (Dherte), L’Alliance (AGRE), le Domaine de la Ferme blanche, les résidences du Parc de Lion (Bonaparte sprl) et Bellecour (Belfius Immo & Unibra Real Estate). Ces deux derniers projets frôlant les 100 unités. A Tubize, le grand saut attendu se concrétise avec la mise sur le marché des premiers appartements du quartier des Confluents (Delzelles) aux Forges de Clabecq (600 logements au total). Rayon prix, ils connaissent une très forte augmentation, passant en quelques mois de 2.750 euros/m2 à 3.050 euros/m2, en hausse de 17,5% en un an. Ce sont surtout les projets situés à Braine-l’Alleud qui font grimper la moyenne, comme le projet Bellecour qui dépasse les 3.500 euros/m2.

Une nouvelle offre à Jodoigne

A Nivelles, il n’y a pratiquement plus rien à vendre (21 unités). Jamais l’offre n’a été aussi faible. Il reste juste quelques unités dans les projets Le Corbusier (Aboreal) et la résidence Rock Garden (Thomas & Piron). Les prix sont en hausse mais, vu la faiblesse de l’échantillon, ces éléments sont peu significatifs.

Situation similaire à La Hulpe, Lasne, Rixensart et Waterloo, avec un effondrement du stock, passé de 175 appartements à vendre en septembre dernier à 47 aujourd’hui. Les prix y sont en forte baisse (-11,5% en un an) mais, vu la faiblesse du stock, cela semble également peu représentatif de la situation du marché.

Enfin, et c’est assez rare pour être souligné, l’offre est en hausse à Jodoigne, avec 118 unités mises sur le marché. Les prix sont stables par rapport à l’an dernier et restent les plus attractifs du Brabant wallon. Parmi les projets en cours, citons Les Hauts de Trémouroux (Dare2Build) à Perwez de même que Stellar (Dare2Build), Belle Vallée (Matexi), la résidence Bois des Cailloux (Etienne Piron) et le Domaine des Gailleroux (Prologe) à Jodoigne.

L’avis de l’expert

Comment se porte le marché?

Il y a une énorme demande et une offre irrégulière. Un exemple: nous avons vendu en un mois les 24 derniers appartements des papeteries de Genval. De nombreuses demandes de permis attendent leur feu vert. Nous nous dirigeons donc vers un déficit de l’offre. Bon nombre de clients potentiels doivent patienter.

Comment expliquer cet engouement?

Les investisseurs disposent de fonds à placer. Et de plus en plus de personnes souhaitent habiter dans des appartements neufs bien aménagés. Ce phénomène ne s’observe pas que dans le centre du Brabant wallon. A Mont-Saint-Guibert, le projet L’Orne d’Eaglestone se vend aussi très bien tout comme des projets à Perwez, comme les Hauts de Tremouroux. Les prix élevés n’influencent pas le rendement, qui tourne toujours autour de 3% brut. D’autant que le montant des loyers suit la hausse des prix.

Un conseil pour les investisseurs?

Le rendement reste légèrement supérieur pour les petites unités. Intéressant s’il s’agit d’un investissement purement financier. Si c’est pour y habiter dans 10 ans, mieux vaut choisir des appartements plus grands. Une bonne localisation proche des services et lieux de transport reste essentiel.