Zaventem: destination privilégiée de la périphérie flamande

Zaventem attire de nombreux nouveaux habitants ces dernières années, ce qui n’est pas sans impact sur la commune. Dans le centre, le bâti se transforme pour accueillir davantage d’appartements mais l’espace pour construire reste limité et la rareté de l’offre fait grimper les prix.

La première chose qui vient à l’esprit lorsqu’on évoque Zaventem, c’est son aéroport. L’identité de la commune est aussi étroitement liée à ses nombreux bureaux et entreprises, qui occupent une bonne partie du territoire et dynamisent son paysage. Même si les activités économiques représentent près de 30% du bâti, Zaventem est aussi une commune résidentielle et elle attire d’ailleurs de plus en plus d’habitants. La “Vlaamse Rand” (périphérie flamande) dont elle fait partie connaît en effet une croissance démographique importante (+ 9,1%) ces 10 dernières années et Zaventem figure parmi les communes en tête du peloton. Entre 2011 et 2021, sa population a augmenté de 12,6%, soit plus du double des moyennes nationale et flamande. Cette croissance s’explique notamment par un phénomène migratoire important de Bruxelles vers la périphérie flamande, ce qui contribue à l’internationalisation de la commune car la capitale compte de plus en plus d’origines différentes.

Pour héberger ces nouveaux habitants, l’offre de logements évolue petit à petit à Zaventem. Les maisons qui représentaient encore 80% du bâti en 2019 ont en effet tendance à voir leur nombre stagner alors que la quantité d’immeubles à appartements a presque doublé en 20 ans. Cette évolution ne saute pas forcément aux yeux lorsqu’on se promène dans le centre, où les petits bâtiments sont majoritaires et où les immeubles dépassent rarement les trois étages. Quelques lieux incarnent toutefois cette transformation, comme la Woluwestraat où de petites copropriétés récentes font face au supermarché Albert Heijn et au projet immobilier Exit 3 finalisé en 2021. A côté de cet immeuble blanc aux lignes contemporaines, une cheminée ancienne rappelle le passé du site, qui accueillait autrefois une usine de caoutchouc (photo ci-contre). Lorsque celle-ci a fermé ses portes, le terrain est resté à l’abandon et s’est transformé en friche urbaine durant quelques années avant son rachat et sa reconversion en site mixte par le promoteur Promobuild. “La volonté d’implanter un supermarché venait de la commune car il n’y avait pas vraiment de magasin de ce genre dans le centre, explique Jurgen Bardijn, responsable commercial chez Promobuild. Le besoin était réel et nous avons d’ailleurs reçu de nombreuses candidatures pour exploiter cette surface commerciale.” La vingtaine d’appartements de la résidence Exit 3 a elle aussi rapidement trouvé ses acquéreurs, si bien que le projet était presque entièrement vendu au moment de sa finalisation. Il faut dire que le secteur immobilier est porteur à Zaventem, et c’est d’ailleurs pourquoi Promobuild s’est orienté vers ce marché il y a quelques années. “A la base, nos projets étaient principale- ment basés à Louvain mais l’expansion de notre société nous a poussés à élargir notre territoire, raconte Jurgen Bardijn. Nous avons débuté à Zaventem parce qu’une opportunité s’est présentée. A l’époque, la commune avait demandé aux constructeurs de bureaux de prévoir en compensation des logements. Ces promoteurs n’étaient toutefois pas habitués aux projets résidentiels, donc ils ont construit un premier bâtiment, puis nous avons repris les terrains et le projet dans le courant des années 2010.” Le projet en question était de grande ampleur puisqu’il consistait à bâtir en plusieurs phases pas moins de sept immeubles à appartements en plein centre, entre la Hoogstraat et la Marktstraat. Aujourd’hui, l’ensemble baptisé Résidence Mariadal forme un véritable petit quartier contemporain (photo ci-dessous) situé à deux pas de la Kerkplein, et à côté des nouvelles infrastructures de la police et de l’école ZAVO.

Des terrains et logements de plus en plus chers

Cette proximité des facilités est privilégiée lors des développements résidentiels à Zaventem, car non seulement elle crée davantage de cohérence dans le paysage urbain mais elle correspond aussi à ce que les habitants recherchent. “Lors du chantier de Mariadal, nous avions toujours un immeuble d’avance en termes de commercialisation par rapport à la construction, se rappelle Jurgen Bardijn. Notre clientèle se compose majoritairement de personnes un peu plus âgées qui quittent leur maison dans un lotissement pour bénéficier de la facilité d’un appartement dans le centre. Nous avons aussi 15 à 20% d’investisseurs dans chaque projet car l’aéroport et les nombreuses sociétés basées à Zaventem attirent pas mal de monde. Il y a parfois des jeunes couples qui achètent des appartements neufs, mais les familles préfèrent habituellement les maisons pour des raisons d’espace et de coûts.”

Il faut dire que les prix de l’immobilier ont bien grimpé à Zaventem ces dernières années. Entre 2011 et 2021, le prix médian des maisons est, par exemple, passé de 280.000 à 401.000 euros, et celui des appartements de 175.000 euros à 257.000 euros, ce qui constitue un record pour la commune. Ces tarifs restent bien plus abordables que ceux des communes voisines comme Kraainem et Wezembeek-Oppem, mais ils sont plus élevés qu’à Machelen ou Vilvorde qui sont limitrophes elles aussi. L’augmentation des prix à Zaventem ne touche évidemment pas rien que l’immobilier existant, mais aussi le neuf. “Pour l’instant on parle beaucoup de la flambée des prix des matériaux mais ces dernières années, c’est surtout le coût des terrains qui a fait grimper les prix de nos appartements, observe Jurgen Bardijn. Il y a 10 ans, il fallait environ 300.000 euros TTC pour un bel appartement à Mariadal. Aujourd’hui, on est plutôt à 370.000-380.000 euros pour un équivalent un peu plus petit.”

De grands projets hors du centre

Pour le moment, cette hausse des prix n’empêche pas les projets de trouver acquéreurs. Comme d’autres promoteurs, Promobuild continue donc à investir à Zaventem et construit actuellement 47 appartements sur un terrain entre la Landbouwstraat et le chemin de fer. “Le site servait autrefois de garage et de parking à la société Avis, et la commune nous a permis de l’urbaniser, précise Jurgen Bardijn. Les logements devraient être terminés fin 2023 et pour l’instant, nous n’avons pas encore trouvé d’autres opportunités de construire à Zaventem.” En plus d’être onéreux, les terrains sont en effet difficiles à trouver dans le centre de la commune car les espaces disponibles se font rares. Les constructions neuves se limitent donc souvent à de petits immeubles de quelques unités ou sont décentrées, comme l’imposant projet Sterea sur l’ancien site de l’hippodrome de Sterrebeek et en bordure du golf. Urbion y finalise un ensemble haut de gamme composé d’environ 250 logements (villas et appartements), de bureaux, d’un hôtel et d’une résidence seniors. D’autres zones de Zaventem sont aussi vouées à se transformer dans les prochaines années et pourraient faire évoluer l’offre immobilière de la commune. L’ancien site de l’Otan, implanté en partie sur le territoire de Zaventem devrait par exemple faire l’objet d’un redéveloppement comprenant, entre autres, des activités commerciales, des équipements ou des logements. Mais il faudra sans doute plusieurs années avant que les premiers bâtiments voient le jour.