Xavier Mertens (CEO d’Inclusio): “Rentabilité et engagement social sont parfaitement compatibles”

” À nous seuls, nous ne mettrons pas un terme à la problématique des logements inabordables. Toutefois chacun de nos appartements apporte une solution à une situation individuelle “. La société d’investissement immobilier Inclusio souhaite développer ses actions sociales à plus grande échelle et se prépare à une entrée en bourse. Son CEO, Xavier Mertens, nous explique pourquoi ces deux objectifs ne sont pas contradictoires.

En raison de la grande attention portée actuellement au réchauffement climatique, beaucoup de personnes associent investissement socialement responsable et investissement dans l’énergie verte. Mais la durabilité ne se résume pas à la construction d’éolienne. L’économie circulaire entre également dans cette catégorie, tout comme de nombreux thèmes sociaux comme l’égalité des genres et la lutte contre la pauvreté.

Les investisseurs engagés pourront bientôt se lancer dans cette dernière catégorie. La société immobilière Inclusio, qui loue les immeubles de son portefeuille principalement à des sociétés de logement, se prépare à entrer en bourse.

“Après trois levées de fonds, cela pourrait être une étape importante pour notre trajectoire de croissance et pour développer notre mission sociale à grande échelle” explique Xavier Mertens, CEO, sans entrer dans les détails du programme et du rendement attendu. “En plus d’attirer davantage de capitaux, une cotation en bourse en tant que société? immobilière règlementée nous apportera également d’autres avantages en termes de fiscalité et de comptabilité, ce qui nous permettra dorénavant de reverser une partie des bénéfices à nos actionnaires.”

Selon lui, c’est une erreur de croire qu’une entrée en bourse met l’accent sur le côté commercial de l’histoire. “Je comprends que beaucoup de personnes considèrent encore rendement et engagement social comme des concepts diamétralement opposés, mais des entreprises comme la nôtre prouvent qu’ils sont parfaitement compatibles.”

“La mission d’Inclusio ne va pas changer après l’entrée en bourse : mettre des logements abordables à la disposition de ceux pour qui le marché privé est trop couteux. Il suffit de jeter un oeil aux listes d’attente des logements sociaux pour voir que chaque appartement disponible est le bienvenu. Nous voulons donc grandir, pour pouvoir élargir notre portefeuille d’immeubles et offrir plus de solutions aux personnes qui en ont vraiment besoin. Attirer plus de capitaux grâce à la bourse n’est pas en contradiction avec la raison d’être d’Inclusio, loin de là. Tous nos immeubles sont destinés à être des logements sociaux. Plus nous grandissons, plus notre impact positif sur la société grandit également.”

Cette introduction en bourse sera tout d’abord l’occasion de faire connaissance avec la grande famille des investisseurs privés. Pourriez-vous nous expliquer la structure et le fonctionnement de votre entreprise ?

Xavier Mertens : Notre business model consiste principalement à rénover des bâtiments existants ou à en construire de nouveaux puis de les louer à des sociétés de logements, des agences immobilières sociales ou des CPAS. De cette façon, nous influençons les loyers qui sont alors considérablement inférieurs au prix du marché. Nous louons nos immeubles pour de plus longues périodes, ce qui permet à nos partenaires publics, qui louent les habitations à leur tour à des personnes financièrement vulnérables, d’offrir une sécurité à leurs locataires. De plus, ces délais plus longs sont assortis de nombreux avantages fiscaux. Alors que la durée par défaut d’un bail est d’environ 9 ans, nous en proposons 15, et parfois 18 voire 25.”

“En Région bruxelloise, nos loyers sont environ 25 à 35 % inférieurs au prix du marché. Cela signifie qu’un appartement coutant 825 euros par mois sur le marché privé, coutera environ 600 euros grâce à notre intervention. Comme les sociétés de logements sociaux reçoivent également des subsides, les locataires paient encore moins. En reprenant mon exemple, le loyer final sera d’environ 475 euros. Voici l’impact qu’Inclusio, en collaboration avec ses partenaires publics, peut avoir sur la société.”

Dans les deux autres régions de notre pays, les sociétés de logement sont libres d’établir le loyer qu’elles demandent. Les chiffres varient donc un peu plus en Flandre et en Wallonie, mais en général, la diminution du prix est la même.”

Alors comment faites-vous des bénéfices ? Le fait qu’Inclusio est rentable signifie-t-il que les prix sur le marché privé sont vraiment excessifs ?

Xavier Mertens : “Nous ne cherchons pas à faire des bénéfices extraordinaires, mais notre objectif est tout de même que nos investissements soient rentables. C’est la seule façon d’obtenir un business model évolutif. Pour y arriver, certains facteurs sont cruciaux : examiner un grand nombre de dossiers d’investissement afin de sélectionner les plus intéressants, signer des accords de principe avec les promoteurs très rapidement, s’impliquer activement dans un projet immobilier, et ce dès le départ… La rentabilité d’une entreprise n’est pas uniquement déterminée par les prix qu’elle facture, mais également par son mode de fonctionnement.”

Votre mission principale est de proposer des logements abordables, mais Inclusio s’implique également pour d’autres groupes de population vulnérables

Xavier Mertens : “Nous avons établi différentes catégories. 80 pour cent de nos immeubles sont loués comme logements abordables. Nous voulons en outre qu’au moins un quart de ces 80 pour cent reviennent à des personnes ayant d’autres difficultés en plus de problèmes financiers. À des personnes porteuses d’un handicap physique ou psychique, par exemple. Nous veillons à ce que les sociétés de logement avec lesquelles nous travaillons collaborent activement avec des ASBL qui soutiennent ces personnes.”

“Nous louons les 20 pour cent restants comme infrastructure sociale, notamment pour la Croix Rouge, qui utilise un de nos immeubles comme centre d’accueil pour demandeurs d’asile.”

Logements abordables, soutien aux personnes porteuses d’un handicap et accueil des réfugiés… Ne seraient-ce pas là des tâches revenant aux autorités ?

Xavier Mertens : “Les autorités ne confient pas ces tâches aux acteurs privés. Il s’agit plutôt d’une collaboration saine : nous fournissons une infrastructure à un prix abordable, mais le côté politique reste dans les mains du gouvernement, via les sociétés de logement, les agences immobilières sociales et les CPAS. Ce sont les autorités qui établissent les critères auxquels une personne doit satisfaire pour pouvoir faire appel à une société de logement. Le gouvernement ne se soustrait pas à ses responsabilités, ce n’est pas vrai. Au contraire, je pense qu’il fait de son mieux avec les ressources limitées dont il dispose.”

Toutefois, depuis 2015, l’année de la création d’Inclusio, quelque 36 000 candidats se sont rajoutés aux listes d’attente pour un logement social en Flandre. Miser sur les logements abordables n’est-il pas aussi un choix politique ?

Xavier Mertens : “Je connais l’évolution des listes d’attente, et elle ne ment pas. On ne peut pas dire que les critères d’éligibilité sont trop bas. Il s’agit vraiment de personnes qui ont du mal à joindre les deux bouts.”

Je n’ai pas de réponse claire à la question du pourquoi les listes d’attente sont de plus en plus longues en Flandre et à Bruxelles, hormis que la population augmente, évidemment. Mais exiger que le gouvernement flamand résolve ce problème simplement en construisant de nouveaux logements, ce n’est pas réaliste. La construction d’un immeuble de logements sociaux peut rapidement couter 200 000 euros. Avec plus de 150 000 personnes sur la liste d’attente en Flandre et une dette flamande de 24 milliards, c’est purement irréalisable”.

“Je crois en des initiatives comme la nôtre, qui réunissent secteur privé et public. Et en ce qui me concerne, les autorités peuvent assumer un rôle de guide encore plus important. Par exemple, je soutiens depuis un certain temps que lorsque le gouvernement vend un de ses propres sites ou bâtiments, il impose comme condition dans le contrat que le bien vendu doit avoir (en partie) une “fonction sociale”.”

“De plus, dans le cadre de projets plus importants, les autorités peuvent également obliger les promoteurs immobiliers à en dédier une partie à des logements abordables. Au-delà du sujet des logements, il est beaucoup plus sain de ne pas diviser les villes en quartiers stigmatisés, mais plutôt de créer un mélange à la fois socio-économique et fonctionnel.”

En janvier vous passerez le flambeau à Marc Brisack, vice-CEO depuis le depuis du mois. Que retenez-vous de ces cinq ans en tant que CEO d’Inclusio ?

Xavier Mertens : “Je ne peux qu’être positif, aussi bien à propos de mes cinq ans à la tête d’Inclusio que de ma succession. Marc est la personne parfaite pour assurer à Inclusio un avenir prospère. Inclusio est là pour contrecarrer une problématique sociétale profonde. Et même si, à nous seuls, nous ne mettrons pas un terme à la problématique des logements inabordables. Toutefois chacun de nos appartements apporte une solution à une situation individuelle”

Traduction Sophie Brasseur