Voici les grandes ambitions des promoteurs pour le logement étudiant

Les trois grands acteurs de la promotion de logement étudiant s’inquiètent de voir de plus en plus de concurrents s’immiscer sur ce marché. La plupart visent le segment haut de gamme, ce qui pourrait créer quelques tensions à terme et booster la spéculation foncière. Et ce alors que les manques en matière de logement abordable sont de plus en plus criants.

La tendance se confirme au fil du temps : de plus en plus d’acteurs s’aventurent désormais sur le segment du logement étudiant. Une situation qui s’explique par une professionnalisation du secteur et par une volonté de diversification des promoteurs traditionnels. C’est un euphémisme d’écrire que les trois pure players du marché belge (Eckelmans, Upgrade Estate et Xior Student Housing) ne voient pas cela d’un bon oeil, craignant une dérégulation du marché. ” Certains promoteurs ont une grande méconnaissance du segment étudiant, regrette Koenraad Belsack, CEO et fondateur d’Upgrade Estate. Ils développent de grands immeubles dans des villes inadaptées. Ce qui est réellement dangereux. Cela peut d’ailleurs avoir pour conséquence de bouleverser le marché immobilier d’une ville. On l’a vu récemment à Bruges, où plusieurs projets totalisant près de 500 kots ont été lancés en peu de temps. Résultat : la demande, qui était déjà faible a encore diminué, les bâtiments ne sont même pas terminés et le projet semble abandonné. ”

Parmi les nouveaux acteurs qui sont arrivés sur le marché ces dernières années, on peut citer BPI, Bluestone Invest, Home Invest Belgium, Immobel, Willemen, Mimob (Laurent Minguet) ou encore, plus récemment, Baltisse. Plus qu’une volonté d’investir ce marché à long terme, il s’agit le plus souvent d’une volonté de diversifier le programme prévu, en mêlant appartements classiques, kots, commerces voire résidences-services. ” Pour notre part, il s’agit en effet essentiellement de suivre une volonté des autorités publiques de créer davantage de mixité dans les projets que nous créons, surtout s’ils sont situés en centre-ville, explique Philippe Sallé, directeur du développement chez BPI. Nous venons de terminer deux projets qui sont dans cette lignée : Woodskot, dans le centre de Bruxelles, et Erasmus Gardens, à Anderlecht. Et nous allons à chaque fois développer une centaine de kots dans nos futurs projets mixtes que sont Allianz (Bruxelles), de Brouckère (Bruxelles) et Bavière (Liège). Cette offre répond à une vraie demande de la part des étudiants, des villes et des investisseurs. Cela nous permet aussi de proposer un produit différent en matière d’investissement, qui est plus accessible financièrement. Sans oublier le fait que nous nous associons à chaque fois avec un gestionnaire, de manière à garantir l’investissement dans la durée. ”

Les kots de luxe ont la cote

Les tendances sur ce segment connaissent en tout cas peu d’évolution. La résidence étudiante haut de gamme semble toujours séduire autant les étudiants fortunés et les promoteurs. Il s’agit, pour rappel, d’un immeuble où chaque occupant dispose d’une chambre spacieuse et de sanitaires privés, et qui peut également profiter d’une grande cuisine, d’une salle de détente voire d’un accès à une salle de sport. Le tout pour un loyer mensuel de 600 à 800 euros. Ces logements de luxe se sont développés dans toutes les grandes villes étudiantes du pays ces dernières années, surfant sur une demande d’étudiants étrangers plus enclins à retrouver en Belgique les standards en vigueur dans leur pays. Un modèle qui connaît en tout cas un succès certain. De quoi tirer le marché vers le haut. ” C’est ce qui a attiré de nombreux promoteurs sur ce segment, explique Koenraad Belsack. Ils ont compris que des marges intéressantes pouvaient y être effectuées. Sauf que le marché du kot haut de gamme ne concerne que 10% de la demande. Or, tous les promoteurs souhaitent être présents dans cette tranche. Ce qui peut poser de vrais problèmes en matière d’offre, qui est dorénavant inadaptée. Il manque des kots à des prix abordables. ”

Si, d’une manière générale, les loyers sont relativement similaires d’une ville belge à l’autre, les perspectives de développement varient davantage. L’offre et la demande s’étant aujourd’hui alignée, les principaux défis sont à trouver dans la rénovation d’un parc de logement vieillissant et par la construction de nouveaux ensembles étudiants, quel que soit le concept. A ce titre, si les possibilités sont plus réduites à Louvain-la-Neuve et Louvain, les promoteurs jettent actuellement un regard attentif sur des entités comme Liège, Gand, Mons et bien évidemment Bruxelles, qui concentre une bonne part des besoins. ” C’est lié à la hausse croissante d’étudiants et aux besoins de logements étudiants de qualité, note Christian Teunissen, CEO de Xior. Ce qui fait que les kots restent un produit d’investissement très intéressant. Il est aujourd’hui capital de renouveler le parc de logements. Xior y contribue grandement en développant près de 3.000 lits dans les prochains mois ( dont Woodskot à Bruxelles en septembre, Bagatten à Gand en 2021 ou encore Mélot à Namur en 2022, Ndlr). Je suis d’ailleurs très heureux d’avoir obtenu notre dernier projet de 206 kots à côté de la gare de Namur. Cela nous permet de pénétrer sur le marché wallon. ” Koenraad Belsack évoque quant à lui deux villes qui devraient connaître d’importants développements à l’avenir : Liège et Gand. ” Dans la cité gantoise, le bouwmeester flamand a évoqué un besoin de 5.000 kots pour équilibrer le marché et faire diminuer la pression foncière, explique-t-il. Liège dispose également de beaucoup de perspectives. De nombreux promoteurs tentent actuellement de mettre la main sur des terrains situés à proximité de l’université. ” Le patron d’Upgrade Estate salue en tout cas la professionnalisation du marché, qui permet notamment de diminuer le nombre de logements étudiants dans les maisons de ville. De quoi permettre de recentrer l’offre étudiante dans certains quartiers et d’éviter une dispersion de l’offre. ” Le marché n’est pas encore à saturation en Belgique, tempère Koenraad Belsack. Loin de là. Mais il reste fragile. Il faut juste bien cibler les investissements. Ce que ne font pas certains promoteurs. ”

Le retour des kots communautaires

Si les résidences estudiantines séduisent toujours certains étudiants, la question financière reste le critère prioritaire. D’où la volonté chez Eckelmans de notamment se lancer à nouveau dans les kots communautaires, comme au bon vieux temps. ” La résidence étudiante qui fournit une série de services reste un produit intéressant mais il est nécessaire de développer des projets pour tous les profils, estime Elette Rahavard, directrice d’Eckelmans Immobilier. Je pense qu’une des tendances est de revenir à des projets de kots communautaires, qui comptent entre 14 et 16 personnes. Nous assistons à cette volonté de la part des étudiants de vivre à nouveau ensemble. Un phénomène de société qui se prolonge d’ailleurs par la suite dans le coliving. C’est ce que nous sommes en train de développer dans le cadre de notre projet Erasmus Campus. Il comprendra entre 180 chambres/kots répartis dans des grands communautaires et 66 studios type mini lofts de 50 m2. ” Une situation qui, selon Elette Rahavard, va tendre vers un marché à deux vitesses, avec d’un côté un marché plus démocratique (autour de 400 euros) et un marché plus haut de gamme (autour de 600 euros). ” Il y a de la demande pour les résidences étudiantes, mais elle n’est pas infinie, fait remarquer la directrice d’Eckelmans. Et puis, ce type de projet est plus adapté à certaines villes. S’il est plus aisé à implanter à Bruxelles et à Louvain-la-Neuve, il convient moins dans des villes comme Liège, Mons ou Namur. En fait, cela dépend surtout de la présence d’étudiants étrangers, dont les exigences de qualité sont plus élevées. Dans tous les cas, il y a encore pas mal de perspectives sur ce segment. ”

Le bail étudiant fustigé par les promoteurs

Entré en vigueur en 2018 en Wallonie et à Bruxelles, le bail étudiant suscite quelques récriminations des gestionnaires de logements étudiants. Pour rappel, ce bail est conclu pour une durée de maximum 12 mois. L’étudiant peut le résilier à tout moment, moyennant un préavis de deux mois et sans indemnité. Le bailleur ne peut quant à lui résilier le bail qu’à l’échéance avec un préavis de trois mois. Après un an de pratique, les résultats sont mitigés pour les gestionnaires. ” Cela nous occasionne un important surplus de travail, regrette Elette Rahavard, directrice d’Eckelmans Immobilier. Un kot peut désormais devoir être loué trois ou quatre fois par an. Avec l’obligation de chaque fois établir un nouveau contrat et un état des lieux. La situation est encore plus complexe pour un petit propriétaire, qui peut voir son rendement rapidement diminuer. Ce qui peut malheureusement avoir pour conséquence de réduire l’intérêt d’investir dans des kots. ”