Pour acheter ou vendre une maison, un appartement ou un terrain, vous avez le choix entre le gré à gré ou la vente publique. Dans quel cas l’acheteur ou le vendeur choisira-t-il la vente publique ?
Dans le cadre d’une vente de gré à gré ordinaire, le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier s’accordent sur un prix. Généralement, le vendeur propose un prix de départ, l’acheteur fait une offre (souvent inférieure) et les deux parties conviennent enfin du réel prix final. Pour “faire passer le message”, le vendeur fera de la publicité ou recourra aux services d’un agent immobilier.
Rien de tout cela dans le cas d’une vente publique ! Dans ce cadre, le notaire organise une ou plusieurs séances, dans lesquelles le prix final s’établit par enchère et surenchère. Concrètement, le bien va au plus-offrant, le jour même de la vente. La vente est conclue et l’acheteur avec l’enchère la plus élevée est tenu d’acheter le bien au prix qu’il a offert.
Vente publique volontaire ou forcée
Il existe deux types de vente publique, la volontaire et la forcée. Dans le cas d’une vente publique volontaire, c’est le vendeur qui choisit cette formule, qu’il préfère au gré à gré. Dans le cas d’une vente publique forcée, le vendeur est contraint de vendre son bien immobilier. C’est ce qui se passe, par exemple, lorsqu’un créancier a fait saisir le bien ou en cas de faillite. La vente publique se pratique également en cas de divorce ou si deux copropriétaires d’un bien (par exemple deux héritiers) veulent sortir d’indivision.
Les frais
Tout comme en gré à gré, les frais liés à une vente publique sont en principe à la charge de l’acheteur. Aux droits d’enregistrement – identiques dans les deux formules -, il faut ajouter les émoluments du notaire et un certain nombre de frais divers. Il s’agit notamment des frais de publicité de la vente, comme l’impression d’affiches ou l’insertion d’annonces dans la presse gratuite ou sur internet.
En vente publique, ces frais sont généralement exprimés en un pourcentage fixe du prix d’achat. Ce pourcentage est dégressif (plus le prix de vente est élevé, plus il est réduit) et variable selon l’arrondissement de résidence du notaire. Tenez compte d’un pourcentage de 15 à 20 %. Il importe donc que le candidat acheteur puisse évaluer ce qu’il devra débourser en frais lorsqu’il achète un bien en vente publique.
Le notaire qui organise la vente pourra vous informer davantage. Vous ferez bien de lui demander le cahier des charges complet de la vente. Ce document, qui fixe les conditions de la vente et informe sur les coûts, est d’ailleurs disponible gratuitement chez le notaire. Si la vente n’est pas réalisée (par exemple, si le vendeur estime que l’enchère n’est pas montée assez haut), les frais liés à l’organisation de la vente publique sont normalement à la charge du vendeur. Songeons par exemple aux frais de publicité – annonces et affiches – de location de la salle de vente, d’organisation des visites du bien mis en vente ou de présence sur place à ces moments.
Quand faut-il payer ?
Le délai de paiement des frais d’une vente publique est particulièrement court. Précisé dans le cahier des charges, il est en général de cinq jours. Le prix de vente, quant à lui, doit être acquitté dans les 4 à 6 semaines. Au-delà, les intérêts de retard commencent à courir. Si, en fin de compte, le vendeur ne paie pas le prix de la vente, on parle de “folle enchère”. Cela signifie que le bien sera remis en vente et que le premier acheteur (celui qui finalement n’a pas pu payer) paiera les frais de la première vente ainsi que l’éventuel écart entre le premier et le deuxième prix de vente.
Une bonne affaire ?
La vente publique est parfois l’occasion pour l’acheteur de faire une bonne affaire. Mais ce n’est pas toujours le cas. Il importe donc de décider précisément jusqu’à quel montant vous voulez enchérir. Certaines personnes se laissent prendre au “jeu de la surenchère”, avec les conséquences que l’on imagine. Et tenez également compte du fait qu’en vente publique, vous ne pouvez pas acheter de bien immobilier assorti de la clause suspensive de la non-obtention d’un crédit hypothécaire.
Jan Roodhooft
