"À ma connaissance, un accord entre le vendeur et l'acheteur de chambres d'hôtel n'a jamais été dissous", déclare Serge Van Eeghem, avocat spécialisé en droit des affaires, qui représente certains investisseurs mécontents. "Toutes les parties doivent retrouver la situation d'avant l'accord. Dans ce cas, cela signifie que Lovely S.A., une filiale du Groupe Cayman, doit rembourser les investisseurs." Investir dans des biens immobiliers tels que des chambres d'hôtel ou des kots, dont l'exploitation n'est pas entre les mains du propriétaire, est un phénomène assez récent.

Il s'agit d'une victoire à la Pyrrhus pour les investisseurs concernés, car le Groupe Cayman est en pleine procédure de réorganisation judiciaire, ce qui signifie que les investisseurs ne verront pas leur argent avant octobre, voire jamais. Le problème résidait principalement dans le "rendement avéré" de 7,4 % que le Groupe Cayman promettait dans ses publicités. "Que cela signifie-t-il ? Ce n'est pas un rendement garanti, mais si vous annoncez que quelque chose est avéré, vous devez être capable de le prouver. En 2016, 2017 et 2018, les investisseurs ont bénéficié d'un rendement moyen de 3 % par an. Le Groupe Caïman n'a jamais été en mesure de prouver son "rendement historique", même devant un tribunal. Le juge de première instance ne m'a pas suivi. En appel, il l'a fait", explique l'avocat.

Si vous annoncez que quelque chose est avéré, vous devez être capable de le prouver." - Serge Van Eeghem, avocat

Pour une chambre d'hôtel, les investisseurs paient généralement environ 150 000 euros. "Lorsque des millions sont en jeu, les investisseurs n'hésitent pas à engager des actions en justice. Pour un investissement d'un peu plus de 100 000 euros, quelques milliers d'euros de frais de justice sont déjà trop. Je représente 23 personnes, dont certaines possèdent plus d'une chambre d'hôtel. Certaines d'entre elles ont voulu abandonner après la première instance. Nous avions été très déçus que le juge ne nous ait pas donné raison. Nous avons décidé de faire appel, car nous avions un dossier."

Chaque situation est différente. Tous les investisseurs insatisfaits ne pourront pas réclamer leur argent. "D'autres vendeurs ont peut-être utilisé des tactiques de vente différentes", explique Serge Van Eeghem. Nous savons seulement avec certitude que lorsque les chambres de l'hôtel Ibis d'Alost ont été vendues, quelque chose n'était pas tout à fait légal. C'est vraisemblablement également le cas pour les chambres de l'hôtel Ibis de Charleroi, qui ont aussi été vendues par le Groupe Cayman. Il existe deux questions cruciales, dont la réponse a été décisive au tribunal.

1. Peut-on prouver qu'il y a eu mensonge sur le produit ?

Nous avons souvent mis en garde contre le fait que la publicité pour les investissements immobiliers n'est pas surveillée, alors que la FSMA vérifie chaque point et chaque virgule dans la documentation et la publicité des produits d'épargne et des investissements classiques. Au début de l'année, nous avons rappelé que les vendeurs de biens immobiliers peuvent promettre "n'importe quoi". C'est exact, mais les investisseurs peuvent saisir la justice si de fausses promesses ont été faites ou si la vente a eu lieu sous des prétextes fallacieux.

Le contrat de vente des chambres d'hôtel ne mentionne pas le rendement de 7,4 %. "Ce n'est pas obligatoire", précise Serge Van Eeghem. "Si vous achetez une voiture d'occasion, et que la publicité ou un e-mail indique qu'elle a 2 000 kilomètres au compteur, vous pouvez réclamer si vous remarquez qu'elle a en fait parcouru 20 000 ou 200 000 kilomètres." Il suffit qu'une publicité, une brochure, un e-mail ou toute autre forme de communication contienne un mensonge pour que le contrat soit annulé.

Les publicités sont connues pour embellir la réalité. "Dash, plus blanc que blanc" ou "Red Bull vous donne des ailes" sont également des slogans mensongers. Où se situe la limite ? "Clamer dans une publicité qu'une praline est la plus savoureuse, c'est autorisé, car ce n'est pas démontrable. Si vous affirmez que la teneur en sucre est inférieure à celle des autres pralines, vous devez être en mesure de le prouver. L'offre des chambres d'hôtel n'était pas correcte. Le "rendement avéré" n'était pas démontrable. Quand l'offre n'est pas correcte, le contrat peut être annulé. Si le vendeur avait fait une offre correcte, le contrat n'aurait peut-être pas été conclu."

2. Est-il question d'investisseurs ou de copropriétaires ?

"Les investisseurs ont clairement été attirés par le rendement annoncé", explique Serge Van Eeghem. "Ils ne sont pas intéressés par la chambre d'hôtel, seulement par le rendement. Ils ont cédé l'exploitation de l'hôtel à SA Lovely pendant 65 ans. Ils n'ont pas leur mot à dire. Les coûts encourus par le gestionnaire affecteront le bénéfice. Le rendement dépend de la gestion. Le juge a confirmé dans son jugement qu'il s'agissait d'un pur produit d'investissement, avec le rendement comme objectif unique."

Pourquoi les investisseurs n'ont-ils pas revendu leur chambre d'hôtel ? Selon l'argumentaire de vente, il n'y a rien de plus simple. "La vente de la chambre n'est possible que si le nouvel acheteur reprend également l'accord d'exploitation de 65 ans. Qui serait prêt à faire ça si le rendement est décevant depuis trois ans ? Nous avons proposé les chambres à la S.A. Lovely, mais ils ne nous ont jamais accordé de rendez-vous."

La question est également de savoir si la pratique est courante dans le secteur. "Il s'agit d'un produit d'investissement qui échappe au contrôle du régulateur", déclare Serge Van Eeghem. "Si la FSMA pouvait agir, les vendeurs de chambres d'hôtel devraient communiquer de manière beaucoup plus transparente sur les termes et conditions. Les constructions juridiques sont souvent compliquées. Chaque hôtel est associé à une société distincte, mais en fin de compte, c'est la même société mère qui se cache derrière."

Le groupe Gayman annonçait un rendement de 7,4 % dans ses publicités.

"À ma connaissance, un accord entre le vendeur et l'acheteur de chambres d'hôtel n'a jamais été dissous", déclare Serge Van Eeghem, avocat spécialisé en droit des affaires, qui représente certains investisseurs mécontents. "Toutes les parties doivent retrouver la situation d'avant l'accord. Dans ce cas, cela signifie que Lovely S.A., une filiale du Groupe Cayman, doit rembourser les investisseurs." Investir dans des biens immobiliers tels que des chambres d'hôtel ou des kots, dont l'exploitation n'est pas entre les mains du propriétaire, est un phénomène assez récent.Il s'agit d'une victoire à la Pyrrhus pour les investisseurs concernés, car le Groupe Cayman est en pleine procédure de réorganisation judiciaire, ce qui signifie que les investisseurs ne verront pas leur argent avant octobre, voire jamais. Le problème résidait principalement dans le "rendement avéré" de 7,4 % que le Groupe Cayman promettait dans ses publicités. "Que cela signifie-t-il ? Ce n'est pas un rendement garanti, mais si vous annoncez que quelque chose est avéré, vous devez être capable de le prouver. En 2016, 2017 et 2018, les investisseurs ont bénéficié d'un rendement moyen de 3 % par an. Le Groupe Caïman n'a jamais été en mesure de prouver son "rendement historique", même devant un tribunal. Le juge de première instance ne m'a pas suivi. En appel, il l'a fait", explique l'avocat.Pour une chambre d'hôtel, les investisseurs paient généralement environ 150 000 euros. "Lorsque des millions sont en jeu, les investisseurs n'hésitent pas à engager des actions en justice. Pour un investissement d'un peu plus de 100 000 euros, quelques milliers d'euros de frais de justice sont déjà trop. Je représente 23 personnes, dont certaines possèdent plus d'une chambre d'hôtel. Certaines d'entre elles ont voulu abandonner après la première instance. Nous avions été très déçus que le juge ne nous ait pas donné raison. Nous avons décidé de faire appel, car nous avions un dossier."Chaque situation est différente. Tous les investisseurs insatisfaits ne pourront pas réclamer leur argent. "D'autres vendeurs ont peut-être utilisé des tactiques de vente différentes", explique Serge Van Eeghem. Nous savons seulement avec certitude que lorsque les chambres de l'hôtel Ibis d'Alost ont été vendues, quelque chose n'était pas tout à fait légal. C'est vraisemblablement également le cas pour les chambres de l'hôtel Ibis de Charleroi, qui ont aussi été vendues par le Groupe Cayman. Il existe deux questions cruciales, dont la réponse a été décisive au tribunal.1. Peut-on prouver qu'il y a eu mensonge sur le produit ?Nous avons souvent mis en garde contre le fait que la publicité pour les investissements immobiliers n'est pas surveillée, alors que la FSMA vérifie chaque point et chaque virgule dans la documentation et la publicité des produits d'épargne et des investissements classiques. Au début de l'année, nous avons rappelé que les vendeurs de biens immobiliers peuvent promettre "n'importe quoi". C'est exact, mais les investisseurs peuvent saisir la justice si de fausses promesses ont été faites ou si la vente a eu lieu sous des prétextes fallacieux.Le contrat de vente des chambres d'hôtel ne mentionne pas le rendement de 7,4 %. "Ce n'est pas obligatoire", précise Serge Van Eeghem. "Si vous achetez une voiture d'occasion, et que la publicité ou un e-mail indique qu'elle a 2 000 kilomètres au compteur, vous pouvez réclamer si vous remarquez qu'elle a en fait parcouru 20 000 ou 200 000 kilomètres." Il suffit qu'une publicité, une brochure, un e-mail ou toute autre forme de communication contienne un mensonge pour que le contrat soit annulé.Les publicités sont connues pour embellir la réalité. "Dash, plus blanc que blanc" ou "Red Bull vous donne des ailes" sont également des slogans mensongers. Où se situe la limite ? "Clamer dans une publicité qu'une praline est la plus savoureuse, c'est autorisé, car ce n'est pas démontrable. Si vous affirmez que la teneur en sucre est inférieure à celle des autres pralines, vous devez être en mesure de le prouver. L'offre des chambres d'hôtel n'était pas correcte. Le "rendement avéré" n'était pas démontrable. Quand l'offre n'est pas correcte, le contrat peut être annulé. Si le vendeur avait fait une offre correcte, le contrat n'aurait peut-être pas été conclu."2. Est-il question d'investisseurs ou de copropriétaires ?"Les investisseurs ont clairement été attirés par le rendement annoncé", explique Serge Van Eeghem. "Ils ne sont pas intéressés par la chambre d'hôtel, seulement par le rendement. Ils ont cédé l'exploitation de l'hôtel à SA Lovely pendant 65 ans. Ils n'ont pas leur mot à dire. Les coûts encourus par le gestionnaire affecteront le bénéfice. Le rendement dépend de la gestion. Le juge a confirmé dans son jugement qu'il s'agissait d'un pur produit d'investissement, avec le rendement comme objectif unique."Pourquoi les investisseurs n'ont-ils pas revendu leur chambre d'hôtel ? Selon l'argumentaire de vente, il n'y a rien de plus simple. "La vente de la chambre n'est possible que si le nouvel acheteur reprend également l'accord d'exploitation de 65 ans. Qui serait prêt à faire ça si le rendement est décevant depuis trois ans ? Nous avons proposé les chambres à la S.A. Lovely, mais ils ne nous ont jamais accordé de rendez-vous."La question est également de savoir si la pratique est courante dans le secteur. "Il s'agit d'un produit d'investissement qui échappe au contrôle du régulateur", déclare Serge Van Eeghem. "Si la FSMA pouvait agir, les vendeurs de chambres d'hôtel devraient communiquer de manière beaucoup plus transparente sur les termes et conditions. Les constructions juridiques sont souvent compliquées. Chaque hôtel est associé à une société distincte, mais en fin de compte, c'est la même société mère qui se cache derrière."