Le marché immobilier espagnol s'est très bien remis de la crise sanitaire. Le volume total des ventes et achats a augmenté de plus de 15% entre avril 2021 et avril 2022. D'après les chiffres du notariat espagnol, les prix de vente ont grimpé de plus de 8%. Les maisons neuves se sont même appréciées d'un bon 10%.
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Le marché immobilier espagnol s'est très bien remis de la crise sanitaire. Le volume total des ventes et achats a augmenté de plus de 15% entre avril 2021 et avril 2022. D'après les chiffres du notariat espagnol, les prix de vente ont grimpé de plus de 8%. Les maisons neuves se sont même appréciées d'un bon 10%. Pour Marleen De Vijt, managing partner de l'agence spécialisée Azull, les achats immobiliers des Belges s'inscrivent très précisément dans cette tendance. "Les transactions avaient déjà été de 17% plus nombreuses l'an passé, mais il s'agissait peut-être, du moins en partie, d'un rattrapage au sortir des confinements. Ceci dit, six mois plus tard, il devient évident que le mouvement persiste. C'est comme si parmi tous les gens qui avaient eu l'intention d'acheter un jour en Espagne, beaucoup s'étaient brusquement décidés. La pandémie et les tensions géopolitiques n'y sont vraisemblablement pas pour rien. L'écrasante majorité de nos clients n'achètent d'ailleurs pas pour investir: 80% des transactions sont opérées à titre tout à fait personnel, voire éventuellement pour louer à la famille ou aux amis. Après la crise financière, les prix s'étaient tellement effondrés qu'il était aisément possible d'acheter à titre d'investissement pur. Cette époque est définitivement révolue: lorsque l'on achète aujourd'hui là-bas, c'est par amour pour le pays et parce que l'on a envie d'y vivre." Jeroen Bolle, le fondateur et gérant de Vamos Immo, constate lui aussi que le nombre de Belges en quête d'une maison ou d'un appartement en Espagne continue de croître. "Le télétravail s'invitant désormais dans l'équation, les clients potentiels peuvent chercher n'importe où", rappelle-t-il. L'homme recommande néanmoins aux investisseurs "purs" de cantonner leurs recherches à la région côtière touristique. "Il existe certes de magnifiques fincas peu onéreuses à l'intérieur du pays, mais le nombre de locataires potentiels y est évidemment relativement limité", précise-t-il. Un des changements les plus notoires dans le comportement d'achat est effectivement d'ordre géographique. La Costa Blanca a toujours énormément attiré nos compatriotes. Mais cela fait quelques années que la Costa del Sol, située bien plus au sud, gagne en popularité. "Auparavant, nous vendions à la Costa Blanca près de deux fois plus de biens qu'à la Costa del Sol, intervient Marleen De Vijt. Aujourd'hui, cette dernière représente 40% du nombre de transactions. La hausse des prix à la Costa Blanca y est probablement pour beaucoup: l'écart entre les deux ne cesse de s'amenuiser. D'un côté comme de l'autre, il faut de plus en plus tabler sur un budget proche de 250.000 euros." Du reste, la Costa Blanca est elle aussi le théâtre d'une mutation: sa partie sud, en direction d'Alicante, attire toujours plus de monde. Il en va de même de Murcie et de la Costa de Almeria où les terrains, toujours peu chers, sont vendus avec le soleil en prime. "La région de Calpe et de Benidorm - en gros, le nord de la Costa Blanca - a toujours été incroyablement populaire, relate Jeroen Bolle. Le sud de la Costa Blanca la rattrape désormais, et ses prix commencent à grimper également. L'écart n'en reste pas moins relativement important: il faut facilement compter 300.000 euros pour un bel appartement deux chambres et deux salles de bains bien situé dans le nord de la Costa Blanca, contre 200.000 à 250.000 euros plus au sud. Davantage vers le nord, en direction de Valence, des villes comme Denia et Javea sont toujours plus demandées. Sur les plans des facilités et de l'horeca, cette région devient progressivement une Ibiza continentale." "Les Belges commencent également à regarder du côté de la Costa Brava, ajoute Marleen De Vlijt. L'immobilier y a toujours été plus cher - et assez souvent un peu plus désuet - que sur les autres côtes touristiques, mais la région a l'avantage d'être beaucoup plus facilement accessible en voiture. Les Belges qui achètent en Espagne ont généralement davantage envie de faire des allers-retours que de s'y établir en permanence. Et à ce titre, l'accessibilité est évidemment un critère majeur. Le fait qu'au sortir de la crise sanitaire, certaines personnes sont toujours assez peu tentées de prendre l'avion, plaide également en faveur de la Costa Brava." Autre constatation: l'intérêt désormais marqué pour l'intérieur du pays. Une notion qu'il convient d'interpréter au sens large. En effet, alors que ce terme désignait auparavant une zone éloignée de quelques kilomètres au maximum de la plage, une distance d'une petite trentaine de minutes en voiture n'a désormais plus de quoi décourager les candidats à l'achat. La raison en est simple: même s'ils sont toujours 15% moins élevés qu'à la côte belge, les prix ont considérablement augmenté sur le littoral.Pour les gens en quête d'un grand terrain où construire une maison avec jardin et belle piscine, il est désormais beaucoup plus intéressant de se tourner vers les terres. D'autant qu'après avoir reculé pendant des années, les taux d'intérêt grimpent désormais en flèche. Financer l'achat de leur rêve devient donc en théorie beaucoup plus cher pour nos compatriotes. Une réalité que nuancent tant Marleen De Vlijt que Jeroen Bolle, qui rappellent combien l'immense majorité de leurs clients belges payent au comptant. Ils n'ont donc pas, ou à peine, besoin de faire appel aux banques, On le sait, le net resserrement des normes d'isolation et d'émissions auxquelles l'immobilier, et en particulier l'immobilier neuf, doit satisfaire en Belgique, contribue à faire s'envoler les prix. L'Espagne aussi exige depuis quelques années un certificat de performance énergétique même si, évidemment, la question est bien davantage de se protéger de la chaleur que du froid. "La plupart des constructions neuves sont assez bien isolées, constate Marleen De Vlijt, et l'usage des pompes à chaleur se répand. A l'égard de l'immobilier existant, en revanche, la législation reste bien moins stricte qu'en Belgique. Mais les gens qui décident d'acheter un bien construit dans les années 1980 ou 1990 doivent savoir qu'ils seront de toute façon un jour ou l'autre appelés à investir des sommes importantes dans sa rénovation énergétique." Jeroen Bolle recommande aux Belges de faire le choix du neuf. "Non seulement pour des questions énergétiques, mais aussi parce que la qualité de l'immobilier plus ancien n'est malgré tout pas la même que celle à laquelle les Belges sont habitués. Les constructions neuves à la côte correspondent désormais bien davantage aux critères nord-européens, y compris sur les plans de l'aménagement et du luxe des équipements. Reste que pour les candidats dont le budget est un peu plus serré, l'immobilier existant est une solution intéressante. D'autant que l'offre neuve de qualité dans les zones littorales touristiques demeure relativement limitée, ce qui propulse les prix à la hausse." Notons que l'emballement des prix des matériaux se fait sentir également en Espagne. Certes, les contrats des grandes entreprises de construction n'évoquent pas encore la possibilité de revoir les prix, mais il suffirait aux entrepreneurs de rembourser l'acompte pour les rompre - le pays travaille avec des garanties non pas d'achèvement, mais bancaires. Et si les prix de certains matériaux devaient finir par exploser, le promoteur pourrait décider d'interrompre, voire d'abandonner, les projets non entamés. "Plusieurs grands entrepreneurs ont annoncé leur intention de cesser de travailler à prix fixe, avertit Marleen De Vijt. Reste à voir si la pilule passera."