Refinancer votre crédit hypothécaire? C’est maintenant ou jamais!

Les taux d’intérêt remontent. Si vous avez déjà envisagé de refinancer votre prêt immobilier actuel, c’est maintenant ou jamais. Toutefois, tout dépend de certains critères.

Avez-vous contracté un prêt immobilier à taux variable auparavant ? Avec ce type de contrat, vous savez à l’avance que le taux d’intérêt sera systématiquement revu, généralement chaque année, et qu’il pourra être adapté au taux d’intérêt général. Dans ce cas, la banque ajuste soit le montant mensuel à payer, soit la durée de votre prêt.

Avez-vous opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe à l’époque ? Dans ce cas, en principe, aucune modification du taux d’intérêt ne sera effectuée pendant toute la durée du contrat. Mais si les taux d’intérêt ont fortement baissé depuis, il peut être intéressant de demander une révision à votre banque. Cependant, cela implique des coûts et l’objectif est évidemment que le nouveau taux d’intérêt, plus bas, compense ces coûts.

“Une révision est intéressante si les taux d’intérêt de votre ancien et de votre nouveau prêt diffèrent d’au moins 1 %, et si votre prêt actuel doit encore durer au moins dix ans”, explique Quentin Denis, de la plateforme de comparaison financière TopCompare. “Si la durée restante est encore plus longue, une différence de taux d’intérêt moindre peut aussi être intéressante. S’il vous reste moins de dix ans à rembourser, les frais engendrés par le refinancement seront impossibles à compenser.”

Quels sont ces frais ?

Mais de quels frais est-il question au juste ? Lorsque vous refinancez un prêt hypothécaire auprès de la même banque, vous devez tenir compte des éléments suivants :

— L’indemnité de remploi : il s’agit d’un paiement unique que vous versez à votre banque, car elle a perdu des intérêts futurs à la suite du refinancement. Cette indemnité ne peut pas dépasser un maximum de trois mois d’intérêts sur le montant restant. Si vous deviez encore rembourser 75 000 euros à un taux d’intérêt annuel de 2,8 %, l’indemnité de remploi sera de (75 000 euros x 2,8 % x 3/12 =) 525 euros.

— Frais administratifs : votre banque vous facturera des frais administratifs pour l’établissement du nouveau prêt. Comme il s’agit d’un refinancement interne, ils sont beaucoup moins chers que lors d’un refinancement auprès d’un autre prêteur. En moyenne, vous devez vous attendre à payer environ 250 euros, bien que les montants puissent varier d’une banque à l’autre.

“Lors d’un refinancement, votre propre banque ne vous propose pas toujours le taux d’intérêt le plus avantageux”, explique Quentin Denis. “Mais en restant auprès de la même institution, vous économisez sur les coûts. Vous n’aurez alors à payer que l’indemnité de remploi sur l’ancien prêt et les frais de dossier pour le nouveau prêt.”

Auprès d’une autre banque

Vous envisagez un refinancement auprès d’une autre institution financière ? Selon Quentin Denis, dans la pratique, on vous proposera généralement un meilleur taux d’intérêt que dans votre banque actuelle. Mais les frais complémentaires seront plus élevés. La différence entre le nouveau et l’ancien taux d’intérêt doit compenser ces frais. Concrètement, il s’agit de :

· L’indemnité de remploi, qui ne peut pas dépasser un maximum de trois mois d’intérêts sur le montant restant.

· Les frais administratifs : votre banque vous facturera des frais administratifs pour l’établissement du nouveau prêt. Ces frais s’élèvent à maximum 500 euros.

· Les frais de radiation : il s’agit des frais de radiation de l’hypothèque existante auprès de la banque actuelle. “La radiation au bureau des hypothèques se fait via un acte notarié, et cela entraîne des frais”, explique le notaire Joni Soutaer, porte-parole de Notaris.be. “Outre les honoraires, vous payez également la taxe d’enregistrement, les frais hypothécaires, les frais administratifs et la TVA. Le module de calcul proposé sur notre site vous permet de calculer ces frais facilement” ;

· Les frais liés au nouveau prêt : la souscription d’un nouveau prêt hypothécaire se fait également par l’intermédiaire du notaire, vous devrez donc payer des frais pour cela. “Vous pouvez également les calculer via notre module de calcul“, précise Joni Soutaer. “N’oubliez pas que vous pouvez réduire considérablement les coûts en optant pour un mandat hypothécaire.”

· Les frais d’expertise : un refinancement auprès d’une autre banque peut nécessiter une réévaluation de votre habitation. “Les frais varient fortement d’une banque à l’autre”, ajoute Quentin Denis. “Ils peuvent aller de la gratuité à 900 euros.”

Quid de votre avantage fiscal ?

Si vous avez contracté un prêt immobilier par le passé, vous pouvez encore bénéficier du système de bonus logement. Ce bonus a été supprimé pour les nouveaux prêts hypothécaires le 1^er janvier 2020. Si vous refinancez un prêt existant pour obtenir un taux d’intérêt plus favorable, l’avantage fiscal ne devrait pas changer. Le refinancement n’est pas considéré comme une interruption du prêt initial. En d’autres termes : le bonus logement reste d’application. C’est également le cas si vous changez de banque pour le refinancement.

Veuillez noter que le bonus logement ne s’appliquera que si le refinancement concerne le solde restant dû de l’ancien prêt. Vous modifiez ce montant, pour une raison ou une autre ? Le montant supplémentaire emprunté est alors considéré comme un nouveau prêt, et ne donne pas droit au bonus.

Assurance solde restant dû

Un prêt immobilier est généralement accompagné d’une assurance solde restant dû. Cette assurance garantit que le prêt sera correctement remboursé à la banque en cas de décès de l’un des emprunteurs. Elle évite au partenaire survivant de devoir subitement payer la totalité du montant restant.

“Si vous refinancez votre prêt immobilier, il est préférable de contacter votre assureur ou intermédiaire d’assurance pour voir si et de quelle manière votre assurance solde restant dû doit être adaptée”, conseille Sammy Bogaert d’Assuralia. “Vous pourriez éventuellement devoir payer une prime annuelle moindre. Si vous avez choisi de payer une prime unique à l’époque, une partie de celle-ci peut vous être remboursée. N’oubliez pas que l’assureur peut facturer des frais. Vous serez également taxé si vous avez bénéficié d’un avantage fiscal sur la prime.”

Vous avez souscrit une assurance solde restant dû auprès de votre banque actuelle et vous refinancez votre prêt auprès d’une autre institution financière ? La nouvelle banque peut alors vous proposer de souscrire une nouvelle assurance en échange d’un taux d’intérêt plus favorable sur le prêt. Dans la plupart des cas, vous pouvez facilement annuler votre assurance solde restant dû actuelle. Mais cela peut aussi entraîner des coûts.

La nouvelle assurance solde restant dû peut être accompagnée d’un questionnaire ou d’un examen médical. Toutefois, n’oubliez pas que vous avez vieilli de quelques années depuis la souscription de votre assurance initiale. “Pour déterminer la prime, l’assureur tient compte, entre autres, de votre âge et de votre état de santé”, explique Sammy Bogaert. “Vous risquez donc de voir son montant augmenter.”

Il est donc important de demander conseil à votre assureur ou intermédiaire d’assurance. Il peut être plus avantageux de simplement conserver votre assurance solde restant dû pour le montant initialement assuré.

Cela en vaut-il la peine ?

L’intérêt de refinancer votre prêt existant dépend donc de nombreux facteurs. Demandez à votre banque si l’effort en vaut la peine. Les plateformes comme TopCompare, Guide épargne, Compare Banque ou Renteopdevoet vous permettent de trouver la solution la plus avantageuse. N’hésitez pas à contacter d’autres institutions financières. Grâce à une simulation, elles peuvent déterminer si et combien vous pouvez économiser avec un refinancement, en tenant compte de la différence entre les taux d’intérêt et des coûts complémentaires.