Près de chez vous

Acheter près de chez vous comporte de nombreux avantages. Vous maîtrisez mieux les risques car vous connaissez votre quartier : les points forts et faibles, les centres d'intérêt, les loyers, les profils d'habitants, etc. C'est également moins énergivore. Que ce soit pour faire les visites, l'état des lieux, des réparations, rencontrer l'assureur en cas de dégâts des eaux, etc., le gain de temps est appréciable.
...

Acheter près de chez vous comporte de nombreux avantages. Vous maîtrisez mieux les risques car vous connaissez votre quartier : les points forts et faibles, les centres d'intérêt, les loyers, les profils d'habitants, etc. C'est également moins énergivore. Que ce soit pour faire les visites, l'état des lieux, des réparations, rencontrer l'assureur en cas de dégâts des eaux, etc., le gain de temps est appréciable. L'expression " zone tendue " désigne les localisations où le marché immobilier est tendu, avec pour conséquence des prix d'achat et des loyers élevés. La demande en logement y est forte et supérieure à l'offre. Toutefois, le rendement y est inférieur car si les loyers sont élevés , ils le sont proportionnellement moins que les prix de vente. Les profils de locataires y sont souvent meilleurs mais ne sont plus garants de nos jours d'une paix d'esprit pour autant. Quitte à faire face à une gestion locative plutôt animée autant en augmenter la rentabilité. Intéressez-vous aux localisations voisines des zones tendues. Les prix d'achat y sont inférieurs mais les loyers le sont eux en moindre proportion. En d'autres termes, les loyers sont relativement plus homogènes que les prix d'achat en immobilier. Envisagez Forest plutôt qu'Uccle ou Sprimont plutôt que Beaufays. Les taux de crédit hypothécaire historiquement bas ont fait évoluer le ratio " propriétaire-locataire " de 60-40 % à 75-25 %. Ce sont les candidats avec un " bon dossier " en termes de revenus et stabilité d'emploi qui ont eu accès à la propriété. Les locataires actuels ont des situations financières et familiales plus précaires. Ils ne peuvent se permettre les zones " tendues ", encore appelées " AAA " ou " A ", c'est-à-dire très bien cotées. Mais ils forment la demande locative. Dès lors, il est astucieux de s'intéresser aux localisations de type " B ", moins cotées à la vente mais fort demandées à la location. Studio, petit appartementLe nombre de personnes seules ou divorcées stimule la demande pour les studios et les appartements une ou deux chambre(s). Cela explique l'engouement des investisseurs pour ces types de logements et son corollaire : l'affaiblissement des loyers face à une offre abondante. La détérioration du pouvoir d'achat des candidats en est également pour quelque chose. Avec un salaire médian d'environ 1.400 euros net par mois, la charge d'habitation (loyer, charges de copropriété et énergétiques comprises) ne devrait pas dépasser 700 euros pour une personne. Vous pensez " en loyer ", le locataire lui compte " en charges ". Plus les charges sont élevées, moins le loyer devra l'être, et plus votre rendement en sera affecté. Gardez ce raisonnement en tête. Grand appartement, petite maisonLes grands appartements " secondaires ", c'est-à-dire non neufs, et les petites maisons de rang, sont moins recherchés par les investisseurs. Pourtant, si le profil des locataires est habituellement plus précaire (divorcé seul avec enfants, emploi temporaire, etc.), le manque de concurrence permet de pouvoir mieux choisir ses occupants ainsi que le loyer. L'idéal serait de louer à un jeune couple car moins la famille est grande, moins il y a de dégâts locatifs. Mais un jeune couple achètera tôt ou tard sa propre maison. Là encore la rotation locative est inévitable. Pensez aussi aux agences immobilières sociales (A.I.S.) qui recherchent ces grands logements pour des familles, mais de préférence sans jardin ou frais de copropriété. Parking et garageFace aux soucis locatifs en matière de baux d'habitation, vous pourriez être tenté d'acquérir des parkings. Certes, les baux pour garage sont juridiquement très flexibles mais force est de constater que la demande commence à s'affaiblir ces dernières années. La mobilité est dans l'air du temps. Il arrive de plus en plus fréquemment qu'un appartement se vende ou se loue sans parking. Egalement pour raison financière. Une offre présente et une demande amoindrie ? Les loyers s'en ressentent inéluctablement à la baisse. Mais fait encore plus récent, certains emplacements restent même vacants. Enfin, intéressez-vous à la répartition des charges de copropriété (nettoyage, ascenseur, etc.). Elle est propre à chaque immeuble et peut impacter vos charges mensuelles. Un prix trop attractifLa perle rare n'existe pas. Depuis Internet, tous les vendeurs sont au fait des prix du marché. Peu d'entre eux sous-évaluent leur bien. Méfiez-vous des prix trop bas. Ils cachent sûrement quelque chose : vérifiez que celui qui prétend être le propriétaire l'est réellement, qu'il n'y a pas d'infraction urbanistique potentielle ou une servitude susceptible de dévaluer le bien. Consultez votre notaire avant de faire une offre. Photos trop bellesDes photos alléchantes attirent plus d'amateurs et font monter le prix de vente. Et même si elles ne sont pas retouchées, les photos ne permettent pas de voir les défauts qui frappent l'oeil une fois sur place (tache, coups, trou, peinture défraîchie, etc.). Soyez-en conscient. Absence de photoL'absence d'une photo telle que la salle de bains dissimule généralement un état déplorable. L'absence totale de photos intérieures est plus inquiétante. Cela peut témoigner d'un état d'insalubrité ou de la difficulté du propriétaire à accéder à son bien, et donc de ses relations exécrables avec son locataire. Vous ne souhaiteriez pas hériter d'un tel occupant ? N'oubliez pas que vous êtes subrogé dans les droits et obligations du vendeur et que vous devrez respecter le bail en cours. TerminologieLe terme " à rafraîchir " est à géométrie variable et signifie trop fréquemment " à rénover ". Demandez avant la visite ce que le propriétaire entend concrètement par là. Soyez par ailleurs attentif à la description des pièces car elles ne sont pas toujours reconnues dans le permis d'urbanisme (par exemple une chambre dans un grenier ou au sous-sol). Cela implique une décote certaine. Infraction urbanistiqueL'absence d'infraction dans le certificat ou les renseignements urbanistique(s) ne veut pas dire nécessairement qu'il n'en existe pas une. Autrement dit, le fait que l'administration n'en ait pas conscience ne signifie pas qu'il n'y en ait pas une potentiellement. La seule façon de le savoir est de consulter les plans du permis au service d'urbanisme et de les comparer vous-même à la situation existante, pièce par pièce, façade par façade. C'est fondamental car les infractions se transmettent avec la propriété. Vous en serez donc responsable une fois l'acte authentique signé. Problème de copropriétéDécortiquez les 24 derniers mois de charges. C'est fastidieux mais essentiel pour en connaître le vrai montant. Sans quoi, vous risquez de payer dans un an 300 euros de charges mensuelles alors que l'on vous en avait annoncé 150 euros. Demandez également quelle est l'ambiance entre les copropriétaires. Prenez connaissance des procès verbaux d'assemblées générales des trois dernières années. Soyez attentif aux procédures judiciaires en cours de plus en plus fréquentes en copropriété. Enquérez-vous de savoir auprès du syndic s'il n'existe pas une infraction urbanistique potentielle au niveau de l'immeuble général. Offre mal formuléeTrop d'acheteurs signent une offre sans la faire relire au préalable par leur notaire. Mal leur en prend. Une offre n'est pas qu'un simple document. Elle est engageante et pourrait même être requalifiée en compromis dans des cas extrêmes. L'idéal est de demander au préalable une offre type à son notaire, et de signer celle-là plutôt que celle proposée par le vendeur. Acompte au vendeurVerser un acompte au vendeur est déconseillé. Rien ne garantit que la vente aboutisse. L'usage notarial veut que l'acompte soit versé chez le notaire de l'acheteur et ce n'est pas sans raison. Depuis Internet, la donne a changé. La tendance est au " juste prix ". Ne pas ou très peu négocier peut aussi vouloir dire bien acheter. Pas plus de 5 % sur Internet Les amateurs s'attendent généralement à pouvoir négocier 10 %. C'était la pratique dans le passé. Ce pourcentage correspond d'ailleurs à la propension naturelle des propriétaires à surestimer leur bien en ce sens. Mais sur le Web, afficher un bien 10 % au-dessus de sa valeur fait perdre deux tiers des amateurs. Du coup, la tendance est au juste prix. Au mieux, vous pourrez négocier 5 %. Trois à six mois pour négocier 15 à 20%Evidemment, certains propriétaires rêvent et annoncent sans complexe des prix hors marché. Ils idéalisent leur habitation ou se focalisent sur les prix affichés sans se rendre compte que ce ne sont pas les prix signés. Ces logements traînent sur le Net et finissent par être " brûlés " selon le jargon usuel, c'est-à-dire grillés au sens figuré : avec le temps, ils ne suscitent plus d'intérêt. C'est à ce moment-là qu'il faut fortement négocier. Par Evelyne Gielen.