Il n'y en a plus que pour lui. Les chiffres le démontrent. Deux logements construits sur trois concernent aujourd'hui des appartements. Impensable il y a encore cinq ans. La Flandre explose les compteurs avec 30.800 permis octroyés en 2018 pour des appartements, contre 17.400 pour des maisons, selon Statbel. La Wallonie fait jeu égal autour des 5.700 unités. Alors que le marché de la maison est pratiquement inexistant à Bruxelles. Une tendance de fond s'est donc bien dégagée sur le front de l'immobilier belge avec l'avènement de l'appartement. Et cette mutation, quoi qu'il arrive, ne fera que se renforcer à l'avenir.

"Aujourd'hui, le seul levier pour proposer des logements abordables, c'est de diminuer la surface." - Aubry Lefebvre (Thomas & Piron Bâtiment)

A Bruxelles, rien de surprenant, l'appartement a pris le dessus depuis longtemps. Difficile de faire autrement vu le déficit de foncier et l'environnement urbain. Une nouvelle lame de fond y apparaît toutefois depuis peu. Elle concerne l'attrait pour les appartements de petite taille. Ils sont devenus l'investissement privilégié de ceux qui souhaitent placer leurs économies dans la brique. Les promoteurs en raffolent car, d'une part, ils les vendent plus rapidement et, d'autre part, les marges qu'ils permettent de réaliser sont supérieures. En regard de l'évolution démographique et sociologique, la taille des ménages se réduit effectivement de plus en plus, tandis que les candidats acquéreurs et locataires se multiplient. Et cela dans un contexte où l'un des seuls leviers pour freiner la hausse des prix de l'immobilier est la diminution de la superficie d'un appartement. Un alignement des astres qui fait que, aujourd'hui, le petit appartement est devenu l'objet de toutes les convoitises. Explication en six points.

© Bureau d'architecture Marc Corbiau

1. Comment la demande s'est-elle envolée

L'évolution sociétale tend vers une multiplication de la demande pour ces biens de petite taille. Les noyaux familiaux sont de plus en plus éclatés (séparations, divorces, etc.). Le nombre de ménages est en hausse constante. Ces logements de taille réduite sont donc une alternative tant sur le plan acquisitif que locatif. " J'assiste à cette mutation depuis cinq ans, elle se matérialise depuis trois ans et explose depuis peu, explique Eric Verlinden, administrateur délégué de Trevi. Il y a clairement un changement de mentalité chez les acquéreurs. Les célibataires et les ménages monoparentaux augmentent. Sans parler du fait que les salaires partent à la hausse moins vite que les prix de l'immobilier. Et puisque le pouvoir d'achat diminue, la seule solution est de diminuer les superficies. "

Si le volet économique est un premier élément, d'autres facteurs sont également avancés pour justifier l'évolution de la demande. " La nouvelle génération n'est plus aussi attachée à la propriété, lance Thierry Collard, administrateur délégué d'Eiffage Development. Se mettre la corde au cou pendant 30 ans avec un prêt hypothécaire ne fait plus partie des priorités. Les millennials souhaitent davantage de libertés, voire privilégier un prêt pour lancer leur start-up. Ce n'est donc pas uniquement une question de pouvoir d'achat mais également de way of life. " Un constat qui se mêle à la volonté, pour cette génération, de vivre dans des logements plus petits mais dotés de services et d'espaces partagés, et situés à proximité de lieux animés. " Le logement sera dorénavant vécu comme un élément fonctionnel avant tout, poursuit Thierry Collard. Les usages évoluent, c'est indéniable. "

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2. Comment est-il devenu un produit d'investissement privilégié

Depuis la baisse des taux hypothécaires, amorcée en 2014 déjà, le petit investisseur qui veut placer ses économies se tourne vers l'immobilier et plus précisément l'appartement. Résultat : dans les promotions neuves, près de deux biens sur trois sont désormais achetés par un investisseur. " Et l'investisseur se tourne surtout vers les biens d'entrée de gamme, dont l'appartement une chambre, analyse Eric Verlinden. C'est le placement qui offre le meilleur rendement. D'autant que la croissance de ses prix se situera entre 5 et 10% dans les prochains mois. " Et Thierry Collard d'ajouter : " Il faut préciser qu'il s'agit également du type de bien qui est le plus accessible financièrement pour un investisseur individuel, d'où son attrait. De plus, cet achat a du sens car l'acquéreur aura, à terme, peut-être le besoin d'y habiter, voire d'y loger ses enfants. Il s'agit donc également d'un achat utile. Sans parler du fait qu'il est plus facile de trouver des locataires pour ce type de bien. "

Un constat qui est partagé par Stéphan Sonneville, le patron d'Atenor : " Le marché a basculé vers un marché d'investisseurs. Clairement. Et ce que les investisseurs recherchent, c'est un appartement qui offre le meilleur rendement et est facile à vendre. D'où l'attrait pour les logements de taille réduite. Les promoteurs ont aussi remarqué que les investisseurs privilégient les appartements d'une chambre plutôt que de deux chambres. Ne parlons pas des trois chambres qui restent sur le dos des promoteurs, et qu'ils sont obligés de liquider en fin de commercialisation en procédant à de grosses réductions. Ce qui implique qu'ils ont le plus souvent dû réorienter le programme de logements. "

3. Comment les promoteurs l'ont adopté

" Tout le monde pense que les promoteurs souhaitent davantage de petits logements pour gagner plus d'argent mais c'est bien plus compliqué que cela, lance Aubry Lefebvre, administrateur délégué de Thomas & Piron Bâtiment. On ne fait que suivre la demande et l'évolution du marché. " " Nous ne prêchons évidemment pas pour des biens qui ne se vendront pas ", précise Thierry Collard. Reste que si certains promoteurs avancent que la construction d'appartements de deux chambres coûte moins cher que celle de petits logements ou de logements de trois chambres et plus, il ne faut pas se leurrer : vendre trois logements d'une chambre rapportera toujours plus que deux logements de deux chambres. " Oui, bien évidemment, poursuit Aubry Lefebvre. Mais il faut également analyser la manière dont la société évolue. Aujourd'hui, le seul levier pour proposer des logements abordables, c'est de diminuer la surface. Construire 12 m2 en plus, c'est augmenter le prix de vente de 30.000 euros ( à 2.500 euros/m2, Ndlr). Soit 200 euros en plus de mensualités par mois (sur 15 ans). Dans cette optique, je pense que beaucoup privilégieront plutôt un appartement plus petit mais mieux configuré. "

© Atelier d'Architecture ALTA et A.D.E. Architects

4. Comment les promoteurs ont changé leur fusil d'épaule

Ces dernières années, la répartition du programme de logements dans un projet résidentiel a évolué. Un constat indéniable. Le produit classique - l'appartement deux chambres - reste incontournable. Mais il est en (léger) recul ( voir graphiques). " Nous essayons d'augmenter la part d'appartements d'une chambre dans nos projets, mais nous sommes régulièrement freinés dans nos démarches par le souhait des autorités de favoriser une mixité, constate Thierry Collard. Un studio doit par exemple être compensé par un appartement de trois chambres. Or, cette configuration est bien plus risquée pour un promoteur. "

Le marché a basculé vers un marché d'investisseurs. Et ce qu'ils recherchent, c'est un appartement qui offre le meilleur rendement et est facile à vendre." - Stéphan Sonneville (Atenor)

Aubry Lefebvre s'est prêté au jeu de la programmation théorique d'un projet. Si la part de logements d'une, deux et trois chambres était de 20%, 50% et 10% il y a cinq ans, il modifierait aujourd'hui son programme vers 35% d'une chambre, 40% de deux chambres et 5% de trois chambres. " Le problème, c'est que les pouvoirs publics souhaitent davantage d'appartements de trois chambres, lance-t-il. Or, ce produit n'est plus adapté à la demande. " Et Thierry Collard de préciser : " Favoriser les petites unités, c'est également favoriser le développement durable. Le parc de logement actuel est un gouffre énergétique. Le renouveler permettra de diminuer les émissions de CO2 ".

5. Comment Bruxelles freine encore son développement

La Région bruxelloise est actuellement en train de réviser son Règlement régional d'urbanisme (RRU). Un outil qui balise les règles sur la manière dont on peut construire des bâtiments et leurs abords. L'enquête publique s'est terminée le 13 avril. Parmi les courriers reçus par le gouvernement bruxellois figure un avis, courroucé, de l'UPSI, le syndicat des promoteurs immobiliers. En résumé, les développeurs se plaignent du fait que le RRU va à contre-courant de l'évolution sociétale et de la demande du marché qui tend vers une diminution des surfaces habitables. Et avancent qu'aucune piste réaliste n'est prévue pour faciliter le développement de logements abordables. Une confrontation idéologique alors que le gouvernement associe, de son côté, qualité et taille de logement. " C'est une posture étonnante, s'inquiète Aubry Lefebvre. Je préfère 100 fois un logement de 65 m2 qui est bien conçu plutôt qu'un logement de 75 m2 mal aménagé. Il n'y a aucun lien entre la taille d'un logement et sa qualité. Les promoteurs n'ont aucune envie de construire des cages à poules. L'objectif est uniquement de s'inscrire dans l'air du temps. "

Dans le projet de RRU, le gouvernement souhaite uniquement ajouter un mètre carré à la superficie du séjour pour chaque chambre supplémentaire. Rien de bien révolutionnaire. Sauf que c'est exactement l'inverse des souhaits du secteur. " Les promoteurs réfléchissent désormais en volume, en 3D, de manière à optimiser l'espace, lance Thierry Collard. Le RRU tel que présenté actuellement nous empêche d'appliquer ces principes. "

Pierre-Alain Franck, administrateur à l'UPSI, a rédigé l'avis envoyé lors de l'enquête publique. " Les développeurs immobiliers de ces 'grands' logements ne pourront les vendre à des prix de vente abordables qu'à condition qu'ils puissent acheter du foncier et développer de l'immobilier à des coûts également abordables, précise-t-il. Or, actuellement, la réalité du terrain ne permet pas de rencontrer ces desiderata. Le prix du foncier ne fait qu'augmenter. Si on maintient cette version du RRU, les logements neufs ne seront à l'avenir destinés qu'aux ménages qui ont des revenus élevés. "

Parmi les solutions avancées par l'UPSI, celle de permettre des logements avec des tailles inférieures à partir d'un certain nombre de logements. Et surtout, si le projet de RRU se confirme, de mettre en place des mesures transitoires pour que les promoteurs ayant déjà acquis du foncier ne voient pas leur business plan s'écrouler avec cette nouvelle donne. " Je suis scandalisé par certains points de cette révision, regrette Stéphan Sonneville. Elle ne nous permet pas de proposer des logements à des prix plus accessibles. Instaurer des mesures transitoires serait la moindre des choses. Il faut laisser le temps à la profession de s'adapter car si on doit développer moins de logements sur un terrain déjà acquis, la valeur de celui-ci aura baissé. Une période de transition de combien de temps ? Cinq ans, le temps qu'il faut aujourd'hui pour recevoir un permis. "

6. Comment il dessine un marché à deux vitesses

L'évolution du prix des logements sera de plus en plus segmentée à l'avenir sur le marché bruxellois. La tendance globale des hausses des prix se maintiendra mais elle comportera des mouvements différents en fonction du segment. Des écarts pouvant aller de 10 à 15% pour des biens similaires. Parmi les gagnants, les biens d'entrée de gamme. Soit le plus souvent des appartements d'une chambre. La croissance de leur prix était déjà très dynamique. Elle devrait se poursuivre. " La raréfaction de l'offre, l'augmentation du prix du foncier et la demande forte des investisseurs sont les trois paramètres qui vont booster les ventes et les prix, poursuit Eric Verlinden. Et si, pour les investisseurs, on arrive à régler la problématique de la gestion quotidienne d'un bien, ce sera encore mieux. " Les appartements qui sortent du lot de par leur localisation, leurs services ou leur architecture verront aussi leur prix augmenter. A contrario, les produits classiques (appartements deux chambres) qui ne sortent pas du lot et ceux qui sont situés dans des copropriétés soumises à d'importantes dépenses devraient également connaître une baisse des prix de l'ordre de 3 à 5% d'ici les prochains mois."

Comment le petit appartement reconfigure-t-il la Wallonie ?

En Wallonie, la mutation du bâti est en marche. En 2016, plus de 11.000 appartements ont été construits pour à peine 4.500 maisons, selon des chiffres du CREAT (Centre de recherche en action territoriale de l'UCL). Soit une hausse de 38% par rapport à 2006. La Wallonie n'a toutefois pas encore totalement succombé à l'attrait pour les petits appartements. Normal, elle n'a basculé dans l'ère de l'appartement que depuis une quinzaine d'années. Une évolution liée aux nouvelles tendances d'aménagement du territoire et à la volonté de densifier les villes. L'idée étant de favoriser les développements à proximité de lieux de services et de noeuds de communication. Avec, en corollaire, la fin de l'étalement urbain.

Reste que la problématique de la diminution de la taille des ménages vaut aussi en Région wallonne. Et que le pouvoir d'achat n'est pas plus élevé en Wallonie qu'à Bruxelles. "La différence, c'est que, dans certaines communes wallonnes, il est encore possible de mettre la main sur une petite maison pour le même prix qu'un appartement, explique Yves Hanin, directeur du CREAT. C'est lié au fait qu'il reste encore beaucoup de foncier dans certaines provinces. La Wallonie est beaucoup plus hétérogène que Bruxelles sur le plan du bâti."

Ce sociologue et urbaniste constate toutefois l'attrait de plus en plus prégnant pour les logements de petite taille. Une tendance qui ne va faire que s'accentuer. "L'appartement a clairement reconfiguré la Wallonie ces dernières années. Et maintenant, les petits appartements sont de plus en plus plébiscités car, outre le coût plus accessible, cela facilite la vie de certains ménages. Il y a moins d'entretien. Et ce type de logement permet davantage de mobilité, de déménagements. Cela s'accompagne aussi d'une réduction de la taille des parcelles bâties." Et Yves Hanin d'également s'inquiéter du fait que la production de logements est aujourd'hui concentrée aux mains du privé, le public ne sortant plus rien. "La seule solution pour proposer davantage de logements abordables sera donc de greffer, pour chaque projet, des charges d'urbanisme exigeant des logements conventionnés."