Que retenir de 2017 ?
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Que retenir de 2017 ? Pour la deuxième année consécutive, le marché immobilier brabançon a connu une baisse de régime. Après s'être affaissé de 2,8 % entre 2015 et 2016, le volume des ventes a continué à se resserrer entre 2016 et 2017, enregistrant 2,5 % de transactions en moins. " Rien d'étonnant quand on observe les sommets atteints par les prix pratiqués en Brabant wallon, pointe Jean-Paul Mignon, notaire à Ittre. C'est à se demander comment font les gens pour suivre... " Le Brabant wallon profite pleinement de sa proximité immédiate de Bruxelles, mais aussi des retombées économiques de son " triangle d'or " - formé par l'UCL, ses zonings industriels et de recherche, et les cités-dortoirs qui l'entourent. En 2017, elle a connu les envolées de prix les plus spectaculaires du pays : + 6 % pour les maisons (315 700 euros en moyenne) et + 7 % pour les appartements (240 600 euros). " La hausse des tarifs des maisons est toutefois à imputer aux seules villas. D'après les statistiques du SPF Economie, qui fait la distinction entre les deux, le prix moyen des villas passe de 398 400 à 425 700 euros entre 2016 en 2017 (+ 6,3 %), nuance Me Mignon. Tandis que la stagnation est de mise pour les maisons ordinaires : 262 900 à 262 600 euros. " Quant aux appartements, ils sont la coqueluche de trois types d'acquéreurs : les seniors qui revendent leur grande 4-façades isolée pour les facilités d'un appartement en ville, les investisseurs et... tous ceux qui n'ont pas les moyens de s'offrir une maison. Le décalage entre le volume des ventes, en berne, et les prix de l'immobilier, en hausse, s'explique par l'existence d'une tranche toujours plus importante de candidats acquéreurs qui peinent à franchir le cap de la propriété. " Depuis deux ans, nombreux sont ceux qui s'attardent sur le marché locatif dans la province, faute de disposer des fonds propres nécessaires pour l'obtention d'un crédit hypothécaire, confirme Emmanuel Estienne, notaire à Genappe. Les banques se refusant à prêter plus de 100 % du prix d'un bien, il leur faut patienter beaucoup plus longtemps qu'avant pour pouvoir financer eux-mêmes les droits d'enregistrement et les frais connexes. " Le top 3 des communes les plus chèresLe trio des communes brabançonnes où les maisons sont les plus chères en 2017 regroupe Lasne, Waterloo et Chaumont-Gistoux. " La zone du Brabant wallon où les prix sont les plus élevés ne cesse de s'étendre, constate Jean-Paul Mignon. Elle englobe désormais Beauvechain, traditionnellement plus rurale, mais aussi Incourt, dont le prix médian d'une maison grimpe de plus de 15 % en un an ! " Côté appartements, on retrouve Lasne et, en seconde position, Waterloo, dont la hausse du prix médian de près de 15 % la place à égalité avec La Hulpe. " Par contre, Ottignies - Louvain-la-Neuve, qui se démarque d'habitude par des prix très élevés, affiche une évolution plus nuancée entre 2016 et 2017, glisse Emmanuel Estienne. La commercialisation des projets récents est achevée et il s'est revendu plus d'appartements anciens que neufs, ce qui explique leur dépréciation. " Le top 3 des communes les moins chèresLes meilleures affaires se concluent aux extrêmes ouest et est du Brabant wallon. Avec un prix médian de 202 500 euros pour une maison, Rebecq est la commune la plus accessible de la province. Longtemps détentrice du titre, Hélécine a vu le prix médian de ses maisons augmenter de plus de 13 % (215 000 euros) l'année passée et se place en deuxième position, Jodoigne étant troisième (220 000 euros). Cette dernière est également la lanterne rouge en matière d'appartements (170 875 euros) en 2017, talonnée de près par Tubize (183 750 euros) et Perwez (192 500 euros). Il s'agit des seules communes en Brabant wallon dont le prix médian pour ce type de biens se situe sous la barre des 200 000 euros. " Mais Tubize sera bientôt en proie à un boom immobilier, souligne Jean-Paul Mignon. La commune est très bien cotée du fait de sa proximité avec Bruxelles et est appelée à se renouveler dans les années qui viennent. Il se construira une deuxième Tubize sur le site des Forges de Clabecq, où les projets d'immeubles à appartements sont nombreux. " Nivelles fait office d'exception, ajoute le notaire ittrois. " Si la valeur médiane d'un appartement y plafonne à 200 000 euros en 2017, c'est parce que beaucoup de biens anciens y ont été échangés l'an dernier. Mais le nombre de projets neufs dans le collimateur tirera les statistiques vers le haut à l'avenir ", augure-t-il. Quid des terrains ? Si les chiffres ne sont pas disponibles pour 2017, les notaires brabançons n'en livrent pas moins leurs impressions. " Le prix des terrains se maintient depuis trois ans ", assure Me Mignon, qui l'évalue entre 125 000 et 130 000 euros pour 10 ares. " Mais le nombre de ventes est vraiment confidentiel, tant la pénurie est grande. " Et Emmanuel Estienne de renchérir : " Seuls les promoteurs sont capables de mettre la main sur les (grands) terrains qui subsistent. Ils les équipent, les viabilisent, les divisent en lots et y construisent des logements qu'ils revendent ensuite. La part du foncier compte généralement pour un tiers du prix total. " Si quelques lopins de terre de 2 ou 4 ares ont fait l'objet d'une vente entre particuliers l'an passé, " l'échantillonnage n'est pas suffisant pour que leur valeur d'échange soit représentative ", ajoute-t-il. Quelles perspectives pour 2018 ? Au vu de la récente progression du prix des villas, les notaires brabançons s'interrogent sur une poursuite de leur succès en 2018. " Même si elles affichent les prix les plus hauts du pays - hors Bruxelles - les acquéreurs préféreront sans doute y placer leurs économies, confiants que leur cote ne déméritera pas ", avance Jean-Paul Mignon. Les maisons devraient jouir encore d'une certaine stabilité de leurs tarifs. Quant aux appartements, la quantité de projets en cours et l'intérêt que leur portent les seniors devrait participer à maintenir leurs valeurs à la hausse. Pour le reste, Me Estienne évoque une légère dégradation de l'activité immobilière. " Les acquéreurs relégués sur le banc de touche devront reconstituer leur bas de laine durant un certain nombre d'années avant d'accéder à la propriété ", déplore-t-il.