Liège: à la recherche de logements abordables dans des quartiers délaissés

La province de Liège est tout autant peuplée de maisons ouvrières que son homologue hainuyère. L’opportunité d’y faire de bonnes affaires est d’autant plus grande que les candidats-acquéreurs liégeois sont adeptes de la redynamisation de quartiers autrefois délaissés.

Comme la province de Hainaut, celle de Liège est caractérisée par un passé industriel. Lequel s’est entre autres traduit dans la brique et ne manque pas, aujourd’hui, d’influer leurs marchés immobiliers respectifs. Ainsi, le maître-achat est, d’un côté comme de l’autre, la maison ouvrière de rangée. Un bien dont tant les terres hainuyères que liégeoises sont abondamment pourvues. De même, toutes deux font office de moteurs de l’activité immobilière wallonne, signant, ensemble, et à parts quasiment égales, un cinquième des transactions à l’échelle du pays.

Il est toutefois un point sur lequel elles ne se rejoignent pas : le profil de leurs candidats-acquéreurs. En effet, et quitte à grossir un peu le trait, là où un Montois fera la fine bouche à l’idée de changer de quartier pour s’en aller dénicher un bien à prix plus doux dans le Borinage, un Liégeois aura déjà fait ses caisses. Voire, là où un Carolorégien boudera le centre-ville, un Liégeois n’hésitera pas à investir intra-muros, porté par le retour en ville. “Les Liégeois sont pragmatiques, sourit Déborah Vanesse, de l’Immobilière Vanesse, située à Vivegnis (Oupeye). Ils ont vraiment une brique dans le ventre et préféreront toujours être propriétaires dans un ‘mauvais’ quartier que demeurer locataires dans un ‘bon’ quartier.”

Un trait de caractère dont ils ont déjà fait montre par le passé. “En 2003, en plein boom de l’immobilier, Liège était devenu impayable pour toute une frange de la population, jeunes couples en tête, se souvient Eric Penners, de l’Immobilière BIV, basée au coeur de la Cité ardente. Puisque les quartiers les plus en vue étaient hors de leur budget, ces derniers ont colonisé le Laveu, sis derrière la gare des Guillemins, alors tombé en désuétude. Ils ont acheté des maisons à la pelle, les ont rénovées, embellies, entretenues. Et en une dizaine d’années, le Laveu est devenu un quartier à la mode, dont la valeur a, entre-temps, explosé.”

Le quartier nord, bientôt redynamisé ?

De là à prédire que l’histoire pourrait se répéter, il y a un pas qu’Eric Penners ne franchit pas. Ce qui ne l’empêche pas de recenser, dans les limites de la ville de Liège, les quartiers abordables et… susceptibles d’être redynamisés. “Saint-Léonard, entre Droixhe et le centre-ville, en est un. De même que Thier à Liège, qui le surplombe, perché sur les hauteurs. Tous deux font partie dudit quartier nord liégeois, qui s’étend jusque Herstal.” Lequel a traversé le boom immobilier du début des années 2000 sans prendre significativement de valeur, souligne le courtier. “D’autres quartiers sont tout aussi bon marché, à l’image de Droixhe, par exemple”, poursuit Eric Penners. Mais il faudra plus de temps pour que ce dernier devienne réellement attractif, son parc immobilier étant surtout composé de grosses tours à appartements rébarbatives, loin de faire l’unanimité dans le chef des candidats à l’acquisition.

Vinciane Maillet, de l’Immobilière de la Bruyère, allonge la liste en épinglant, pour sa part, le quartier des Guillemins, au sein duquel est sise son agence. Considéré comme pas trop cher jusqu’il y a encore deux ou trois ans, celui-ci fait l’objet, depuis l’arrivée de sa nouvelle et emblématique gare (2009), de nombreux projets immobiliers, tels que Paradis Express, au pied de la Tour des Finances, un projet mixte (logements, bureaux, commerces) d’aménagement de l’esplanade des Guillemins porté par Fedimmo (filiale de Befimmo). Cette frénésie constructive ciblant la brique haut de gamme brasse son lot d’espoirs spéculatifs. “Il y a énormément de biens à vendre aux Guillemins, dont pas mal de commerces, mais ils peinent à trouver acquéreur parce que leurs propriétaires gonflent les prix”, explique la courtière, décrivant les vendeurs comme étant galvanisés par l’émulsion immobilière ambiante.

Reste que, si la transaction moyenne, à Liège et environs, tourne autour de 170.000 à 180.000 euros, dans cette poignée de quartiers plus accessibles, il est possible de s’en sortir avec un budget de 70.000 à 125.000-130.000 euros, pointe Eric Penners. ” A ce prix-là, un jeune couple ou un ménage à bas revenu peut s’offrir une petite maison ouvrière typique, mitoyenne, comptant deux chambres au premier étage et deux pièces au rez-de-chaussée. Le tout complété par un petit jardin ou une courette, parfois par une annexe”, dépeint le courtier. “Ces maisons plus modestes abritent souvent un grenier aménageable, ce qui permet de faire monter le nombre de chambres à trois “, ajoute Déborah Vanesse.

Ceci étant dit, il est intéressant de constater que le prix des maisons n’est pas exponentiel, reprend Eric Penners. Ainsi, un bien plus grand et plus confortable, équipé de quatre chambres, ne dépassera pas les 200.000 euros, soit quelques dizaines de milliers d’euros de plus que le montant de la transaction moyenne. Pour 50.000 euros supplémentaires, les candidats-acquéreurs liégeois pourront viser plus haut encore : une villa quatre façades cossue dans une belle commune verte de la périphérie.

Biens modestes : le marché tourne bien

Une fois dépassées les frontières de la Ville de Liège, la chasse aux logements abordables est encore plus aisée qu’intra-muros. “Les communes au bâti ouvrier ne manquent pas”, acquiesce Déborah Vanesse, dont les activités de courtage sont concentrées sur le Grand Liège. Et de citer en exemple, et ce, rien que dans un rayon de 5 à 6-7 km autour de la Cité ardente, les entités de Loncin, Bressoux, Herstal, Oupeye, etc., au nord. Mais aussi, à l’est, Grivegnée, Chênée, Beyne-Heusay, Fléron, etc. Et, à l’ouest, Sclessin, Seraing Grâce-Hollogne, etc. ” Sous 150.000 euros, le marché tourne bien dans ces régions, assure la courtière. Par contre, il est désormais devenu impossible de mettre le grappin sur la toute petite maison à rénover entièrement, achetée une bouchée de pain.” D’après Déborah Vanesse, voici 10 ans, il était encore très fréquent de croiser ce type de biens, valorisé entre 40.000 et 60.000 euros tout au plus. “Pareilles bonnes affaires ne se reproduisent plus aujourd’hui parce que, par le passé, elles ont fait les choux gras d’une foule de petits investisseurs tant soit peu versés dans l’immobilier, qui les retapaient eux-mêmes ou à moindres frais pour ensuite les mettre en location. Voire pour les revendre aussitôt, en empochant une solide plus-value à la clé.”

Ce qui ne veut pas dire que les biens qui peuplent dorénavant le marché liégeois des logements à petits prix sont exempts de travaux. “Souvent, il faut tout refaire : installations électrique et de chauffage, toiture, châssis, sanitaires et cuisine”, met en garde Déborah Vanesse. Un mauvais état général auquel Liège-Ville n’échappe pas. D’après son échevin de la Politique immobilière, Michel Firket (cdH), le bâti liégeois est ” vieillissant”, nombre des immeubles qui le composent étant “insalubres “, au point de demeurer “vides ou partiellement habités” pour certains. L’élu prône d’ailleurs le retour d’un “logement de qualité” au sein du centre-ville liégeois (lire “Liège manque de logements de qualité”).

La rénovation fait peur

D’autant que nombreux sont les candidats-acquéreurs, jeunes qui plus est, se montrant de plus en plus effrayés par la perspective de se lancer dans des travaux de rénovation lourde. Parce qu’ils ne sont pas aussi ‘manuels’ que ne l’étaient leurs aînés avant eux ou moins versés dans le sacrifice de leurs soirées et week-ends au bénéfice d’un chantier. Parce que, aussi, ils sont plus avertis, et donc, plus exigeants. Bercés par les mises en garde des professionnels sur l’adéquation toujours plus stricte et poussée des biens aux normes de conformité et autres certificats de performance énergétique des bâtiments (PEB), leurs prétentions ont grandi. “Jusqu’à parfois creuser un fossé avec celles que leur autorise leur capacité financière”, glisse Vinciane Maillet.

Résultat ? Le neuf jouit, en province de Liège, d’un attrait et d’un succès grandissants. “Je le remarque depuis un ou deux ans de façon très prégnante, soutient Eric Penners. Un phénomène couplé à la rigueur croissante des conditions d’emprunt.” Les organismes de crédit refusant aux candidats-acquéreurs la possibilité d’emprunter les frais d’acquisition et de travaux, ceux-ci optent souvent pour le neuf à défaut de l’ancien. “Un couple gagnant chacun un salaire de 1.500 euros est tout à fait capable de rembourser les quelque 200.000 euros nécessaires à l’achat d’un appartement neuf TVA comprise, gage d’un quotidien sans surprise pendant une bonne dizaine d’années, indique le courtier. Face à une petite maison de 130.000 euros, auxquels il faut ajouter près de 20.000 euros de droits d’enregistrement et de frais de notaire, mais aussi 30.000 à 40.000 euros de travaux, le calcul est vite fait…”

Le neuf a la cote

Il n’en fallait pas plus pour motiver les promoteurs à se jeter à corps perdu dans une course à la construction en région liégeoise. “Au tournant des années 2010, on a assisté à un véritable boom des résidences à appartements neuves, raconte Déborah Vanesse. C’était incroyable, il en poussait de partout.” L’ampleur de l’offre frôlant le trop-plein, le rythme des nouveaux chantiers a, depuis, ralenti, pour mieux s’adapter à la demande. Tandis que, afin d’être les plus compétitifs possible, les porteurs de projets se sont efforcés de proposer des produits toujours plus au diapason des desiderata des amateurs de brique neuve. “Des acteurs comme Horizon Groupe, pour ne citer que lui, décident de plus en plus souvent d’offrir une forte concentration de petits logements dans leurs projets afin de maintenir des tarifs raisonnables, gravitant autour de 150.000 euros, épingle la courtière. Un prix pour lequel les acheteurs bénéficient d’un bien de taille réduite, certes, mais tout confort et peu énergivore.”

De son côté, Eric Penners est moins convaincu par cette nouvelle attention des promoteurs aux petits logements. “L’appartement le plus prisé est et reste le deux chambres de 80 à 90 m2. C’est aussi celui que visent les investisseurs, explique-t-il. Il est donc naturel que ce soit ce type de biens qui peuple en majorité les résidences à appartements neuves, et pas tant les appartements une chambre, pour lesquels la demande n’est pas suffisante.”

Quid d’éventuels scénarios alternatifs élaborés par les candidats-acquéreurs pour passer le cap de la propriété sans saigner leur budget ? “L’habitat groupé a fait quelques émules à Liège, note Eric Penners. Mais on ne peut pas vraiment parler de réel mouvement. Il y a une série d’exemples isolés tout au plus. J’ai dernièrement été contacté par cinq jeunes intéressés par un entrepôt et des bureaux vides en vente dans le quartier Saint- Léonard. Ils projetaient de diviser l’ensemble en l’aménageant en un mix de parties communes et privatives. Je pense aussi à ce terrain dit ‘Belgacom’, toujours à Saint-Léonard, près de la place Vivegnis, acquis par d’autres jeunes pour y construire une vingtaine de logements : des appartements, des maisons unifamiliales et des lofts.” Le projet, baptisé Les Zurbains et livré en 2013, est assez connu dans la Cité ardente, pour avoir notamment eu quelques échos dans la presse.