Le 25 octobre, la BNB formulait des "attentes prudentielles" à l'adresse du secteur financier belge (banques et compagnies d'assurances), invité à se montrer plus prudent dans l'octroi des crédits hypothécaires. Ce tour de vis intervient alors que la BNB et le Comité européen du risque systémique (ESRB) ont constaté une augmentation ces derniers mois et années de la vulnérabilité du marché hypothécaire belge.

Les nouvelles mesures prudentielles de la BNB, qui seront d'application à partir du 1er janvier 2020, visent à la limiter la part des prêts hypothécaires dont le montant emprunté est trop élevé par rapport à la valeur du bien acquis (on parle, dans le jargon, de "loan-to-value" ou LTV, soit le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien, hors frais).

"Ces mesures contribueront au ralentissement actuel de la croissance des emprunts moyens"

Depuis 2009, la part des prêts avec une LTV inférieure à 80% (où l'acheteur/investisseur amène donc lui-même 20% de la valeur du bien en plus des frais d'acquisition) s'est maintenue au-dessus de la barre des 50%, avant de tomber en dessous pour les prêts accordés en 2017 et 2018, constate ING. La catégorie qui a le plus augmenté pendant cette période est celle des prêts avec des LTV comprises entre 90% et 100%: leur part est passée de 20,1% du total en 2009 à 30,8% en 2018.

La banque au lion constate que les mesures prises par la BNB dès 2013 (renforcées en 2016 et reconduites depuis) avaient déjà fait baisser la part des prêts avec des LTV supérieures à 100% de 8% du total des prêts réalisés en 2013 à 5,6% en 2016 (contre encore 15% en 2009). Cependant, on a assisté depuis à une légère remontée, à 6,7% en 2017 et 2018.

Pour les investisseurs, c'est-à-dire ceux qui achètent un bien non pour y vivre mais pour le louer, ING ne pense pas que les nouvelles mesures de la BNB bouleversont les choses.

Pour les acquéreurs, les efforts à faire seront moindres pour les primo-acquéreurs que pour les autres acquéreurs (hors "buy-to-let").

"Quoi qu'il en soit, ces mesures contribueront au ralentissement actuel de la croissance des emprunts moyens (qui ont augmenté en ligne avec la baisse des taux, soit environ 19% de hausse depuis 2014) et donc à limiter le potentiel de hausse des prix à partir de 2020", conclut ING dans son analyse.