Les entrepôts urbains de la ville de demain

Lastlink a pour ambition de rénover entièrement des petits entrepôts obsolètes en les mettant à disposition des acteurs de la “ville à 15 minutes”. Une nouvelle vision de la logistique urbaine qui vise à répondre aux besoins d’infrastructures et de services de proximité. Si les débuts sont bruxellois, les ambitions du trio de fondateurs sont bien européennes.

C’est un segment encore inexploité sur le marché immobilier belge. La jeune société bruxelloise d’investissement en immobilier Lastlink s’est lancée depuis cet été dans la réhabilitation d’anciens entrepôts, garages, parkings ou ateliers. Des espaces le plus souvent cachés en intérieur d’îlots mais dont il existe un certain nombre aux quatre coins de Bruxelles. L’objectif est de les rénover de manière optimale sur le plan énergétique et de les réadapter à la demande des nouveaux acteurs de “la ville à 15 minutes”. Des projets qui ne modifient pas l’affectation du site et qui donc, dans la plupart des cas, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis d’urbanisme. De quoi être finalisés rapidement…

Si le concept semble de prime abord relativement classique, il se veut au contraire précurseur des tendances immobilières qui envahiront la ville de demain. Le profil du trio à la barre de Lastlink aide à mieux comprendre la stratégie… et à rassurer aussi les banquiers. On y retrouve deux têtes pensantes: Julien Vandeleene, le CEO de BePark, et Guillaume Gosse, développeur immobilier pendant une dizaine d’années chez Burco et Immobel. Ils sont allés chercher le solde de leur financement (5 millions) chez Alphastone, un investisseur et développeur immobilier qui aime bien miser sur les jeunes pousses à haut potentiel. Maxime Xantippe, lui, a déjà eu le nez fin en injectant des fonds dans Cohabs, Silversquare et Rezidentz. Il espère rééditer l’expérience avec Lastlink. “Alphastone est vraiment un investisseur de qualité car il s’implique également dans la partie opérationnelle du projet, relève Guillaume Gosse, qui s’occupera principalement de la prospection et du redéveloppement immobilier. Chaque partie du trio possède des compétences différentes pour mener à bien le développement de la société. C’est un projet qui peut vraiment amener de la valeur aux villes.”

Un volet résidentiel à faire fructifier

La base de la réflexion de Lastlink est l’émergence de la “ville à 15 minutes”, concept selon lequel les habitants ont accès à tous leurs besoins en quelques minutes de marche. Le trio est plus que jamais convaincu de l’attrait des villes et de la concentration de la population qui en découlera à l’avenir. Une nouvelle vague qui entraînera de nouveaux besoins, principalement en matière de services et d’infrastructures de proximité. “Les habitants sont de plus en plus demandeurs d’une meilleure mobilité, d’une diminution des embouteillages et de la pollution, de même que de pouvoir être livrés à tout moment, lance Maxime Xantippe. Alphastone veut vraiment accompagner ces évolutions urbaines.”

Pour y répondre, l’idée est donc de constituer un portefeuille d’espaces situés en ville allant de 750 à 5.000 m2, de les rénover de fond en comble, de leur donner une nouvelle fonction écologique avant d’ensuite les mettre sur le marché locatif. “On découvre parfois des sites incroyables en intérieur d’îlot, situés au bout d’une étroite porte ou d’une petite allée, fait remarquer Guillaume Gosse. L’héritage du passé industriel bruxellois regorge de lieux remarquables qu’il est intéressant de redévelopper. Quand un site est identifié, l’idée est alors de le rénover entièrement pour tendre vers l’autonomie énergétique. Les toitures seront à chaque fois équipées de panneaux solaires. Plus d’un millier seront d’ailleurs installés en 2023. Une fois rénovées, ces surfaces seront exploitées par des acteurs économiques de la ville de demain. Si la façade à front de rue est dédiée au résidentiel – des appartements que nous rénoverons aussi avant de les revendre – et que les entrepôts sont situés en intérieur d’îlot, la volonté est toutefois de garder une vocation commerciale au rez-de-chaussée. Les locataires sont demandeurs d’une certaine visibilité.”

Un segment qui n’attire pas les promoteurs

Les entrepôts restent une classe d’actifs spécifiques qui attirent les promoteurs s’ils peuvent être complétement redéveloppés en résidentiel et voir leur densité augmenter. Lastlink ne se positionne pas sur ce segment, de quoi lui éviter une sérieuse concurrence. Elle se contente de rénover les biens (entrepôts et résidentiel). “Et les acteurs de la logistique ne sont pas non plus intéressés par les entrepôts que nous visons car ils sont trop petits pour eux, estime Julien Vandeleene. Ils visent surtout les espaces de plus de 5.000 m2. Nous agissons donc vraiment sur un segment particulier.”

Ces espaces rénovés qui se voudront polyvalents et flexibles répondront à des besoins multiples. Que ce soit pour des acteurs actifs dans la logistique urbaine avec le dernier kilomètre (livraison de proximité), des acteurs actifs dans les activités productives ou de stockage professionnel, des opérateurs de mobilité à la recherche de solutions intelligentes et durables (voitures, trottinettes, vélos électriques), des acteurs retail qui ont besoin d’espaces afin de livrer leurs clients (biens et services alimentaires) ou encore des acteurs spécialisés dans les loisirs (salle de sport, boutique fitness, escape game, etc.). “La demande dépasse largement l’offre, lance Maxime Xantippe. Nous ne réinventons pas une classe d’actifs mais proposons une réversibilité de ces espaces et les mettons à disposition de tous ces nouveaux acteurs de la ville.” Et Guillaume Gosse d’ajouter: “En fait, nous proposons à nos locataires de se concentrer sur le développement de leur business et de leur expansion. De notre côté, on leur fournit un bâtiment de qualité et une réactivité commerciale. L’attractivité de ces espaces fait que nous ne signons même pas des baux longue durée avec les locataires car nous avons la certitude qu’ils seront loués à chaque fois”.

50.000 m2 d’ici 2024

Lastlink a déjà mis la main sur neuf sites (à Ixelles, Etterbeek, Schaerbeek, Anderlecht, etc.) pour un total de 11.000 m2. Elle espère atteindre les 25.000 m2 d’ici la fin 2023 et mettre la main sur 25.000 m2 supplémentaires en 2024. Il sera alors temps, si tout se passe bien, de quitter Bruxelles et de mettre le cap sur Anvers, puis sur d’autres villes européennes de taille moyenne, qui possèdent une population jeune d’importance. “L’objectif n’est pas de rester un acteur bruxellois, lance Julien Vandeleene qui vient de recruter l’ancien directeur opérationnel de Gorillas pour la Belgique et cherche encore d’autres profils actifs dans l’opérationnel. Les ambitions sont grandes. L’idée serait de créer un portefeuille immobilier spécialisé et de se positionner comme expert de l’investissement et de la gestion d’entrepôts urbains.”