Frank Vranken, Chief Strategist pour le gestionnaire de patrimoine Puilaetco Dewaay, explique qu’il est possible d’investir dans l’immobilier de deux façons : les briques ou le papier.
Investir de manière directe dans un bien immobilier, c’est acquérir un bâtiment pour en obtenir un rendement sous la forme d’un revenu locatif ou d’une plus-value à la revente. Frank Vranken : ” Il s’agit d’une méthode d’investissement nécessitant beaucoup de capital. Outre les travaux récurrents d’entretien et de réparation, il faut aussi prendre en compte les risques comme la vacance du bien ou la présence d’un locataire mauvais payeur.
De plus, lorsque vous achetez un bien immobilier, avant même de percevoir le premier euro de loyer, vous devez commencer par débourser des droits d’enregistrement : 10% en Flandre et 12,5% à Bruxelles et en Wallonie. Auxquels vous pouvez encore ajouter d’autres frais (d’évaluation du bien, de notaire…). Au final, tout cela peut sérieusement freiner votre rendement. ”
Investir dans du papier
Un investissement dans de l’immobilier peut en revanche aussi être un investissement dans du papier, en achetant des actions d’une société immobilière réglementée (SIR). ” En fait, vous achetez une petite part d’une entreprise et vous laissez la gestion et l’entretien du bien immobilier à la direction de cette entreprise. Vous encaissez un rendement de dividende de 4,5%, brut. La Belgique compte une quinzaine de SIR, parmi lesquelles Aedifica, Care Property Invest, Leasinvest, Montea, Xior Student Housing, WDP et Wereldhave Belgium. Elles font partie de ce qu’on appelle les sociétés d’investissement immobilier cotées, ou SIIC (REIT en anglais). En Belgique, ces sociétés doivent répondre à des exigences strictes en matière de ratio d’endettement, de diversification et de versement de dividendes élevés.
Investir dans des SIR est relativement sûr et peut générer un rendement raisonnable.”
La plupart des personnes qui investissent dans des briques le font dans des villas, des maisons ou des appartements. Mais les SIR investissent également dans de l’immobilier logistique et commercial, des entrepôts, des service-flats, des kots d’étudiants, des hôpitaux… En plaçant vos actifs dans ces différents segments et en étalant les investissements dans le temps, vous respectez des règles de base importantes en matière de placements. De plus, il est facile de céder ou de convertir en liquidités les actions d’une SIR. ”
Un rendement très correct
” Entre 1990 et aujourd’hui, les SIR ont généré un rendement de dividende moyen de 5%, ce qui laisse encore 3,75% après déduction du précompte mobilier. À quoi il faut normalement ajouter une plus-value annuelle de 1,5% pour la croissance des portefeuilles des SIR. Soit 4 à 5% sur le long terme. Investir dans des SIR est donc relativement sûr et peut générer un rendement raisonnable. ”
Le précompte mobilier s’élève à 30% pour la plupart des SIR. Frank Vranken : ” Pour les SIR qui investissent plus de 60% de leur portefeuille dans de l’immobilier de soins, ce précompte est ramené à 15%. Pensez à des sociétés immobilières telles que Care Property Invest, Aedifica et peut-être dans un avenir pas si lointain, Cofinimmo. Un tel incitant s’explique par la pénurie de lits en maisons de repos, induite par le vieillissement de la population. ”
(Source: Le Vif Extra: Make Money, Be Happy)
