Le refinancement d’un crédit logement? Plus intéressant que jamais!

Il est toujours intéressant de remplacer un crédit logement antérieur plus coûteux par un nouvel emprunt permettant d’alléger la charge des mensualités.

Le refinancement d’un ancien prêt auprès de la même banque, voire d’une autre institution, entraîne évidemment certains frais. Petit mot d’explication de John Romain, administrateur du consultant indépendant Immotheker. Un refinancement n’a de sens que si les frais du nouvel emprunt, l’amende de trois mois d’intérêts pour remboursement anticipé et les éventuels frais du nouvel acte hypothécaire — dans le cas d’un refinancement externe — peuvent être compensés par un abaissement des mensualités.

Comment s’y prendre ?

En principe, la banque auprès de laquelle vous avez souscrit l’emprunt ne sera pas encline à proposer un refinancement spontanément. Pour une raison fort simple : elle toucherait moins d’intérêts et verrait sa marge bénéficiaire réduite. A vous donc de réévaluer régulièrement votre crédit en cours. Commencez par le faire dans la banque qui vous a accordé le prêt. Notez qu’elle n’est pas obligée de vous consentir un refinancement. Si elle n’accède pas à votre requête, la seule solution consiste à solliciter une autre banque. Si vous optez pour un refinancement extérieur, on dit en général que la différence entre les taux d’intérêt doit être d’au moins 1 % pour contrebalancer les frais de la nouvelle hypothèque, la mainlevée de l’hypothèque auprès de votre banquier actuel et le paiement de trois mois d’intérêts à titre d’amende, sans oublier la réalisation d’un gain substantiel.

Exemple concret

John Romain cite l’exemple chiffré suivant. Supposons que le 1er janvier 2009, vous ayez emprunté 200.000 euros à un taux fixe de 5,05 % sur une durée de 25 ans. Vous remboursez actuellement 1.161,27 euros par mois (capital plus intérêts). Six ans plus tard, c’est-à-dire le 1er janvier 2015 — vous devez donc rembourser encore 19 ans — le solde du capital prêté en cours s’élève à 171.641,06 euros, auxquels viennent s’ajouter 93.128,54 euros d’intérêts.

Si vous refinancez le crédit auprès d’une autre banque, vous devez tenir compte des coûts suivants :

– indemnité de remploi (amende équivalant à trois mois d’intérêts) : 2.116,33 euros ;

– frais de mainlevée (suppression de l’hypothèque en cours) : 849,41 euros ;

– frais du nouvel emprunt (nouvelle hypothèque + frais de dossier) : 4.936,71 euros.

Compte tenu de ces frais de refinancement, le montant du nouveau crédit s’élève à 179.543,51 euros. Si vous optez une fois encore pour un intérêt fixe sur 19 ans — la durée restante, le seuil de rentabilité en termes d’intérêt est de 4,47 %. Autrement dit, le refinancement ne devient vraiment intéressant que si vous trouvez une banque offrant un taux inférieur à 4,47 %.

Supposons que le 1er janvier 2015, vous dénichiez une banque disposée à vous accorder un prêt à un taux fixe de 2,96 % — le meilleur tarif sur 19 ans pour un prêt à taux fixe sans autre obligation telle qu’une assurance solde restant dû supplémentaire et/ou une assurance incendie et/ou un compte avec domiciliation de salaire, etc. L’économie réalisable sur la durée restante (19 ans) se chiffre à 38.610 euros d’intérêts. Mais le montant du nouveau crédit a augmenté de 7.902 euros du fait des frais de refinancement, ce qui limite le gain à 30.708 euros.

Si vous refinancez ce crédit auprès de votre banque actuelle, le seuil de rentabilité en termes d’intérêts est de 4,88 %. Pour que le jeu en vaille la chandelle, l’intérêt pratiqué par votre banquier actuel doit donc être inférieur à 4,88 %. Autrement dit, la disparité entre le taux actuel et celui envisagé ne peut dépasser 0,42 % (4,89 % – 4,47 %).

Bon à savoir

Si vous envisagez un refinancement, voici les éléments à prendre en considération, listés par John Romain.

– Un refinancement ne doit être envisagé que si vous avez emprunté en 2006-2007-2008-2009 à un taux fixe de 5 %, voire plus. Ou si vous êtes tenu par un crédit souscrit en 2009 ou 2010 à un taux révisable annuellement élevé — taux de départ de 3 % ou plus.

– Plus la durée de votre crédit logement en cours est longue et plus le montant à rembourser est élevé, plus le refinancement peut s’avérer intéressant.

– Contrairement à la règle non écrite, le différentiel entre le taux de crédit actuel et celui convoité ne doit pas nécessairement être de 1 % au moins. La disparité peut être plus petite ou plus grande et dépend de la durée restante du prêt pendant laquelle les “nouveaux” frais d’emprunt doivent être compensés.

– Lors de la comparaison des taux, n’oubliez pas de tenir compte d’une possible modification de la “stabilité des taux” pour le nouveau crédit. Si vous avez emprunté à un taux fixe sur 30 ans et passez à un taux variable annuel, il ne suffit pas de comparer les taux. Entrent également en ligne de compte les prévisions quant à l’évolution du taux moyen et le scénario du pire, à savoir la possible augmentation du nouveau taux chaque année.

– Vous pouvez emprunter les frais de refinancement mais ils ne sont pas fiscalement déductibles. Dans l’exemple cité ci-dessus, les frais supplémentaires s’élèvent à 7.902 euros. Si vous empruntez pour les financer, les intérêts et le remboursement du capital doivent être fiscalement limités en les multipliant par la fraction 171.641,06 (solde de l’emprunt initial)/179.543,51 (crédit de refinancement).

– Un refinancement ne peut jamais donner lieu à des avantages fiscaux supérieurs à ceux liés à l’ancien emprunt ayant fait l’objet d’une reprise. Par contre, l’ancien bonus logement avantageux est maintenu, même si le crédit de refinancement est souscrit après le 1er janvier 2015. Supposons qu’en 2015 vous contractiez un emprunt de refinancement en remplacement d’un crédit conclu en 2008 et que l’ancien crédit répondait aux conditions légales relatives à un logement unique et personnel, vous continuerez à bénéficier de l’ancien bonus logement. Le crédit de reprise ne correspond cependant pas à un nouveau délai de 10 ans pour les suppléments annuels de 750 euros valables tant que le logement reste votre habitation personnelle. Dans notre exemple, ces suppléments deviennent caducs à partir de 2018, c’est-à-dire 10 ans après la conclusion de l’emprunt initial. Autrement dit, à partir de 2018, la déduction de base de 2.260 euros est à nouveau applicable.

– Il faut comparer ce qui est comparable. Notre exemple se basait sur le meilleur tarif d’un taux fixe sur 19 ans hors obligations. Il est possible d’obtenir un taux plus avantageux mais il convient alors de tenir compte dans votre comparaison des différentes obligations annexes (nouvelle assurance solde restant dû plus coûteuse, compte en banque, obligation d’économie, etc.). Notez également que les frais de dossier varient considérablement d’une banque à l’autre (de 200 à 700 euros).

Conclusion

Rembourser son crédit logement et contracter un nouvel emprunt peut s’avérer très intéressant, surtout si le crédit antérieur est relativement récent. Ce refinancement peut se négocier aussi bien à la banque où vous avez souscrit le crédit initial qu’auprès d’une autre banque. Si vous optez pour un refinancement interne, la banque appliquera probablement un taux d’intérêt plus élevé puisque si le crédit est repris par une autre banque, vous devrez acquitter des frais supplémentaires, tels que les frais de suppression de l’hypothèque en cours et les frais d’inscription du nouveau crédit hypothécaire. Le refinancement permet toutefois de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour l’emprunt antérieur. Si celui-ci a été souscrit avant le 31 décembre 2014, le nouveau crédit de refinancement bénéficiera du bonus logement fédéral avantageux. Comme le fisc l’a clairement indiqué, le régime fiscal applicable au crédit de refinancement dépend de la date du crédit hypothécaire initial.