Une vraie qualité de vie pour pas très cher : c'est ainsi que David Quasten décrit ce qu'apporte le Portugal à ceux qui vont s'y installer, de manière permanente ou non. David Quasten a quitté, avec sa famille, la Belgique pour ce pays il y a quatre ans, après avoir été pendant plus de 20 ans promoteur immobilier à la côte belge. " C'est lors de nos vacances annuelles que j'ai appris à connaître et à aimer le Portugal, relate-t-il. J'aime l'étendue de ce pays, trois fois plus grand que la Belgique pour une population inférieure en nombre. La vie y est simple et bon marché : un poisson fraîchement pêché jeté sur le barbecue, une salade, et vous avez un festin sans rien avoir dépensé ! "

David Quasten travaille toujours dans l'immobilier. A Palmela, petite ville située à 25 km de Lisbonne, il dirige l'agence Invest in Lisbon, spécialisée dans la Costa Azul. " Il règne sur la côte bleue un climat exceptionnel, sourit-il. Le Portugal ne compte que trois régions côtières orientées au sud : la portion Cascais-Estoril, à l'ouest de Lisbonne, l'Algarve, au sud du pays, et la côte bleue, au sud de Lisbonne. Le reste du littoral est orienté à l'ouest, si bien qu'il subit beaucoup plus les effets du climat atlantique. "

Surtout dans les grandes villes

L'immobilier soutient lui aussi la comparaison avec son homologue belge. D'après l'INE, le service de statistiques national, le prix médian des habitations neuves s'élève à 1.084 euros le m2. Les statistiques officielles belges ne donnent pas de prix par mètre carré mais, selon le bureau d'études Crombrugghe & Partners, les propriétaires demanderaient, chez nous, 2.825 euros/m2 en moyenne pour un appartement neuf.

Si vous faites construire, soyez très attentif à la question de l'acquisition du terrain: il faut bien veiller à en devenir propriétaire d'emblée.

" Pour une nouvelle villa trois chambres, deux salles de bains et un beau jardin avec piscine, vous paierez, à la Costa Azul, 350.000 euros environ, contre facilement 500.000 à 600.000 euros en Belgique, détaille David Quasten. La différence n'est pas négligeable. " Ce qui n'empêche pas notre interlocuteur d'admettre que les prix se sont envolés ces dernières années. Johan Van Gompel, senior economist chez KBC, le confirme : " Ils se sont appréciés de 44,8 % depuis le début de 2013. C'est beaucoup plus qu'en Espagne, où ils ont augmenté de 25 % sur la même période. En Grèce et en Italie, ils ont même diminué. "

Faut-il craindre une correction, à terme ? " Si l'on s'en tient à un modèle économétrique, le marché du logement portugais est surévalué de 7 %, répond Johan Van Gompel. C'est un élément auquel il convient d'être attentif, mais pas au point de laisser croire à une bulle immobilière. Reste que si la hausse devait se poursuivre au même rythme ces prochaines années, elle pourrait devenir un problème. " Pour notre expert, cette évolution s'explique notamment par l'intérêt croissant des investisseurs en immobilier, portugais et étrangers. " Il a légèrement augmenté le caractère spéculatif du marché immobilier portugais ", conclut-il.

David Quasten souligne toutefois que les hausses sont surtout concentrées dans les grandes villes, et qu'il existe des différences régionales marquées. La carte des prix de l'immobilier portugais reflète en effet une scission claire entre les régions côtières et l'arrière-pays. L'Alto Alentejo, à l'est, est d'après les statistiques de l'INE, la région la moins chère, puisque les constructions neuves s'y négocient au prix de 547 euros le m2 en moyenne. Le Grand Lisbonne (1.672 euros/m2), et tout particulièrement la ville de Lisbonne (2.753 euros/m2), sont les plus chers. Mais à Cascais, station balnéaire mondaine située à l'ouest de la capitale, le prix médian s'établit à 2.100 euros. Et si dans la très touristique Algarve, l'immobilier est assez onéreux (1.589 euros/m2 - la palme allant à la station balnéaire de Lagos et ses 1.744 euros/ m2), sur la bande côtière qui unit Lisbonne à Porto et qui coïncide globalement avec la Costa de Prata (côte d'argent), les prix vont, eux, de 790 à 1.084 euros/m2.

Compromis à la belge

Retenez que la procédure d'achat d'un bien immobilier au Portugal se déroule, dans les grandes lignes, comme en Belgique. Le Portugal dispose lui aussi d'agents immobiliers agréés, qui travaillent généralement pour la partie vendeuse. Avant la transaction définitive, les parties signent un contrato promessa compra e venda, qui correspond au compromis de vente belge. En revanche, le notaire se contente d'enregistrer les actes : les recherches préalables (permis, titres de propriété, servitudes, dettes, etc.) seront donc de préférence confiées à un avocat local. Si vous n'achetez pas neuf, vous serez redevable d'un impôt sur le transfert de propriété, appelé imposte municipal sobre transamissoes (IMT). Le taux de cette taxe municipale dépend de la valeur du bien et de sa destination (domicile ou résidence secondaire), mais il se situe généralement entre 2 et 8 %. Les biens neufs font l'objet d'une TVA fixée à 23 %.

" Mais si vous faites construire, soyez très attentif à la question de l'acquisition du terrain, avertit David Quasten : il faut veiller à en devenir propriétaire d'emblée (et charger un avocat local de vérifier qu'il est bien constructible). Une pratique courante, parmi les entrepreneurs portugais, consiste à vendre un package, composé du terrain et des travaux. L'entrepreneur demeure donc propriétaire du terrain jusqu'à la livraison et au paiement final. Dans l'intervalle, il facture les travaux à mesure de leur avancement. S'il fait faillite, vous aurez beau avoir payé une ou plusieurs tranches, vous n'aurez aucun poids puisque vous ne serez pas propriétaire de la parcelle... que les créanciers pourront faire saisir. "

David Quasten rappelle aussi le régime fiscal dont bénéficient ceux que l'on appelle les " résidents non habituels " : " Il s'agit d'un statut extrêmement intéressant, surtout pour les pensionnés, résume-t-il. Le Portugal n'impose en effet pas la pension constituée en Belgique. Or, comme ces pays ont signé une convention préventive de la double imposition, cela revient de facto à être exonéré d'impôt. La principale condition pour obtenir ce statut est de résider au minimum 183 jours par an au Portugal. "

44,8 %: L'augmentation des prix de l'immobilier portugais depuis 2013.