Le refrain est connu : l'argent appelle l'argent. Dans le petit monde des gens fortunés, la courbe ascendante ne connaît aucun fléchissement au fil des années. La plupart des riches sont toujours plus riches, toujours plus nombreux et disposent d'un patrimoine immobilier toujours plus important. Un constat qui ressort de la dernière étude sur l'immobilier de prestige publiée par Barnes, deux sociétés immobilières internationales spécialisées dans l'immobilier de luxe. Elles ont analysé le comportement des High- Net-Worth Individuals (HNWI), des hommes et femmes qui ont entre 1 et 30 millions d'euros en poche, et des Ultra High-Net-Worth Individuals (UHNWI), ceux dont le patrimoine dépasse 30 millions d'euros. Une population qui a ses habitudes, ses besoins et dont les envies varient au gré des continents. Des gens fortunés qui font en tout cas le bonheur des agences immobilières spécialisées sur ce segment, tant le nombre de transactions est à la hausse. Un constat qui s'explique notamment par l'augmentation du nombre de UHNWI. On en recensait 255.810 en 2018 (+ 13% en un an). Un nombre qui devrait grimper à 360.390 d'ici 2022. Au total, leur patrimoine s'élève à 31.500 milliards, dont seuls 6,6% sont toutefois des actifs immobiliers. Des chiffres impressionnants qui constituent une niche sur le marché immobilier, mais qui restent particulièrement éclairants sur les tendances générales. " Même s'il est difficile de savoir combien de Belges sont concernés, vu le manque de transparence en la matière, cette tendance mondiale concerne également la Belgique, estime Nicolas Frings, CEO de Barnes Belgique. La difficulté est que, au-delà, d'un certain montant, il faut percer le mystère des constitutions de sociétés. "

A Hong Kong, le marché immobilier est en pleine croissance. Même à 80.000 dollars/m2 pour un appartement avec vue sur la mer, les biens s'arrachent comme des petits pains.

Le profil de ces acquéreurs de biens haut de gamme est relativement clair : deux tiers d'entre eux sont des entrepreneurs. Le solde est composé d'héritiers qui ont fait fructifier leur capital via un passage dans l'entrepreneuriat. " Dans le cadre de la gestion de leurs actifs, ils donnent chaque année une place de plus en plus importante à l'immobilier de prestige, relève-t-on chez Barnes. Ainsi, ils vont établir leur résidence principale dans une des villes les mieux notées sur le plan international, ce qui leur permettra, outre une plus-value à terme, de rester au quotidien en contact avec les autres entrepreneurs travaillant dans le même secteur. "

BRASSCHAAT (ANVERS). Cette maison de 1.400 m2 s'étend sur un terrain de 1 ha. Elle comprend notamment une piscine, un hammam et un garage pouvant accueillir neuf voitures. © SOTHEBY'S

Des investissements raisonnés

Le schéma de ces entrepreneurs est en effet relativement classique. Ils s'installent le plus souvent avec leur famille dans des villes internationales qui leur permettent de combiner le développement de leur entreprise et une vie familiale équilibrée. Le choix d'une ville internationale de référence se détermine en fonction de trois critères principaux : pratiques (meilleures écoles et universités, mobilité, empreinte écologique), émotionnels (richesse culturelle, boutiques de luxe, etc.) et financiers (environnement économique, fiscalité, rentabilité et potentiel de plus-value). " Après s'être stabilisés, ils vont se constituer un portefeuille de prestigieuses résidences secondaires destinées pour la plupart d'entre elles à la location saisonnière, explique-t-on dans l'étude. Ces biens seront ensuite gérés comme un parc hôtelier. "

La manière dont on aborde ces clients prestigieux a évolué au fil du temps. La digitalisation du métier a facilité les échanges et la prise d'informations, tout en obligeant les agents immobiliers à quelque peu se réinventer. " La plupart de ces clients sont des familles fortunées ou des entrepreneurs, dont l'emploi du temps est extrêmement chargé, explique Thibault de Saint Vincent, président de Barnes. Généralement, ils disposent de plusieurs propriétés à l'international et ils sont donc demandeurs d'un accompagnement global. Au-delà de conseils pour leur permettre de réaliser des projets d'acquisition à l'international, les clients souhaitent accéder à une large palette de services complémentaires à l'immobilier tels que la conciergerie, les conseils en art, la constitution de caves privées, les conseils en décoration intérieure, en acquisition de domaines de chasse, en propriétés viticoles ou encore en location de yachts. "

ANVERS. Le château de Gestelhof s'étend sur 5.250 m2. Ce bien exceptionnel dispose d'un terrain de 31 ha. © SOTHEBY'S

Les villes les plus recherchées

Si on jette un oeil sur la dernière version du Barnes City Index, on remarque quelques évolutions dans le classement des villes les plus appréciées au monde. On y retrouve désormais Hong Kong, New York, Los Angeles, Toronto et Paris. Relevons dans la foulée le net recul de Londres (6e place), qui subit de plein fouet les incertitudes liées au Brexit.

A Hong Kong, le marché immobilier est en pleine croissance. Même à 80.000 dollars/m2 pour un appartement avec vue sur la mer, les biens s'arrachent comme des petits pains. " L'espace et les grands volumes sont le véritable luxe de Hong Kong ", relèvent les analystes de Barnes. L'immobilier classique est toutefois un peu plus abordable (15.300 dollars/m2), alors que pour l'immobilier de luxe, les prix s'envolent, en moyenne, jusqu'à 38.000 dollars/m2. Pour le reste, si New York perd son leadership, il ne faut pas l'interpréter comme un signe de désaveu. Le marché reste en effet dynamique, animé par les acheteurs. " Entre 2012 et 2016, les prix avaient atteint un tel sommet que la correction se poursuit en 2018 avec une baisse moyenne des prix de 8%, précise Barnes. La demande reste soutenue pour les biens inférieurs à 5 millions de dollars (4,1 millions d'euros). " Los Angeles et Toronto surfent de leur côté sur les bienfaits de l'industrie du digital et de l'intelligence artificielle, de quoi être plébiscitées par la clientèle internationale. Ces deux villes connaissent en plus un boom en matière de construction de programmes neufs d'immobilier de prestige.

Si Paris connaît un certain recul dans le classement, le marché reste dynamique puisque les prix ont augmenté de 8% en un an. Quand on regarde les chiffres d'un peu plus près, on voit que, pour des appartements exceptionnels, la barre des 20.000 euros/m2 a été franchie à Montmartre et des 25.000 euros/m2 dans le Marais. Selon le baromètre Barnes, le prix moyen du marché haut de gamme à Paris serait de 11.100 euros/m2. " Le marché bénéficie de l'effet Brexit avec, dans l'ouest parisien, de nombreuses transactions effectuées par des Français expatriés qui souhaitent revenir en France, analyse Barnes. D'ailleurs le 16e arrondissement, délaissé ces dernières années, attire à nouveau les familles, car le rapport qualité/prix y est devenu très intéressant. "

Enfin, un mot sur Londres, dont l'immobilier de prestige subit de plein fouet les incertitudes liées au Brexit. Les transactions ont baissé de 10% alors qu'elles avaient déjà baissé de 30% en 2017. Les prix au m2 varient de 18.000 à 32.000 euros pour les biens haut de gamme et de 34.000 à 57.000 euros/m2 pour les biens d'exception.

Bruxelles, destination à suivre

Parmi les nouveaux entrants dans ce top 50 des villes préférées des riches entrepreneurs, on peut relever Melbourne, Tel-Aviv, Porto et Bangkok. La capitale israélienne, qui est désormais la 9e ville la plus chère du monde, devant Tokyo et New York, fait une entrée remarquée dans ce palmarès. " Le retour d'Athènes (50) dans la liste des villes les plus prisées pourrait signifier la fin de la crise en Grèce et un semblant de retour de la confiance dans le redressement économique de la péninsule ", estiment les auteurs de l'étude. Parmi les sortants, on retrouve Dubaï, Copenhague, Oslo, Moscou et Sao Paulo. Le Moyen-Orient est quant à lui toujours peu prisé par la clientèle internationale. Alors que les villes sud-américaines subissent le contrecoup de la montée des capitales d'Europe de l'Est.

IXELLES. Située dans le quartier du Châtelain, cette maison de 630 m2 allie l'ancien et le contemporain. © SOTHEBY'S

Et Bruxelles dans tout cela ? On la retrouve uniquement dans le classement des destinations à suivre. A la 17e place sur 20, coincée entre Marrakech et Lugano. Barnes met surtout en avant son statut de capitale européenne et la forte présence d'instances internationales. Il relève, sans surprise, que 85% du marché des locations de l'immobilier de prestige se trouve à Uccle, Ixelles, Woluwe-Saint-Pierre, Bruxelles-Ville, Tervuren et Rhode-Saint-Genèse. Les biens les plus recherchés seraient des logements rénovés ou neufs offrant de grands volumes, une suite parentale avec dressing et des parkings en sous-sol pour les biens situés en centre-ville. L'immeuble entier doit être haut de gamme, avec des prestations soignées, un hall prestigieux, une adresse de renom. Le prix moyen fin 2018 s'affichait à 4.300 euros/m2 pour un appartement et à 3.700 euros/m2 pour une maison. " Le marché belge du luxe est actuellement dynamique, estime Nicolas Frings. La particularité des Belges est toutefois d'être discrets. Ils mettent rarement la main sur un bien de plus de 5 millions d'euros car ils ne veulent pas être marginalisés vis-à-vis de leur entourage. Il existe une certaine pudeur dans leur chef. "