Le vignoble se situe au coeur de la Loire. Une dizaine d'hectares de vignes colorées par le soleil. Et, à l'entrée de la propriété, une bâtisse remarquable qui offre une vue panoramique sur tout le domaine. L'ensemble vient d'être vendu pour la modique somme de 8 millions d'euros. Une transaction qui est bien évidemment moins courante que celle que l'on voit habituellement sur le marché immobilier. Le marché du foncier viticole prend toutefois de l'ampleur. " D'une manière générale, un investisseur peut espérer obtenir un rendement net de 2 à 3%, indique Mathieu Carbillet, directeur adjoint d'Agrifance, département spécialisé de BNP Paribas Wealth Management, filiale immobilière de la banque. Mais il s'agit surtout d'un investissement pour le plaisir, qui permet de diversifier son portefeuille immobilier. Pour les patrimoines importants, cela peut aller jusqu'à 15 à 20%. L'objectif ne sera pas de le vendre mais de le transmettre à ses enfants ou ses petits-enfants. "

C'est en Bourgogne que l'on retrouve les prix les plus élevés pour un vignoble. Un hectare de grands crus pouvant se vendre au-delà de 14 millions d'euros.

Le marché du foncier rural fait partie de ces investissements alternatifs qui montent. Cela concerne tant les terres agricoles que les vignobles ou encore les forêts. Trois segments qui connaissent des fortunes diverses. Agrifrance s'est penché sur le sujet dans sa dernière note de conjoncture du marché. On y voit un segment d'une belle stabilité, qui attire bien évidemment principalement les Français mais où les étrangers commencent à peser de plus en plus. " Il y a beaucoup de Belges mais il est difficile de quantifier leur présence, explique Benoît Léchenault, directeur d'Agrifrance. Pour les vignobles, 90% du marché reste aux mains d'investisseurs français. Pour le reste, parmi les étrangers, il y a davantage d'Européens et d'Américains que d'Asiatiques. La mode chinoise, c'est terminé. Les Américains plébiscitant surtout les vignobles de Bourgogne car ils connaissent les cépages (chardonnay, pinot noir). Mais il s'agit avant tout d'un marché de diversification, de plaisir. Les particuliers y ont un poids encore relatif, puisque 90% du marché est aux mains de professionnels. Mais en période de taux bas et de prix attractifs, cette forme d'immobilier est intéressante. "

La Bourgogne crache le feu

Benoît Léchenault, directeur d'Agrifrance: "Ce sont d'ailleurs les petits vignobles qui suscitent le plus d'intérêt pour le moment." © PG

Le marché viticole se porte en tout cas très bien. Le prix des vignes à l'hectare a progressé de 3,7% par an lors de la dernière décennie. Comme dans le domaine agricole, près d'un hectare sur trois est vendu loué. Le marché des transactions représente moins de 2% de la surface globale (800.000 hectares). Le prix moyen des vignobles s'élève quant à lui à 144.000 euros/ha (69.000 euros hors Champagne). Mais les différences sont notables selon les régions. C'est en Bourgogne que l'on retrouve les prix les plus élevés pour un vignoble, un hectare de grands crus pouvant se vendre au-delà de 14 millions d'euros. Il faut, en moyenne, débourser 2,4 millions pour un premier cru. " Il est vrai que les prix flambent en Bourgogne, s'étonne Benoît Léchenault. La palme revenant même à une transaction à plus de 20 millions d'euros à l'hectare ! "

Le Bordelais reste une région qui séduit également les investisseurs. Que ce soit le Pomerol (3,9 millions/ha), le Pauillac (2,7 millions/ha), le Saint- Emilion (1,9 million/ha) ou encore le Margaux et le Saint-Julien (1,67 million/ha). La région reste toutefois accessible à toutes les bourses. L'offre pour un vignoble d'entrée de gamme atteint par exemple 26.000 euros/ha. " Ce sont d'ailleurs les petits vignobles qui suscitent le plus d'intérêt pour le moment, fait remarquer Benoît Léchenault. Avec des vins d'entrée de gamme et de moyen de gamme. Dans le Muscadet, il est par exemple possible d'acheter des vignes à 6.000 ou 7.000 euros/ha. " Ajoutons que la production française (46,6 millions d'hectolitres pour 2018) est en hausse de 26% par rapport à 2017. " Nous sommes en fait sur un actif très spéculatif, surtout quand il s'agit de grands châteaux, tempère Bernard Keppenne, économiste en chef pour CBC Banque. La plus-value peut être conséquente si le millésime est exceptionnel. Mais on peut aussi avoir de grosses variations de prix en cas d'année maussade. Sans parler qu'en matière de retour d'investissement, il faut attendre des dizaines d'années. "

Les Belges à la traîne

Jan De Keyser, responsable du département agriculture chez BNP Paribas Fortis "Il ne faut pas non plus négliger la gestion d'un tel domaine, qui n'est pas aisée." © PG

La Belgique ne connaît pas le même engouement que la France. Il ne faut pas être un grand expert pour constater qu'il y a bien évidemment moins de vignobles à acheter. " Le marché belge ne représente, il est vrai, pas grand-chose ", reconnaît Jan De Keyser, responsable du département agriculture chez BNP Paribas Fortis. Ce dernier ne détermine d'ailleurs pas de prix pour le foncier viticole mais bien pour les arbres fruitiers, dont le prix moyen est de 50.000 euros/ha. A titre de comparaison, relevons que les prix, sur le marché belge, s'échelonnent aujourd'hui de 5.000 à 10.000 euros par hectare pour les forêts, 30.000 euros pour les terres agricoles générales et 37.000 euros pour les terres arables en Wallonie.

Les Belges qui investissent dans le vin le font davantage via l'achat d'une propriété et d'un domaine viticole. " Il faut par exemple compter en moyenne 3 millions d'euros pour un beau domaine en Provence ou dans le Bordelais, poursuit Jan De Keyser. Cet investissement est avant tout un plaisir, l'idée est de le transmettre ensuite à ses enfants. Il ne faut pas non plus négliger la gestion d'un tel domaine, qui n'est pas aisée. Le rendement que l'on peut obtenir tourne autour de 1 à 3%. Nous sommes sollicités de temps en temps par nos clients sur le sujet. Mais pas plus de quelques dizaines de fois par an. "

Les récoltes de la vigne-papier

Pour les particuliers qui souhaitent investir dans des vignes mais qui ne disposent pas d'un budget suffisant pour acheter un vignoble, une des alternatives est de se tourner vers les Groupements fonciers viticoles. On est ici bien loin du million d'euros nécessaire pour mettre la main sur un vignoble. La mise de départ s'élève à environ 20.000 euros. Une alternative aussi pour ceux qui ne disposent pas de suffisamment de temps pour s'occuper d'une exploitation, un aspect souvent négligé par l'investisseur.

En caricaturant, on pourrait dire que les Groupements fonciers viticoles sont au vin ce que la SIR est à l'immobilier résidentiel. Il s'agit de sociétés qui achètent, grâce à l'investissement de plusieurs particuliers, des hectares de vignes. Elles choisissent ensuite un vigneron pour les exploiter et encaissent les fermages. Le produit des loyers perçus est reversé chaque année, soit en bouteilles, soit en argent liquide. Soit les deux. Le rendement reste faible, de 2 à 3% par an, en fonction du prix du vin. " Il est vrai que cette possibilité de diversification existe, reconnaît Bernard Keppenne. Mais cela reste une alternative compliquée et qui est peu séduisante. Votre rémunération sera davantage en caisses de vin. Et cela concerne surtout les petites appellations. Il faut aimer boire le même vin, d'autant que les possibilités de revente des bouteilles sont faibles vu qu'il ne s'agit pas d'un domaine connu. Sans parler qu'il est très compliqué de revendre ses parts foncières. Et, pour couronner le tout, il y a eu quelques scandales en France avec des investisseurs qui n'ont jamais vu la couleur de leurs vignes... Bref, il faut être prudent. Si vous connaissez un vigneron, d'accord pour un investissement de plaisir. Mais pour un investissement financier, ne comptez pas sur une plus-value. "