Le coronavirus booste l’immobilier logistique

Malgré le contexte économique catastrophique, 2020 devrait être une année record pour le marché de l’immobilier logistique. La demande croissante d’espaces de stockage pousse le taux de vacance vers un niveau historiquement bas. Faut-il s’attendre à un contrecoup en 2021 ?

“Aussi surprenant que cela puisse paraître, le contexte actuel nous est favorable : le marché est très dynamique, les choses bougent et le besoin d’espaces de stockage est considérable.” Walter Goossens, responsable du département immobilier logistique de la société de consultance immobilière JLL, se dit très satisfait du premier semestre.

Les chiffres de prise en occupation pour le premier semestre, supérieurs à 500.000 m2, battent tous les records. “La demande d’espace de stockage a augmenté de 30% durant les deux premiers mois de confinement, poursuit Walter Goossens. Cette demande accrue provient en partie des entreprises à la recherche d’espace d’entreposage pour éviter toute rupture de leur chaîne d’approvisionnement. Le boom de l’e-commerce a lui aussi un impact très positif.”

Même analyse de son collègue Xavier Van Reeth, à la tête du département logistique du consultant immobilier CBRE, à une nuance près. “Ces excellents chiffres relatifs à la prise en occupation doivent être pris avec des pincettes : la demande supplémentaire émane notamment d’entreprises désireuses de stocker leurs invendus. Une croissance qu’on peut difficilement qualifier de durable. Si l’on tient compte exclusivement du volume d’entrepôts loués, le premier semestre était exceptionnel. Le marché sous-jacent n’est pas en grande forme pour autant. Il est très dépendant du secteur. Les distributeurs de colis enregistrent effectivement une forte croissance. La demande du secteur pharmaceutique a aussi explosé mais plusieurs sous-secteurs comme la mode, la chimie et l’automobile sont en mauvaise posture.”

Conséquence directe de la demande accrue : les espaces de stockage disponibles se font très rares. En 2016, le taux de vacance sur le marché immobilier logistique belge dépassait encore les 5% contre 1% au premier semestre 2020. Cette tendance à la baisse se poursuit, constate Xavier Van Reeth. “Au second semestre, l’inoccupation pourrait descendre à 1, voire 0,5% dans tout le pays, sauf dans la région de Charleroi”, estime-t-il. Confirmation de Walter Goossens qui parle de pourcentage de vacance “historiquement bas pour le marché belge”.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande pousse inévitablement les prix à la hausse. Constat valable pour l’ensemble des sous-marchés, des types de produits et des qualités, selon CBRE. A Bruxelles et dans la périphérie, le loyer d’un entrepôt logistique standard atteint les 55 euros/m2/an.

Fondations solides

Walter Goossens et Xavier Van Reeth se disent optimistes pour la seconde moitié de l’année également. “De très nombreuses transactions sont en passe de se concrétiser”, annonce Xavier Van Reeth. “Une prise en occupation totale de 900.000 m2 me paraît tout à fait réaliste, assure Walter Goossens. Si la tendance actuelle se poursuit, nous pourrions bien dépasser le cap de 1 million de m2, ce qui ferait de 2020 une année record.”

Si les conséquences économiques de la crise sanitaire se confirment, faut-il s’attendre à un contrecoup en 2021 ? “L’incertitude ne fera que s’intensifier en 2021, répond Xavier Van Reeth. Un important retard économique pourrait impacter la demande d’espaces de stockage. Pour ce qui est de l’offre, le taux de vacance extrêmement bas pourrait freiner le volume de prise en occupation. L’espace disponible est quasi nul actuellement. Que les choses soient claires : les fondations de l’immobilier logistique restent solides. Grâce à la croissance constante de l’e-commerce, notamment.”

A plus long terme, reste à voir si la crise sanitaire pourrait induire un changement structurel du marché immobilier logistique. Si nous produisons et consommons différemment du fait de la pandémie, le stockage des marchandises pourrait-il prendre un autre visage ? “Certaines tendances pourraient s’accélérer, réagit Xavier Van Reeth. Comme la multiplication des entrepôts aux abords des villes. Les typologies se diversifient aussi : davantage de bâtiments crossdock, d’entrepôts de plusieurs étages, etc. Les bâtiments logistiques classiques seront toujours aussi indispensables car la tendance à limiter le stock est tout sauf un modèle durable.”

Walter Goossens note, lui aussi, un intérêt croissant pour les entrepôts multi-étages. “A cause de la rareté du terrain, précise-t-il. L’automatisation des entrepôts est une autre priorité pour de nombreuses entreprises. Et l’importance d’une bonne situation – multimodale – ne peut faire que se renforcer.”