L’immobilier de bureau a retrouvé des couleurs l’an dernier avec un “take-up” de 433.000 m2. Notamment grâce à une importante présence des institutions publiques sur le marché des prises en occupation.
Le champagne a été sabré chez JLL. Preuve qu’après une année 2015 particulièrement morose sur le front de l’immobilier de bureau, l’année 2016 a permis de sérieusement redresser la barre. Permettant même de battre quelques records, même si nous sommes loin des années flamboyantes que le secteur a connu avant 2005. ” L’année a été excellente après une année 2015 dramatique “, analyse Vincent Querton, CEO de JLL Benelux.
Neuf “big deals” de plus de 10.000 m2 ont été actés l’an dernier alors que la moyenne des cinq dernières années n’en relevait que cinq.
La prise en occupation des bureaux à Bruxelles (location ou acquisition pour occupation propre) a atteint la barre des 433.000 m2. Soit 40 % de plus qu’en 2015, et 15 % de plus que la moyenne annuelle des cinq dernières années. Cette tendance à la hausse est surtout liée à quelques gros coups, neuf big deals de plus de 10.000 m2 ayant été actés l’an dernier alors que la moyenne des cinq dernières années n’en relevait que cinq. On peut notamment citer Brucity (37.500 m2 par la Ville de Bruxelles), l’immeuble De Ligne (30.000 m2 par la police de Bruxelles), le Pacheco (30.000 m2 par la Régie des Bâtiments), la tour Möbius (26.600 m2 par Allianz), le Black Pearl et Merode (25.000 m2 par la Commission européenne), l’immeuble Belmont (11.000 m2 par le Parlement européen), le Central Plaza (10.000 m2 par DKV) et le C de Ligne (10.000 m2 par le SPRB). Notons que c’est le Pentagone qui a particulièrement performé. ” Il faut toutefois relativiser quelque peu ce nombre élevé de grosses transactions car il s’agit, pour certaines, de longues négociations qui sont arrivées à leur terme en début d’année et qui auraient pu aboutir en 2015, précise Erik Verbruggen, head of office agency belgium chez JLL. Et puis le nombre de transactions enregistrées en 2016 n’est que de 300 alors que la moyenne des cinq dernières années était de 371. On ne peut donc pas dire qu’il s’agit d’un retour à la normale. ” Notons que le gâteau a été bien partagé puisque tant l’Europe que les administrations locales ou régionales, l’Etat fédéral ou les privés, ont trouvé de quoi satisfaire leurs besoins.
Disponibilité en berne
Si le contexte global tend donc à une demande relativement instable, l’offre continue par contre de se contracter. Le taux de disponibilité est en baisse, pour pointer fin 2016 à 9,4 %.
Quant au marché des investissements, il a surpris positivement plus d’un conseiller en immobilier. Le volume total s’élève à 3,7 milliards, ce qui signifie que 2016 est dans la lignée de 2015. La typologie des investissements revient à la normale, avec une prédominance des bureaux qui occupent près de la moitié du marché alors que le retail s’abroge un quart du gâteau. La plus grande transaction bureau de 2016 est la vente de la tour Ellipse dans le quartier Nord par AG Real Estate à Fubon Live Insurance (Taiwan), pour 215 millions. Notons que les rendements prime des bureaux se sont rétrécis à un plancher historique, de 4,75 à 5,35 % en 2015. ” Le bureau a repris la main sur le type d’investissement, note Jean-Philip Vroninks, l’ex-head of capital markets de JLL qui vient d’être nommé directeur général de JLL Belux. Bruxelles aussi pour la répartition géographique. Nous revenons à du classique. Sauf en termes de rendements, qui n’ont jamais été aussi bas ! ”
Par Xavier Attout.
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