Après l'envolée, la chute. Le nombre d'appartements neufs mis sur le marché à Bruxelles ne cesse de diminuer depuis 12 mois. En novembre 2018, les promoteurs avaient ouvert les vannes de la commercialisation en mettant 2.559 appartements en vente. Une année particulièrement dynamique du côté des investisseurs a quelque peu vidé le stock, le faisant passer en novembre 2019 à 1.806 unités. Soit une baisse de près de 30%, selon les derniers chiffres livrées par le bureau d'expertise Crombrugghe & Partners, qui recense pour Trends-Tendances le nombre d'appartements neufs actuellement commercialisés. " Le stock reste néanmoins dans des standards corrects quand on regarde celui de ces dernières années, estime Lauren de Crombrugghe, analyste au sein du bureau de Crombrugghe & Partners. Ce sont surtout les chiffres du quatrième trimestre 2018 qui étaient exceptionnels. " Mais cette diminution du stock est surtout la preuve que promoteurs et agents immobiliers se frottent pour le moment les mains, la demande étant particulièrement élevée. Reste à voir s'il y a suffisamment de projets dans le pipeline pour satisfaire les besoins des investisseurs, même si la Banque nationale (BNB) a décidé de quelque peu resserrer la vis en matière d'octroi de crédits pour les investissements résidentiels.

Molenbeek, la plus abordable

En matière de prix, ils sont en hausse de 1,5% par rapport au quatrième trimestre de l'an dernier (+ 1,95% en cinq ans). Vu l'inflation (1,62% sur les 10 premiers mois de l'année), on peut donc dire qu'ils ont peu évolué en termes réels. Ce qui est une tendance plutôt rare ces dernières années à Bruxelles. Le prix moyen d'un appartement neuf est aujourd'hui de 253.500 euros pour une superficie moyenne de 78 m2 (3.250 euros/m2). Fait marquant : celui qui veut acheter un appartement neuf à moins de 2.500 euros/m2 ne peut désormais plus mettre le cap que sur Molenbeek (2.450 euros/m2). Les prix moyens des communes de l'ouest et du nord de Bruxelles s'affichant dorénavant à 2.600 euros/m2 et 2.675 euros/m2. Elles représentent un peu plus de 40% du stock, ce qui signifie, en outre, que la répartition du stock disponible a fortement évolué ces derniers mois. Une preuve également que les promoteurs placent de plus en plus leurs pions aux abords du canal.

Le dynamisme d'Anderlecht

Si on scrute le marché d'un peu plus près, on voit que les grandes tendances restent les mêmes trimestre après trimestre : Anderlecht rattrape à grande vitesse son retard en matière de prix (+ 3,85% en un an, 3,25% en cinq ans), Evere confirme sa bonne santé (ses prix ont grimpé de 6,1% en cinq ans, plus forte hausse de la Région) alors que le nombre d'appartements actuellement en vente à Ixelles, Saint-Gilles et Etterbeek s'est particulièrement étiolé. C'est toujours à Uccle que le stock est le plus fourni (311 unités). Le prix moyen (3.850 euros/m2) y est par contre bien moins élevé que ce que l'on peut retrouver dans des communes comme Woluwe-Saint-Pierre, Ixelles et Etterbeek. Parmi les projets en cours, on y retrouve Les Promenades d'Uccle (Matexi et Besix Red), Tree (Eaglestone), Les Hauts Prés (BPI en Belgian Land) ou encore Moulin Blanc (Thomas & Piron).

Une marche plus basse en termes de projets en vente, Anderlecht voit son stock quelque peu s'écrouler mais reste la seconde commune la plus dynamique avec 220 unités à vendre. On les retrouve dans des projets tels que City Dox (Atenor), Key West (BPI) ou encore A Part Des Lacs (Bluestone Invest).

Parmi les autres éléments intéressants, relevons donc toujours la bonne santé d'Evere. La commune connaît une belle ascension, d'autant qu'il est encore possible de mettre la main sur un appartement à un prix intéressant. Le prix moyen est affiché à 3.200 euros/m2. Il est pile dans la moyenne bruxelloise et fait actuellement le grand écart entre les deux tendances du marché : à savoir les prix au-delà de 4.000 euros/m2 pour les communes du sud et du centre de Bruxelles et les prix juste au-dessus de la barre des 2.500 euros/m2 pour celles de l'ouest et du nord. Parmi les projets en cours de commercialisation à Evere, relevons B-House (Capital Construct), Le Colonel (In Red), Leopold Views (Matexi) ou encore Evergate (Thomas & Piron).

Saint-Gilles s'essouffle

Sans surprise, Ixelles, Etterbeek et Saint-Gilles tiennent toujours le haut du panier en termes de prix même si leur stock a été divisé par deux en un an. Les prix sont stables (+ 1,05% en cinq ans), le prix moyen étant affiché à 4.425 euros/m2. Rayon projets, relevons The Nest (Artone) à Etterbeek, le King Charles (VTP) à Saint-Gilles ou encore l'Elysée (Bouygues Immobilier), le Louise 430 (E-Maprod) ou encore le Secret Garden (Thomas & Piron et Champs Elysées Property Investment) à Ixelles.

Enfin, à Bruxelles-Ville, le pipeline s'érode toujours plus. Si les prix ont connu une hausse disproportionnée en un an (+ 11,60%), c'est surtout dû à une nette diminution du stock puisqu'il n'y a plus que 70 appartements en vente. Essentiellement des fins de commercialisation, ce qui fausse un peu toute analyse. Le prix moyen est désormais affiché à 3.850 euros/m2, en hausse de 5,45% en cinq ans. Parmi les projets en cours, relevons Park West (BPI) ou Canal Wharf (AG Residential & Vooruitzicht).

Neuf appartements sur dix font moins de 120 m2

On le sait, la tendance est clairement à la construction d'appartements plus petits à Bruxelles. Seuls 11% des appartements actuellement mis en vente possèdent plus de 120 m2. Et seul 1% du stock dépasse les 140 m2. Il faudra prendre la direction d'Ixelles, Etterbeek ou de Saint-Gilles pour tenter d'en trouver un aussi spacieux. Parmi les autres enseignements de ces statistiques compilées par le bureau de Crombrugghe & Partners, relevons le fait que 40% des appartements possèdent une superficie de 80 à 100 m2 et que seuls 24% des appartements actuellement mis en vente font moins de 80 m2.

En matière de répartition par chambre, 53% des appartements mis sur le marché proposent deux chambres. C'est à Bruxelles-Ville qu'on en retrouve le plus. Il faut se lever tôt pour trouver un appartement de plus de quatre chambres (ou plus) à Bruxelles. Ils ne représentent que 2% du stock actuellement mis en vente. Pour ce faire, direction Evere, Woluwe-Saint-Lambert ou Schaerbeek.

Plus petits mais bien plus chers

Enfin, quand on compare la superficie moyenne des appartements entre le marché neuf et le marché existant, on voit clairement que la tendance de la diminution de la taille des appartements est en cours. A Etterbeek, la superficie moyenne des appartements neufs actuellement en vente est de 83 m2 alors que celle des appartements existants mis en vente pour le moment est de 112 m2. Ecart encore plus important à Ixelles où on passe de 98 m2 à 139 m2. Le record étant toutefois à trouver à Boitsfort (de 99 m2 à 144 m2) et à Woluwe-Saint-Pierre (de 97 m2 à 140 m2). A contrario, les superficies entre neuf et existant s'équilibrent à Anderlecht, Uccle, Evere ou Forest. En matière de prix, l'écart s'inverse entre le neuf et l'existant. Ce qui signifie, en résumé, que les appartements neufs qui sont actuellement mis sur le marché sont 20 à 30% plus petits que les anciens et 20 à 30% plus chers.

Rendement, direction Forest

En matière de neuf, le rendement moyen à Bruxelles pour un appartement type de 98 m2 est de 3,35%. Le loyer moyen est de 1.195 euros. De grandes disparités existent bien évidemment en fonction des communes. Les loyers les plus élevés sont à retrouver à Uccle (1.722 euros pour un appartement de 123 m2), à Ixelles (1.630 euros pour 112 m2) et Etterbeek (1.601 euros pour 105 m2). Pour obtenir un meilleur rendement, mieux vaut par contre mettre le cap sur Forest (3,95%), Schaerbeek (3,75%), Laeken (3,75%), Anderlecht (3,70%) ou Molenbeek (3,65%).

Appartements existants : Ixelles se rapproche des 500.000 euros

Si c'est à Saint-Gilles que les prix de l'immobilier existant ont connu la plus importante croissance ces cinq dernières années (+ 5% pour atteindre un prix moyen de 366.000 euros pour un appartement-type de 121 m2), il faut par contre aller frapper à la commune d'à côté pour découvrir les appartements les plus chers de la Région bruxelloise. Et de loin. Le prix moyen d'un appartement ixellois existant est de 495.500 euros pour 139 m2. Uccle suit de près avec 448.000 euros pour 140 m2. Des chiffres fournis par le bureau d'expertise de Crombrugghe & Partners qui recense les prix des appartements existants à partir de 85.000 annonces immobilières publiées ces trois derniers mois sur le site Immovlan.be. Les prix les plus abordables sont à retrouver à Ganshoren (185.565 euros pour 89 m2) et à Molenbeek (194.535 euros pour 99 m2). En matière d'annonces, c'est à Woluwe-Saint-Pierre (3.635), Uccle (3.540) et Bruxelles-Ville (3.275) que l'on retrouve le plus d'appartements à vendre.

Sans surprise, toutes les communes bruxelloises ont connu des hausses de prix, que ce soit par rapport à l'an dernier ou sur les cinq dernières années. Jette (+ 4%) et Forest (+ 3,6 %) performant particulièrement bien.

Sur le plan du marché locatif, il est désormais possible d'obtenir un rendement de près de 4% dans pratiquement toutes les communes bruxelloises. Il sera juste un peu plus faible à Ixelles (3,35%), Uccle (3,45%), Woluwe-Saint-Pierre (3,45%) et Watermael-Boitsfort (3,50%). Quatre communes qui sont particulièrement bien demandées par les candidats locataires. Si vous voulez bénéficier d'un vaste choix, il faudra vous tourner vers Ixelles (15.020) et Bruxelles-Ville (11.850), où la liste des appartements à louer est particulièrement longue.