L’immobilier d’entreprise, ce terreau d’incertitudes
Fortunes diverses pour l’immobilier d’entreprise ces dernières semaines. Les marchés de la logistique et des soins de santé résistent, le bureau multiplie les interrogations alors que la situation se complique encore davantage pour le commerce. Une baisse de 30 % des investissements est attendue en 2020.
Si l’immobilier résidentiel devrait pouvoir résister aux tourments de ces dernières semaines, les investissements en immobilier d’entreprise semblent davantage sujets aux incertitudes. Des segments forts comme le bureau ou le commerce vont sortir de cette période avec de multiples interrogations. Tant sur le profil des locataires que sur l’avenir du secteur. D’autres segments, comme la logistique, devraient par contre pouvoir sortir renforcés de cet épisode. Et poursuivre une tendance à la hausse entamée ces derniers mois. Une crise qui confirme en tout cas les grands changements qui se profilaient à l’horizon, accélérant même certaines mutations. Si les défis s’annoncent nombreux, les enjeux seront multiples.
Déjà en en pleine remise en question ces derniers mois, le segment du ” retail ” est l’un de ceux qui accusent le plus le coup suite à la crise du Covid-19.
Bureau : la remise en question
Des différents segments professionnels, le marché du bureau est l’un de ceux qui devrait sortir le plus transformé de cette période de confinement. Les interrogations sont aujourd’hui bien plus nombreuses que les certitudes. Va-t-on vers des plateaux de bureaux plus petits vu la hausse du homeworking ou, au contraire, vers des plateaux plus spacieux pour rencontrer le besoin de distanciation sociale ? Est-ce le retour des bureaux privés au détriment des open spaces ? Les bureaux digitaux ( digital workplace) et bien équipés seront-ils favorisés ? ” Il y a aujourd’hui beaucoup d’incertitudes sur le marché du bureau, reconnaît Vincent Gérin, fondateur du conseiller en immobilier d’entreprise Anixton. Les locataires potentiels ne savent pas très bien ce qu’ils souhaitent et comment ils vont se positionner. De nombreuses transactions vont être reportées à 2021. La manière dont la reprise se matérialisera reste une inconnue. ”
Il y a en tout cas peu de doute que le take-up (prise en occupation) sera en recul en 2020. Il s’est élevé à 75.440 m2 lors du premier trimestre, en baisse de 66 % en un an, selon le conseiller en immobilier d’entreprise JLL. ” Il va remonter d’ici la fin de l’année, estime Vincent Gérin. Au final, les diverses tendances du marché qui se profilent vont équilibrer les résultats. ” Le taux de vacance (6,9 %) est le plus bas depuis 20 ans, ce qui prouve que Bruxelles reste toujours en manque de bureaux neufs de qualité. Le loyer prime est stable à 315 euros/m2/an.
En matière d’investissement, le premier trimestre a été plus qu’honorable puisque le montant total atteint les 2,5 milliards et est en hausse de 87 % par rapport à 2019, précise JLL. Un montant trompeur, gonflé par la vente de la Tour des Finances pour 1,25 milliard. Relevons également la vente du Glaverbel par UBS à Buysse (91 millions). ” Le temps pour faire aboutir les deals est plus long qu’auparavant mais l’appétit des investisseurs pour les core deals est important, lance Adrian Glatt, responsable du département Capital Markets chez JLL Belgique. Il y a beaucoup d’ equity (plus de 330 milliards à l’échelle mondiale) qui doit être investi, ce qui nous différencie de la crise de 2009. Le marché va rester très liquide. Les autres classes d’actifs sont très volatiles. L’immobilier va en tirer profit. Reste que le marché est dans un mode ‘ wait and see’. Les niveaux de prix auxquels on peut s’attendre sont une inconnue. ” Les rendements ‘prime’ sont, quant à eux, inchangés à 3,9 % pour une location 6/9 ans et de 3,5 % pour une location long terme. ” Une compression du rendement pour les locations à long terme est toutefois attendue en 2020 “, ajoute Adrian Glatt.
Commerce : accélérer la transformation
Déjà en en pleine remise en question ces derniers mois, le segment du retail est l’un de ceux qui accusent le plus le coup suite à la crise du Covid-19. Une situation qui devrait encore accélérer sa transformation. ” Nous avons réussi à boucler quelques deals pendant cette période de crise, dont notamment la cession à Forum Estates de cinq sites commerciaux appartenant à Equilis, relève Arnaud de Bergeyck, head of capital markets retail chez Cushman & Wakefield Belgium. Mais il est clair que cette période a été compliquée en matière d’investissements. Les investisseurs sont quelque peu attentistes. On risque d’entrer dans une période d’observation pendant un certain temps. ”
Parmi les craintes à relever dans les prochains mois, on peut pointer la hausse du vide locatif. Tout comme le fait que la courbe des loyers devrait diminuer. ” Mais si on peut s’attendre à une correction, elle ne sera pas drastique, précise Arnaud de Bergeyck. Près de 85 % des propriétaires et des locataires ont réussi à trouver des arrangements financiers. Aucun des deux n’avait intérêt à aller au clash. ”
Si la poussée de l’e-commerce en Belgique s’est accélérée ces dernières semaines (7 % des ventes en temps normal) et ne devrait pas écarter les chalands des magasins physiques, ces derniers devront par contre se réinventer toujours plus pour proposer aux clients une expérience qui vaut le déplacement. ” Cette crise va accélérer les mutations qui étaient déjà en cours, note Arnaud de Bergeyck. En matière d’investissement, si la localisation était jusqu’à présent le critère numéro un dans le choix d’un actif, le profil du locataire sera désormais l’autre élément aussi important, si pas plus. Pour le reste, la diversification du risque est capitale. Avec une attention particulière sur la mixité dans les projets (commerce, bureau et résidentiel). ”
Cette situation va en tout cas mettre un frein à certains grands projets commerciaux. Alors que si ceux qui étaient déjà lancés (Neo à Bruxelles, Val Saint Lambert Free Time Park à Seraing, Oquai à Verviers, Namur) se poursuivront, ce ne sera pas sans certains ajustements. ” La taille du projet ou le concept sera adapté aux nouveaux besoins, estime l’homme fort de C&W. Ces promoteurs sont aujourd’hui obligés d’aller au bout de leur projet vu les sommes déjà engagées. Faire marche arrière est impensable financièrement. Le loisir et le food & beverage devraient prendre encore plus de place dans l’offre commerciale. ”
Logistique : la vague de l’e-commerce
La logistique est l’un des segments qui connaît une croissance continue ces derniers mois. Et l’essor de l’e-commerce, qui pousse au développement d’entrepôts XXL durant cette période de confinement ne fera que renforcer l’appétit des investisseurs. Une situation qui s’explique principalement par un taux de rendement bien supérieur à d’autres classes d’actifs (3,9 % dans le bureau pour 4,9 % dans la logistique). Selon les chiffres du conseiller en immobilier d’entreprise JLL, le volume d’investissement en logistique et semi-industriel s’élève à 89 millions pour le premier trimestre, en recul de 39 % par rapport à l’an dernier, alors que la prise en occupation en logistique est stable (200.000 m2). ” La demande pour de plus petits centres de distribution, d’environ 10.000 m2 ( 17 opérations au premier trimestre, Ndlr), est plus importante qu’auparavant, dit-on chez JLL. Les locations destinées à répondre à des besoins temporaires s’accentuent également. ” Relevons par ailleurs que le taux de vacance est extrêmement bas, à 1,6 %, preuve de l’attractivité du secteur. Les axes Anvers-Bruxelles et Anvers-Gand sont les plus prisés.
Un constat que partage Michel Meers, le CEO du promoteur anversois BVI.BE, mais qui, selon lui, va évoluer d’ici peu. ” Historiquement, le marché de la logistique est fort présent en Flandre, explique-t-il. C’est lié à la place occupée par l’activité portuaire. Le problème, c’est qu’il y a de moins en moins de terrains disponibles. Et les dossiers que nous analysons en Flandre sont le plus souvent situés à proximité de villages qu’il faut traverser. Résultat, les permis sont souvent refusés. L’avenir de la logistique en Belgique est à trouver en Wallonie. Le potentiel foncier (terrains et friches) est encore important. Et la main-d’oeuvre est présente. L’axe Anvers-Liège sera un axe majeur à l’avenir. ”
Michel Meers relève surtout que les investisseurs, rassurés par les bons résultats d’acteurs cotés en Bourse tels que WDP ou Montea, sont très nombreux actuellement. ” Un switch est en train de s’opérer, relève-t-il. Les investisseurs délaissent le retail pour la logistique. C’est frappant. Toutefois, si le retail a causé du tort aux centres-villes, la logistique crée des problèmes de mobilité. Il faudra être attentif à ces questions. ”
Soins de santé : la valeur sûre
Au même titre que la logistique, le secteur des soins de santé a particulièrement le vent en poupe ces derniers mois. Les investissements s’y sont multipliés. En Belgique, les SIR Aedifica et Cofinimmo sont les deux principaux acteurs en la matière. Cette dernière a, par exemple, acheté il y a quelques mois un portefeuille de 15 maisons de repos et de soins pour 300 millions, ce qui a ramené le volume de l’année 2019 à 585 millions d’euros, plus du double de la moyenne de ces cinq dernières années qui s’élève à 267 millions. Si le début d’année est plutôt calme en matière d’investissement, les observateurs sont relativement optimistes pour la suite de l’année. ” Nous estimons que la demande en termes d’occupation de la part des personnes âgées va rester stable, explique Adrian Glatt. La plupart des investisseurs cherchent des maisons de repos avec un pendant médical ou bien des cliniques privées. Les rendements y sont le plus souvent élevés, avec des baux à long terme. Un bémol : ce marché est peu liquide. Ces lieux seront toujours remplis et il est difficile de transformer les bâtiments si l’on souhaite y développer autre chose. Et puis la force du healthcare est l’importante demande au niveau européen. ” Le rendement est estimé entre 4 et 5%. Il penchera vers la fourchette basse si, comme c’est souvent le cas, il s’agit d’un bail locatif de 27 ans.
Le secteur du coworking subit bien évidemment de plein fouet la crise du Covid-19. Le confinement a entraîné une importante chute de la fréquentation des différents espaces dans toute la Belgique. Reste que, étonnamment, les principaux acteurs ne sont pas inquiets quant à la pérennité de leur activité. ” Je pense même que nous allons sortir renforcés de cette crise sanitaire, explique Axel Kuborn, CEO de Silversquare. Notre concept est basé sur un mix de bureaux ouverts et fermés. La densité n’est pas différente qu’ailleurs puisque la superficie moyenne est de 7 m2 par personne. Et nous proposons, depuis mi-mai, 12.000 m2 supplémentaires (espaces Bailli, Zaventem, Stéphanie et Europe) à nos membres pour qu’ils puissent respecter les règles de distanciation sociale. Ces nouveaux espaces peuvent également répondre aux besoins temporaires d’entreprises qui ne disposent pas de bureaux suffisamment grands. ” Si une consolidation du marché est attendue dans les prochains mois vu le nombre d’acteurs, le business model du coworking ne devrait pas être trop secoué. Du moins pour les acteurs qui n’ont pas misé sur une haute densité. Le contraire de WeWork, par exemple. ” Les bureaux ouverts vont clairement être remis en question, lance Axel Kuborn. Je pense que la crise va renforcer le besoin de flexibilité, ce que nous pouvons offrir. Sans parler du fait que la découverte par certains du télétravail va renforcer le besoin de tiers-lieux. Notre stratégie de développement basée en Belgique et au Luxembourg sur une réduction des déplacements entre domicile et travail s’en verra donc renforcée. ”
Une offre de services renforcée
Fosbury & Sons, qui exploite quatre sites en Belgique (Bruxelles et Anvers), a de son côté décidé de se repositionner en développant un nouveau concept, Relay by Fosbury & Sons. L’idée étant de trouver un nouvel équilibre entre contacts sociaux, sécurité, flexibilité, télétravail et travail de bureau. Et donc en proposant des bureaux particulièrement flexibles. ” Il y a 20 ans, les entreprises comptaient environ 20 à 25 m2 par personne, avec de nombreux espaces individuels fermés, explique Alexander Hodac, co-CEO de Fosbury & Sons. Ce chiffre a évolué à 8 m2 par personne, avec de nombreux bureaux paysagers et peu d’espaces communs et de concentration. Fosbury & Sons a toujours mis l’accent sur un meilleur équilibre entre les espaces fermés, les espaces communs et les zones de con- centration, ce qui porte la moyenne à 12 m2. A l’avenir, nous considérons ces 10 à 12 m2 comme la nouvelle norme. Le produit de coworking n’est plus l’offre de la densité. Au cours des dernières années, notre secteur a évolué pour offrir un ” bureau classique ” dans des espaces fermés répondant aux besoins spécifiques du client et proposé selon le principe du service. Nous sommes passés du coworking aux serviced offices. ”
Selon Montea, spécialisée en investissement en immobilier logistique, la crise actuelle va générer de nouvelles opportunités de développement dans le secteur de la logistique. Ainsi, les grandes entreprises devront constituer des réserves stratégiques en Europe, tant pour la production que pour l’approvisionnement. ” Nous avons tous fait l’expérience de la rapidité avec laquelle notre système économique est perturbé lorsque les approvisionnements en provenance de l’extérieur de l’Europe s’arrêtent soudainement, lance Jo De Wolf, CEO de Montea. Cette crise met donc en évidence la vulnérabilité de notre chaîne d’approvisionnement. Les principes familiers tels que le just in time et le single supplier doivent être examinés de manière plus critique à l’avenir. Les entreprises devront déterminer leurs réserves différemment. Même avant la crise, nous avons vu un certain nombre d’entreprises étudier la possibilité de ramener en Europe une partie de la production automatisée. Le coronavirus va maintenant accélérer encore plus cette réflexion. ”
Mais Montea relève surtout dans son dernier baromètre que la moitié des sociétés belges de logistique ne sont pas préparées à la prise de pouvoir de la Chine sur le marché. D’autant que la crise liée au Covid-19 met en lumière le rôle grandissant de la Chine dans le secteur logistique belge et offre des possibilités de développement supplémentaires que le secteur de la logistique doit saisir. ” Vous allez voir, les Chinois vont bientôt venir frapper à notre porte, estime Jo De Wolf, CEO de Montea. Il est surprenant qu’une entreprise de logistique belge sur deux ne soit pas encore préparée à l’influence du marché chinois qui est en pleine expansion. La collaboration avec l’hégémonie mondiale du 21e siècle pourrait amener notre propre secteur et notre économie à un niveau supérieur dans un avenir proche. ” Ajoutons que certaines collaborations avec des acteurs chinois de premier plan existent déjà, dont Lingang (logistique) dans le port de Zeebrugge ou Alibaba (commerce en ligne), à l’aéroport de Liège.
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