Les sociétés immobilières belges cotées en Bourse atteignent des sommets. “Du fait de la forte valorisation de leurs actions, elles bénéficient d’un avantage concurrentiel sur les sociétés immobilières étrangères quand elles réalisent des acquisitions”, souligne Olivier Hertoghe, un des gestionnaires des fonds immobiliers de DPAM.
“L’indice des actions immobilières belges a généré un rendement global – c’est-à-dire dividendes compris – de 38% en 2019, contre 25% pour l’indice des actions immobilières européennes, explique Olivier Hertoghe, un des trois gestionnaires des fonds immobiliers de Degroof Petercam Asset Management. Sur une période de deux ans, le rendement de l’indice européen est deux fois moins élevé que celui de l’indice belge.”
Pour Olivier Hertoghe, cette disparité est due à la menace de l’e-commerce principalement. ” Parmi les poids lourds présents en Europe figurent de nombreux acteurs comme Unibail-Rodamco-Westfield qui possèdent, développent et gèrent des centres commerciaux dans toute l’Europe. Ils tirent l’indice vers le bas. En Belgique, comme les sociétés immobilières propriétaires d’un patrimoine commercial sont peu nombreuses, elles ne pèsent pas très lourd sur l’indice. ” Le gestionnaire n’a pas encore complètement amorti le patrimoine commercial.
Les sociétés immobilières belges et étrangères génèrent des rendements similaires.
” Nous avons essayé de séparer le bon grain de l’ivraie, explique-t-il. Le franco-néerlandais Unibail-Rodamco-Westfield est une de nos positions les plus fortes par exemple. ” Pour Olivier Hertoghe, il n’y a aucune raison pour les investisseurs d’exclure Retail Estates de leur portefeuille. Retail Estates a en portefeuille des magasins le long des grands axes routiers et en banlieue essentiellement. ” Le dividende de Retail Estates en hausse depuis 20 ans devrait poursuivre sur sa lancée dans les prochaines années, selon les prévisions. Ce n’est pas parce que son cours baisse qu’il faut revendre une action. ”
Acceptable
Les sociétés immobilières similaires belges et étrangères génèrent des rendements similaires. ” Le français Argan et l’allemand VIB Vermögen n’ont pas à rougir face aux acteurs logistiques belges WDP et Montea, estime Olivier Hertoghe. Il est difficile de comparer les primes par rapport à la valeur intrinsèque car certains experts se montrent plus prudents que d’autres. Le rapport cours/bénéfices escomptés est probablement une meilleure façon d’apprécier une action. WDP s’échange à 25 fois le bénéfice escompté, Argan à 18 fois. Les deux sont assez chers mais WDP présente un meilleur plan de croissance qu’Argan. La croissance future et le trackrecord du management ont également un prix. Si WDP concrétise la croissance anticipée, la forte valorisation actuelle est acceptable. ”
Olivier Hertoghe est toujours aussi enthousiaste à propos de l’immobilier logistique comme WDP. Ceci dit, les investisseurs doivent faire leurs devoirs et vérifier si la valorisation coïncide avec leur analyse avant de revoir leurs achats à la hausse. WDP a été la première SIR à se saisir de l’opportunité de collecter rapidement des fonds par ce qu’on appelle l’accelerated bookbuilding, une méthode qui met les petits investisseurs hors-jeu. Seuls les gros investisseurs peuvent participer à la levée de fonds. Selon Olivier Hertoghe, les SIR doivent pouvoir rentabiliser l’argent dans les plus brefs délais. ” Plus les actions se vendent cher, mieux c’est pour la croissance de la valeur intrinsèque de l’entreprise. ”
” La crainte d’une dilution des bénéfices provoque un léger tassement des actions lors des augmentations de capital. Les bénéfices doivent en effet être répartis entre un plus grand nombre d’actions. Ce n’est plus le cas des sociétés immobilières aujourd’hui. Au contraire, les investisseurs poussent parfois l’action à la hausse lors d’une augmentation de capital parce qu’ils savent que les sociétés immobilières feront l’impossible pour accroître le bénéfice par action, malgré leur nombre plus élevé. C’est pourquoi elles collectent les fonds nécessaires juste avant l’investissement. ”
Appoint pour les acquisitions
Les investisseurs belges sont friands d’immobilier et d’actions immobilières depuis toujours. ” Les actions immobilières belges sont très appréciées, assure Olivier Hertoghe. Les sociétés immobilières utilisent leurs propres actions comme appoint pour financer les acquisitions. Du fait de la forte valorisation des actions, les sociétés immobilières belges bénéficient d’un avantage concurrentiel sur les sociétés immobilières étrangères. ”
La société Aedifica caracole en tête au classement 2019 avec un rendement de 47%, hors dividende.
La société d’immobilier résidentiel Aedifica caracole en tête au classement 2019 avec un rendement de quelque 47%, hors dividende. L’expansion internationale d’Aedifica est impressionnante. Le bailleur de maisons de repos a fait ses premiers pas au Royaume-Uni, une première pour une société immobilière réglementée (SIR) belge. Son offre d’acquisition d’un acteur scandinave est en cours de négociation. Aedifica est déjà actif en Belgique, aux Pays-Bas et en Allemagne.
Les actionnaires d’Aedifica bénéficient en outre d’un régime préférentiel : ils ne paient que 15% de précompte mobilier sur les dividendes du fait de leur activité dans l’immobilier de soins. Les dividendes de Care Property Invest, un concurrent moins important, sont également moins taxés. Cofinimmo, spécialiste des bureaux et de l’immobilier de soins, a pas loin de 60% d’immobilier de soins en portefeuille. ” Il se murmure que Cofinimmo sera bientôt considéré comme acteur d’immobilier et de soins, et que par conséquent, les dividendes seront moins taxés. Mais ce n’est pas pour l’année prochaine “, assure Olivier Hertoghe.
Aedifica n’est pas la seule SIR à se lancer à la conquête de l’Europe, loin s’en faut. Le spécialiste des résidences d’étudiant, Xior, qui a mis le cap sur l’Espagne et le Portugal l’an dernier, a mené cette année une grande campagne de forcing dans la péninsule ibérique. ” Nous croyons dans l’immobilier résidentiel mais en Allemagne surtout, confie le gestionnaire. Berlin veut geler les loyers pendant cinq ans. Mais vu la pénurie d’appartements à prix abordable dans sept grandes villes allemandes, même si les loyers font l’objet d’une réglementation plus stricte, la demande reste supérieure à l’offre et à terme, le prix de l’immobilier s’en ressentira. Tôt ou tard. ”
Qu’est-ce qu’une SIR ?
SIR est l’acronyme de société immobilière réglementée. Conformément à la législation, la SIR est tenue de distribuer aux actionnaires 80% des bénéfices distribuables. Si bénéfice il y a, la plus grosse partie va donc dans la poche des actionnaires. Les SIR sont exemptées de l’impôt sur les sociétés. “Par contre, elles paient des taxes à l’achat et à la vente des immeubles, explique le gestionnaire de DPAM, Olivier Hertoghe. Les sociétés immobilières réglementées retiennent aussi le précompte mobilier sur les dividendes. Autrement dit, elles contribuent aux finances publiques.”
Avant l’instauration du statut de sicaf immobilière, l’ancêtre de la SIR, toutes les sociétés immobilières montaient des constructions à l’étranger pour limiter la charge fiscale au strict minimum, fait savoir Olivier Hertoghe. “La situation est plus simple et plus transparente aujourd’hui. Un même statut avantageux pour les sociétés immobilières a été institué dans tous les pays limitrophes.”
Les investisseurs belges n’ont aucune difficulté à acheter des actions immobilières belges en solo. Les fonds immobiliers sont favorisés lorsqu’il s’agit d’investissements à l’étranger. Dans certains pays, les fonds peuvent récupérer la taxe acquittée sur les dividendes, ce que ne peuvent pas faire les petits investisseurs.
SIR = quasi-obligations
Les actions immobilières sont des actions à dividende. Elles peuvent traverser une mauvaise passe si les taux d’intérêt augmentent car elles sont considérées comme des quasi-obligations. Si les obligations redeviennent attractives du fait de leur rendement supérieur, certains investisseurs privilégieront à nouveau les obligations. Pour Olivier Hertoghe, les investisseurs devraient regarder plus loin que le seul dividende. “Befimmo génère peut-être un rendement de dividende de 6% environ mais après imposition, il ne reste que 4%. Quand les investisseurs encaissent une augmentation du cours d’une action immobilière, la plus-value de l’action est entièrement exemptée d’impôt.”
De l’avis d’Olivier Hertoghe, les revenus locatifs des sociétés immobilières sont parfaitement prévisibles. “Il est plus difficile pour les autres entreprises d’anticiper que pour les bailleurs d’immobilier, indique-t-il. Les avertissements sur bénéfice ne sont pas très nombreux dans ce secteur.”
Pour le moment, les taux d’intérêt sont toujours à la baisse. “Les sociétés immobilières arrivent malgré tout à se financer à moindres frais sur les marchés financiers, fait remarquer Olivier Hertoghe. Les taux toujours plus bas ont un impact positif sur les résultats des sociétés immobilières aujourd’hui et dans le futur.”
