Le marché immobilier bruxellois surfe à nouveau sur une vague particulièrement glissante ces derniers mois. Le nombre de transactions relevées lors de ce premier semestre est 5,4% plus élevé que lors du premier semestre 2018. Un nouvel élan qui permet de retrouver les standards de 2016 et de 2017. Il témoigne en tout cas de la vitalité du marché qui profite, comme c'est le cas depuis longtemps maintenant, de taux hypothécaires extrêmement bas. Un contexte qui se traduit également dans les données livrées en exclusivité pour Trends- Tendances par le bureau d'expertise de Crombrugghe & Partners et qui sont relatives aux prix des appartements existants (à partir de 85.000 annonces immobilières publiées ces trois derniers mois sur le site Immovlan.be).

Qu'en retirer ? On peut relever que le stock d'appartements actuellement mis en vente est en chute libre ces derniers mois. Si cela ne se remarque pas trop à Uccle (passée en six mois de 3.980 à 3.635 unités), le mouvement est plus marqué pour Bruxelles-Ville (de 4.070 à 3.275), Ixelles (3.515 à 2.715) et surtout Anderlecht (3.100 à 1.760). Pour le reste, sans surprise, les prix des appartements relevés lors de ce troisième trimestre sont tous partis à la hausse par rapport au troisième trimestre de l'an dernier. Seule Berchem-Sainte-Agathe est en recul (- 1,9%). Les hausses les plus marquantes sont à relever à Saint-Josse (+ 6,6%), à Anderlecht (+ 5,1%) de même qu'à Neder-over-Heembeek et à Evere (+ 4,8%). Si on regarde les évolutions de prix à un horizon de trois ans, ce qui est bien plus significatif, on voit que cette tendance à la hausse se confirme encore davantage à Saint-Gilles (+ 4%), Schaerbeek (+ 3,7%) et Molenbeek (+ 3,6%). Trois communes qui ont le vent à poupe sur le plan immobilier ces derniers temps, chacune dans des gammes de prix différentes.

144 m2 à Woluwe-Saint-Pierre

Selon le prix de référence établi par le bureau de Crombrugghe & Partners (à partir de l'étalon de comparaison qui est l'appartement de 80 m2), on voit qu'Ixelles reste toujours loin devant (284.000 euros). Ses prix n'ont guère évolué en un an. L'appartement le plus abordable est à trouver du côté de Molenbeek (160.000 euros). Pas d'évolution sur ce plan.

Pour obtenir les prix réels du marché, c'est-à-dire en tenant compte de la superficie moyenne des appartements pour chaque commune - ce qui est plus réaliste de l'état du marché, on voit qu'Ixelles est toujours devant avec un prix moyen de 493.450 euros. Un prix qui n'était " que " de 461.000 euros il y a six mois. Une hausse qui est principalement liée au fait que la superficie moyenne des appartements vendus est passée en quelques mois de 130 à 139 m2. Seules Uccle et Woluwe-Saint-Pierre proposent des appartements plus grands (140 et 144 m2). La taille des appartements est bien plus modeste dans les autres communes. Ajoutons que les appartements les plus abordables sont toujours à retrouver à Ganshoren : 186.900 euros pour un logement de 89 m2.

Evere, rendement garanti

Sur le marché locatif, il n'y a désormais plus que deux entités qui dépassent la barre des 1.000 euros de loyer (pour un appartement de 80 m2) : Etterbeek et Bruxelles-Ville. Ixelles (990 euros), Auderghem, Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert émergent à plus de 900 euros. Le marché locatif augmente toujours plus à Ixelles avec 15.020 annonces et une hausse régulière du prix de ses loyers (+ 2,6% en un an, + 2,7% sur trois ans). Evere poursuit son ascension entamée il y a de nombreux mois déjà avec une hausse du prix de ses loyers de 5,1% par rapport à l'an dernier (860 euros). Son rendement n'en pâtit pas et est aussi en hausse (de 4,45% à 4,60%). Relevons également l'importante hausse de prix des loyers à Forest (+ 11,5%), ce qui lui permet d'atteindre 800 euros de loyer. Son rendement suit la même trajectoire à 4,25%.

Le bureau d'expertise immobilière de Crombrugghe & Partners analyse le marché à partir d'un loyer de référence pour un appartement de 80 m2, de manière à pouvoir effectuer une comparaison objective. Pour obtenir le loyer réellement demandé sur le marché, il faut toutefois s'attarder sur la superficie réelle des différents appartements mis en location. Et, ici, on a quelques surprises. C'est à Uccle que les appartements sont les plus spacieux (128 m2). Le loyer moyen réel est de 1.441 euros, juste devant Ixelles (115 m2, 1.423 euros). N'oublions pas de préciser que le marché locatif est particulièrement élastique en matière de prix, un propriétaire pouvant augmenter ou diminuer aisément de 50 euros son loyer, histoire que son bien soit occupé.

En matière de rendement, les communes où les loyers sont les plus élevés ne passent pas la barre des 4% brut. Se lancer dans un investissement où le risque est moindre puisque la demande est forte diminue bien évidemment la rentabilité. Pour trouver des rendements élevés, mieux vaut s'aventurer sans hésiter à Evere (4,6%), qui combine également une demande de plus en plus élevée.