Qui n'a jamais rêvé de combiner immobilier et vacances ? De créer cette douce sensation de villégiature en investissant dans un endroit idyllique ? Avec, cerise sur le gâteau, la perspective d'un triple rendement : revenus locatifs, plus-value à la revente et jouissance personnelle du bien.

Les investisseurs aussi bien particuliers qu'institutionnels ne sont pas insensibles à l'attrait de l'immobilier touristique et récréatif. Fin 2018, Home Invest Belgium, Belfius Insurance et les investisseurs spécialisés en infrastructures TINC et DG Infra Yield ont acquis une participation de 51,43% dans Sunparks Le Coq. Les quatre acteurs ont déboursé quelque 75 millions d'euros pour leur participation majoritaire dans le complexe de vacances à la côte belge. Sunparks Le Coq sera entièrement rénové et transformé en un complexe Center Parcs. L'exploitation sera confiée au groupe Pierre & Vacances-Center Parcs. Le groupe français assurera la location du parc pour une période de 15 ans minimum sur base d'une " convention triple net " selon laquelle tous les frais sont à charge du loueur.

La société immobilière réglementée Home Invest, spécialisée dans l'immobilier résidentiel, s'est lancée elle aussi dans le segment de l'immobilier récréatif. En 2016 et 2017, elle a acquis 278 logements et appartements de vacances au Center Parcs Port Zélande à Ouddorp, aux Pays-Bas.

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Beaucoup de parcs, peu d'immobilier

KBC Assurances détient également un portefeuille d'hébergements récréatifs. En 2017, l'assureur s'est approprié un peu plus de la moitié des cottages du parc de vacances rénové Center Parcs Les Ardennes à Vielsalm. Les revenus locatifs récurrents constituent pour l'assureur le principal motif d'investissement dans l'immobilier direct. " L'objectif est de répartir nos activités sur plusieurs secteurs, explique Paul Vanderstappen de KBC Real Estate. La tendance internationale est à l'accroissement de la part d'immobilier résidentiel en portefeuille. Les parcs de vacances font partie de l'immobilier résidentiel au sens large. Le contrat d'exploitation à long terme confié à un acteur important du secteur a fini par nous convaincre. " L'acteur important en question n'est autre, à nouveau, que le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, le leader du marché européen en termes d'exploitation de villages de vacances. Sous les marques Pierre & Vacances, Center Parcs, Sunparks, Villages Nature Paris, Aparthotels Adagio et Maeva.com, le groupe exploite plus de 45.000 appartements et logements récréatifs dans 279 domaines en Europe. En 2017-2018, le groupe coté en Bourse a réalisé un chiffre d'affaires de 1,52 milliard d'euros.

"Contrairement au carnet d'épargne extrêmement peu rentable, nous garantissons un rendement net de 4 à 5% pendant 10 à 15 ans." Stefaan Andries, Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs

Pierre & Vacances est né à Avoriaz où Gérard Brémond a inauguré le concept de village de vacances à la fin des années 1960. A cette époque, l'homme d'affaires néerlandais Piet Derksen créait des parcs de bungalows sous l'enseigne initiale de Sporthuis Centrum. Vu l'expansion internationale du groupe, en Belgique notamment, les parcs ont été rebaptisés Center Parcs. En 2000, Pierre & Vacances prenait une participation de 50% dans Center Parcs avant d'en acquérir la totalité en 2003. Le modèle commercial de Pierre & Vacances basé sur la formule cession-bail de l'immobilier des parcs a été appliqué au portefeuille immobilier de Center Parcs. Les hébergements récréatifs, vendus dans un premier temps à des investisseurs institutionnels, ont par la suite été proposés à des particuliers également.

Un des principaux propriétaires de l'immobilier récréatif que gère le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs est l'investisseur américain Blackstone. Celui-ci a annoncé en début d'année son intention d'investir 200 millions dans la rénovation de sept domaines Center Parcs dont deux en Belgique (Vossemeren et Erperheide). Pour ce qui est de la vente du Center Parcs Park Zandvoort & De Eemhof récemment relifté, Pierre & Vacances-Center Parcs vise essentiellement les particuliers, comme pour Center Parcs Les Ardennes (anciennement Sunparks Vielsalm). " Les bungalows se sont vendus comme des petits pains, constate Stefaan Andries. Sur les 350 logements du parc, 165 ont été proposés à des particuliers. Tout a été vendu en un an. " A Vielsalm, la fourchette des prix s'étendait de 106.000 euros pour un appartement de 40 m2 à 374.500 euros pour un hébergement de 215 m2.

Pour la vente des logements du Center Parcs Ardennes, Pierre & Vacances-Center Parcs avait conclu un accord avec le fisc belge : les droits d'enregistrement à charge des acheteurs seraient plafonnés à 3,5%.

Selon Stefaan Andries, directeur des ventes immobilières pour la Belgique de Pierre & Vacances-Center Parcs, ce succès s'explique en partie par les faibles taux d'intérêt mais aussi les atouts spécifiques du produit. " Contrairement au carnet d'épargne extrêmement peu rentable, nous garantissons un rendement net de 4 à 5% pendant 10 à 15 ans. " A titre de comparaison : pour un investissement classique dans l'immobilier résidentiel, un rendement locatif net de 3 à 4% est déjà une belle performance à l'heure actuelle. Les avantages fiscaux finissent par convaincre définitivement les candidats-acheteurs. Pour la vente des logements du Center Parcs Ardennes, Pierre & Vacances-Center Parcs avait conclu un accord avec le fisc belge : les droits d'enregistrement à charge des acheteurs seraient plafonnés à 3,5%. Les Belges qui investissent dans un logement de vacances aux Pays-Bas bénéficient quant à eux d'optimisation fiscale ( " lire l'encadré "TVA déductible, pour l'investisseur privé aussi "). Selon Stefaan Andries, ce type d'investissement immobilier présente en outre un grand avantage : " L'investisseur ne doit se préoccuper de rien. Nous nous occupons de tout et notamment de la location, une tâche particulièrement chronophage, ce que beaucoup ignorent ". Attention, le package n'inclut pas la jouissance de l'hébergement. " Le propriétaire a l'opportunité de combiner visite d'inspection et séjour dans le parc, précise Stefaan Andries. Il peut réserver à certaines périodes mais pas plus de deux semaines et au détriment du rendement, cela va de soi. "

La garantie contractuelle du rendement locatif ne constitue pas une sécurité absolue pour autant. En effet, il n'est pas exclu que le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs ne soit pas en mesure de respecter ses obligations contractuelles. Stefaan Andries relativise le risque en invoquant le bilan et les bases financières solides du groupe coté en Bourse. " Nous connaissons nos parcs depuis 20 à 40 ans et ce dont ils sont capables. Qui plus est, ce secteur est en pleine croissance. Le tourisme de courts séjours et de proximité a le vent en poupe. "

Roompot Vakanties" Un quart des rentrées locatives brutes générées par un hébergement vont à Roompot et le reste au propriétaire. " © pg

Nouveaux besoins de la clientèle

Leader du marché néerlandais, Roompot Vakanties gère plus de 250 parcs de vacances et de campings aux Pays-Bas, en Belgique, en Allemagne et en France. Chez nous, il possède Breeduyn Village à Bredene et projette de bâtir un centre de vacances de 110 logements récréatifs à Audenarde. En 2017, Roompot a acquis les campings Jamboree et Bonanza à Blankenberge qu'il a l'intention de transformer à terme en parcs de vacances. La transformation de campings en parcs récréatifs pour répondre aux nouveaux besoins de la clientèle est fréquente aux Pays-Bas.

Roompot vend lui aussi ses logements de vacances à des investisseurs particuliers. " Un quart des rentrées locatives brutes générées par un hébergement vont à Roompot et le reste au propriétaire, explique Marc Riemens, directeur des ventes. Après déduction des frais annuels, le rendement net s'élève à 5% environ. Les investisseurs bénéficient d'une formule de revenus locatifs garantis et nous proposons une formule incluant la jouissance personnelle de l'habitation récréative. Nous offrons à l'acheteur une solution globale et prenons en charge toutes les tracasseries liées à la location d'une habitation de vacances. "

Les Belges sont de plus en plus nombreux parmi les acheteurs, constate Marc Riemens. " L'explication est simple : nous avons été très actifs en Flandre zélandaise ces dernières années. En 2014, nous avons livré le dernier logement de Noordzee Résidence Cadzand-Bad. Nous avons ensuite lancé le Kustpark Zeebad à Breskens. Nous construisons actuellement le Noordzee Beach à Nieuwvliet-Bad. La proportion de Belges, assez limitée à Cadzand, atteignait les 35% à Nieuwvliet. "

Bon à savoir avant d'acheter

Malgré la promesse d'un rendement garanti, un placement dans l'immobilier récréatif n'est pas sans risques. Les critères classiques à prendre en considération pour un investissement dans un bien immobilier, comme une faible liquidité et des possibilités de diversification restreintes, s'appliquent aussi à un investissement dans un logement de vacances. Outre les revenus locatifs, la plus-value réalisable à la revente est déterminante dans le calcul du rendement global. Or le prix des habitations peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. La dépendance vis-à-vis de l'exploitant est également un risque inhérent à l'immobilier récréatif. Une bonne gestion est indispensable pour pérenniser la valeur du parc immobilier. A cette nuance près que le petit investisseur particulier n'a aucune prise sur le choix de l'exploitant.

TVA déductible, pour l'investisseur privé aussi

Outre les frais de transaction peu élevés - il n'y a pas de droits d'enregistrement chez nos voisins du nord -, tout investissement dans un (nouvel) hébergement de vacances néerlandais offre aussi un avantage non négligeable au niveau de la TVA. Si vous louez votre bien récréatif, vous pouvez - y compris en tant que particulier - récupérer la TVA (21 %) et ce au prorata du pourcentage proposé à la location. Si vous mettez 100% du bien en location - et excluez toute utilisation personnelle -, vous pouvez récupérer la totalité de la TVA. L'acheteur qui finance partiellement son acquisition avec des fonds empruntés, bénéficie d'un avantage fiscal en plus de l'effet de levier. Contrairement aux résidents néerlandais, les investisseurs étrangers peuvent déduire les frais de financement de leurs avoirs imposables aux Pays-Bas.