Investir dans l’immobilier: Comment les taux bas peuvent influencer votre choix

Le contexte favorable actuel encourage toujours plus de Belges à investir dans l’immobilier. Avec comme d’habitude le même dilemme : faut-il placer son épargne dans la brique ou le papier, voire dans les deux ? Les deux produits ont leurs partisans et leurs détracteurs. Le profil de l’investisseur fera pencher la balance d’un côté ou de l’autre.

Investir une partie de son épargne dans l’immobilier reste une fidèle habitude pour de nombreux Belges. Encore davantage ces derniers mois vu le contexte favorable dans lequel baignent les investisseurs. Transformant pratiquement ces opérations en sport national. Il faut dire que les conditions restent toujours particulièrement attractives, avec des taux hypothécaires qui se maintiennent à des niveaux planchers, une fiscalité stable et une hausse des prix légère mais continue. Des éléments qui rassurent le petit investisseur et le conforte dans ses choix.

Une question néanmoins : vu les taux d’intérêt particulièrement bas – et ils sont bien partis pour ne pas augmenter avant fin 2019, l’investissement dans la brique traditionnelle doit-il être favorisé par rapport à la brique papier (soit les SIR – sociétés immobilières réglementées – ou autres fonds d’investissement) ? ” Ces deux éléments sont clairement liés mais ce n’est pas si simple, confie Frank Vrancken, chief strategist chez Puilaetco Dewaay. Ce n’est pas le contexte actuel qui me pousserait à orienter un candidat investisseur d’un côté ou de l’autre. La question est plus complexe. ” Et Sophie Lambrighs, CEO d’Home Invest Belgium, de préciser : ” Il faut surtout avoir en tête que la combinaison entre taux bas et plus-value est dépassée, vu le ralentissement de la hausse des prix “.

Chaque choix a ses avantages et ses inconvénients. Reste qu’il y a une réelle dichotomie entre les desseins des petits investisseurs peu ou pas avertis et les conseils des experts ou investisseurs avertis. En caricaturant, on peut dire que les premiers privilégient la brique, les autres dirigent clairement leurs clients vers les SIR. ” La différence provient principalement du fait que, dans le premier cas, les gens ont encore ce sentiment d’avoir quelque chose en main, de pouvoir le contrôler, estime Frank Vrancken. Cela les rassure. Par contre, ils n’ont pas un aperçu quotidien ou mensuel de l’évolution de la valeur de leur bien. Ce qui change beaucoup de choses car ils surévaluent parfois leur plus-value potentielle. ” Un constat que partage en partie Pascal Lasserre, le président de l’Association professionnelle des courtiers de crédit (APCC) : ” Le petit investisseur préfère clairement la brique. Il s’agit d’un placement qu’il pourra maîtriser. Son appartement ne va pas disparaître ou s’effondrer du jour au lendemain. La Bourse reste davantage aléatoire, avec un certain nombre de paramètres qui peuvent varier, tels que les taux obligataires ou la politique économique américaine “.

Trois dangers à prendre en compte

Ces deux observateurs saluent toutefois les performances de ces deux actifs ces dernières années. Une situation qui a permis aux investisseurs de profiter de primes, rendements et plus-values particulièrement florissants. ” Mais si le passé a été fantastique pour la brique traditionnelle, avec une belle période de hausses de prix, celles-ci touchent doucement à leurs fins, estime Frank Vrancken. Quand on jette un regard dans le rétroviseur, on remarque que les performances entre la brique et le papier sont relativement similaires. Ces deux produits d’investissement devraient toutefois prendre une voie différente à l’avenir. ”

Pour quelles raisons ? Trois dangers sont, selon lui, à pointer pour la brique traditionnelle. Un, les plus-values annuelles, qui sont en moyenne de 4 % ces 15 dernières années, ne seront plus aussi florissantes à l’avenir. Il faut dire que ce rythme élevé de croissance ne pouvait perdurer indéfiniment. Deux, les hausses de prix de l’immobilier ont connu un sérieux recul ces dernières années. Elles oscillent entre 1 et 2 %. ” Et cette situation devrait continuer, fait remarquer Julien Manceaux, économiste chez ING. Les hausses de prix se contentent aujourd’hui de suivre la courbe de l’inflation. ”

La dernière menace est liée à une exigence de la Cour européenne de justice d’harmoniser la manière dont est taxé le revenu qui provient d’une location à l’étranger et d’une location en Belgique. L’une est basée sur les loyers réels, l’autre sur le revenu cadastral, qui n’a plus été actualisé depuis 1976. ” Le prochain gouvernement sera dos au mur car il devra trancher entre ces deux systèmes, estime Frank Vrancken. Ce choix influencera nettement les investissements immobiliers, puisqu’il pourrait plomber les rendements et entraîner une hausse des loyers. Il s’agit d’un élément que peu de personnes prennent en considération. ”

Le choix d’un rendement garanti

Bref, direction les SIR, tête baissée ? Pas si vite. Si depuis 1990 à aujourd’hui, les graphiques montrent que les investisseurs ont obtenu une plus-value annuelle brute de 5,5 %, le prix déjà élevé des SIR ne joue pas nécessairement en leur faveur, car il diminue les possibilités de réaliser d’importantes plus-values à la revente. ” Je ne suis pas tout à fait d’accord avec cette idée, défend Sophie Lambrighs. Il y aura toujours des primes intéressantes. Home Invest offre par exemple actuellement un rendement brut de 5 %, ce qui est bien plus élevé que la brique traditionnelle. Et puis le prix des SIR a quelque peu diminué en ce début d’année. ”

Ce placement reste donc intéressant. D’autant que certains segments sont encore appelés à connaître une croissance. ” Surtout dans le domaine de la logistique car la Belgique est idéalement située sur le plan géographique, note Frank Vrancken. Les SIR commerciales souffrent quelque peu du commerce en ligne mais possèdent une belle marge de croissance. D’une manière générale, les sociétés qui arriveront à s’adapter à la disruption technologique sont promises à un bel avenir. Que ce soit le coworking pour le bureau, les technologies pour le domaine de la santé ou le commerce en ligne pour les SIR commerciales. ”

Comme souvent, le choix le plus prudent en matière d’investissement se situe à la lisière de ces deux actifs. Un savant mélange brique et papier étant la recette idéale. ” C’est ce que je conseillerais les yeux fermés, lance Pascal Lasserre. Du moins pour les investisseurs qui ont les moyens. Cela permet de diversifier quelque peu les risques. Pour ceux qui n’y connaissent pas grand-chose, il est alors opportun de se tourner vers une société spécialisée en gestion de fortune. ”

Et le président de l’Association professionnelle des courtiers de crédit de surtout suggérer de ne pas enterrer trop vite la brique traditionnelle qui reste, selon lui, le placement par excellence. Et ce qu’importe ce qu’en disent les experts. ” Le studio ou l’appartement une chambre est le bien d’investissement idéal à Bruxelles, précise-t-il. Il est accessible à partir de 150.000/200.000 euros. Combiné à un crédit hypothécaire, cela reste intéressant. Parmi les tendances actuelles, j’évoquerais surtout le foisonnement d’investissements qui assurent un rendement ou un loyer garanti. C’est une vraie assurance et une belle stabilité pour un investisseur. Enfin, il y a les investissements liés aux agences immobilières sociales (AIS). On peut y acheter un appartement de 200.000 euros, sans devoir payer de précompte immobilier et avec une TVA de 12 %. De quoi obtenir un rendement net de 2,8 %. C’est vraiment une option que je conseillerais ! ”