Que vous soyez vendeur ou acheteur, les infractions urbanistiques vous concernent. Ces actes ou travaux réalisés sans le permis d’urbanisme nécessaire peuvent conduire jusqu’à l’annulation de la vente ou vous poursuivre après l’achat. Toutes les infractions et irrégularités (infractions non encore constatées mais existantes) ne sont hélas pas reprises dans les “renseignements urbanistiques” délivrés obligatoirement lors d’une vente.
En tant que propriétaire vendeur, vous restez responsable de toute transgression de la loi. Mais difficile de détecter les fautes sans être soi-même architecte. Elles sont parfois existantes depuis de nombreuses années. Vous avez même très certainement acheté l’habitation telle quelle, avec ses irrégularités, sans le savoir. Si vous êtes candidat acheteur, le compromis stipule qu’il vous est loisible de vous rendre à l’urbanisme afin de vous informer. Ce n’est donc pas la prérogative du notaire.
Voici quelques exemples de transgressions fréquentes qui devraient vous mettre la puce à l’oreille. Elles varient cependant d’une commune à l’autre. Rendez-vous donc au service d’urbanisme de la commune envisagée. Sachez que la responsabilité urbanistique se transmet avec la propriété.
Les extensions et divisions
Un agrandissement de l’habitation pour construire une annexe (cuisine, bureau, etc.) ou une véranda est soumis à permis. Pensez à prendre une photo de la façade arrière lors de la visite pour pouvoir la montrer aux fonctionnaires communaux en cas de doute.
Il est également interdit de diviser un immeuble pour créer un logement supplémentaire sans autorisation. Le fait que le bien soit repris en ” immeuble de rapport ” ne suffit pas. Encore faut-il que le nombre d’appartements corresponde ainsi que l’agencement de ceux-ci.
Les sous-sols et sous-toitures
Il est rarement accepté d’installer des chambres en sous-sol, au même titre que des appartements en sous-toiture. Ce point n’est pas toujours régularisable, ce qui dévalue fortement votre bien, voire vous rend propriétaire d’un logement non existant aux yeux de la loi.
Les châssis
Les châssis, surtout en façade avant, sont également un fléau : matériaux, couleur… Certaines communes obligent les propriétaires à remettre des châssis en bois en lieu et place de ceux en PVC blanc. Le budget peut-être considérable. Il en va parfois de la forme même des châssis, de leur taille ou de leur fermeture. Regardez également la conformité de la porte d’entrée, du garage, ainsi que des chiens-assis avant et arrière.
Les terrasses et remises
Trop d’anciens balcons ou terrasses ont été fermés afin de créer un espace intérieur supplémentaire. Par ailleurs, certaines terrasses sont ” construites ” sur des toitures sans permission préalable. Soyez vigilant car un voisin bien averti pourrait vous en faire interdire l’accès.
Toute construction, même la plus anodine, doit poser question. A partir de quelle taille d’abri de jardin devez-vous disposer d’un permis, par exemple ?
En conclusion
Mieux vaut vous assurer par avance que votre bien ne comporte aucune irrégularité capable de mettre à mal la transaction de vente. Beaucoup sont régularisables mais pas toutes. Dans ce cas, mieux vaut supprimer l’objet du délit dans la mesure du possible (ex : pergola arrière). Si des transgressions subsistent, vous devez en informer l’acquéreur et en gardez la preuve. En cas contraire, ils pourraient se retourner contre vous. Subsiste la question de la charge de la régularisation, à négocier avant le compromis. Par ailleurs, les acheteurs sont de mieux en mieux informés. Leur notaire leur conseillera de toute façon de consulter le service communal avant toute signature. Acheteurs, n’hésitez toutefois pas à acquérir une habitation avec irrégularité (pour autant qu’elle soit régularisable) au risque de ne plus rien acheter à l’avenir.
Par Evelyne Gielen, Économistes immobilier, Metrecarre
