Immobilier : pour ou contre le crédit “bullet” ?

Le crédit “bullet” est une des solutions possibles pour construire ou acheter une maison. Est-ce la meilleure ? Pas toujours.

Pour rembourser un crédit hypothécaire, il existe plusieurs possibilités. D’abord les méthodes classiques : le prêt à mensualités et les formules avec remboursement constant du capital. Ensuite, l’outsider : le crédit bullet. De quoi s’agit-il ?

Le prêt à mensualités

A l’achat d’un logement, le crédit se rembourse généralement par mensualités. Cela signifie que vous remboursez chaque mois la même somme (pourvu, naturellement, que le taux d’intérêt reste constant). Avec ces mensualités fixes, vous savez exactement où vous en êtes. Connaissant vos revenus, vous pouvez planifier avec précision votre budget logement. La charge mensuelle se compose toujours des intérêts et du remboursement de capital. Durant les premières années, vous remboursez plus d’intérêts que de capital. La proportion s’inverse à mesure que le terme approche.

Pour cette raison, les mensualités fixes ne sont pas la solution la plus économique pour rembourser un emprunt. Sur toute la durée du crédit, en effet, vous paierez plus d’intérêts que dans une formule à remboursement dégressif (voir tableau). Le choix de la mensualité fixe est souvent imposé par un budget trop serré. Au début, la charge mensuelle est inférieure à celle du remboursement dégressif. Or, c’est justement durant ces premières années que les jeunes ménages gagnent le moins. Ils n’ont donc pas la possibilité financière de contracter un crédit à remboursement dégressif.

Remboursement constant du capital

Vous pouvez aussi contracter un crédit hypothécaire avec remboursement constant du capital. Chaque mois, vous payez une partie fixe du capital, plus les intérêts sur le capital encore à rembourser. La charge mensuelle (capital et intérêts) diminue chaque mois, car les intérêts sont calculés sur la dette résiduelle. Les premières années, la charge mensuelle est plus lourde qu’avec des mensualités fixes. Mais au total, la formule du remboursement constant du capital revient moins cher. En effet, le capital restant dû diminue rapidement. Les intérêts sont bientôt inférieurs à ceux des mensualités fixes (voir tableau).

Le crédit bullet

Dans cette forme particulière de crédit logement, pendant toute la durée du contrat, vous ne payez que les intérêts sur la somme empruntée. Le capital se rembourse en une fois à l’échéance. Le crédit bullet s’appelle aussi “crédit à terme fixe” ou “crédit in fine “.

Dans un crédit bullet, la charge mensuelle est plus légère que celle de l’emprunt à mensualités fixes ou à remboursement constant du capital, car vous ne payez que les intérêts. Mais au terme de l’opération, vous aurez remboursé à la banque beaucoup plus d’intérêts que dans les autres solutions. Les intérêts se calculent en effet sur tout le capital emprunté, pendant toute la durée du contrat. Et le jour venu, attention : vous devez être sûr de disposer de la somme complète.

Ce mode de remboursement n’est à conseiller que si vous êtes absolument certain de compter sur un futur capital : paiement du capital d’une assurance groupe, héritage, produit de la vente d’un immeuble,… Vous pouvez aussi envisager le crédit bullet si vous possédez déjà des moyens suffisants pour acheter une habitation, mais que vous préférez les affecter à d’autres fins, par exemple des placements.

N’oubliez pas non plus que les banques appliquent généralement un taux d’intérêt plus élevé qu’en cas de mensualités fixes ou de remboursement constant du capital.

Crédit classique et crédit bullet combinés

Il est également possible de combiner un crédit logement classique et un crédit bullet. Imaginons que vous avez besoin de 200.000 euros. Vous pourriez rembourser la moitié suivant une formule classique (mensualités fixes ou remboursement constant du capital), et l’autre moitié en bullet.

L’avantage ? Une meilleure capacité d’emprunt. Chaque mois, en effet, vous remboursez moins que si vous aviez emprunté toute la somme de 200.000 euros dans les modalités classiques. Mais souvenez-vous qu’en fin de parcours, vous aurez payé davantage d’intérêts à la banque. Il faut aussi être sûr de pouvoir mettre 100.000 euros sur la table à l’échéance pour rembourser le prêteur.

A défaut, certaines banques acceptent de convertir le crédit bullet en un nouveau crédit logement avec remboursement constant du capital, ou de prolonger le prêt bullet. Mieux vaut cependant éviter ces scénarios : le total des intérêts à rembourser peut grimper considérablement.

Johan Steenackers