Immobilier: comment rendre le marché plus accessible?

Entretien avec Olivier Carrette, CEO de l’Union professionnelle su secteur immobilier (Upsi), Rudi Vervoort, ministre-président de la Région bruxelloise et Robert de Mûelenaere, CEO de la Confédération Construction sur la hause des prix dans l’immobilier.

> Lire à ce sujet notre article A qui profite vraiment la hausse des prix dans l’immobilier?

Les promoteurs se réjouissent-ils de la hausse continue des prix?

Non, contrairement à certaines idées reçues, le secteur ne se réjouit pas nécessairement de la hausse continue des prix. Celle-ci profite principalement aux propriétaires actuels de biens immobiliers et de foncier. Or, la croissance des prix génère chez certains agents et propriétaires l’illusion qu’il n’y a plus de limite à cette croissance des prix, rendant ainsi le foncier à acheter parfois déraisonnablement cher. Au final, c’est un risque financier accru pour les promoteurs immobiliers car rien ne dit que les prix de vente des promotions vont réellement continuer à augmenter d’ici leur commercialisation finale.

Ce contexte reste néanmoins plus favorable pour vendre des logements…

Oui, encore faut-il que les prix du foncier et de la construction n’augmentent pas non plus. Or, la situation actuelle est réellement problématique. Avec un déficit de main-d’oeuvre par rapport à la demande, les prix des matériaux qui ont fortement augmenté et des nouvelles normes de construction qui continuent de s’additionner, l’augmentation des coûts est largement équivalente à celle des prix de vente.

Les promoteurs ont-ils un intérêt à ce que l’on rende le marché plus accessible?

C’est une évidence que la plus grande part du marché est celle qui a des revenus moyens. C’est d’ailleurs le combat principal de la grande majorité des promoteurs: rendre les prix des logements neufs de qualité accessibles de manière à limiter le risque commercial. Mais ce n’est pas qu’une question de volonté: des barrières fiscales, techniques et juridiques sont à franchir.

Comment enrayer les hausses de prix?

L’enjeu se situe au niveau de la taxation des plus-values immobilières. La Wallonie et la Flandre disposent d’un mécanisme de ce type. A Bruxelles, on indemnise les moins-values mais rien n’est fait lorsqu’un plan ou un permis ouvre la porte à une plus-value. L’ambition, c’est d’avoir une politique de la ville pour tous et il faut, à cette fin, rendre moins attractif l’investissement immobilier. On doit éviter de se retrouver dans un marché d’investissement totalement déconnecté. La production de logements sur le territoire bruxellois correspond grosso modo, en termes absolus, à la demande. Le problème, c’est l’adéquation de l’offre, du type de logements, par rapport à la demande.

Faciliter la production de logements neufs n’est donc pas une piste?

On ne peut pas compter sur la promotion pour réguler la hausse des prix. Ce serait comme demander à un carnivore de faire l’apologie de la salade. Les pouvoirs publics ont par contre le devoir de produire davantage de logements publics, de logements abordables et de diversifier l’offre.

Comment rendre le marché plus accessible?

Je pense que la baisse des frais d’enregistrement et d’acquisition sont un enjeu car les revendeurs estiment juste de les valoriser à la revente. Or, ces frais sont indépendants de la valeur vénale d’un bien. Pour rendre le marché plus accessible, je pense qu’il faut taxer les plus-values immobilières, accroître la maîtrise foncière publique et produire massivement du logement public.

La hausse continue des prix de l’immobilier est-elle favorable au secteur de la construction?

Ce regain d’intérêt pour l’immobilier est évidemment une bonne chose pour le secteur, mais aussi pour la qualité de vie et l’économie en général. Mais ces hausses sont évidemment défavorables à la construction de logements neufs dont elles affectent la position concurrentielle par rapport au logement existant, sans compter qu’elles nuisent à la solvabilité même des projets de construction neuve.

Avec quels problèmes à la clé?

Le risque est que si les ménages doivent consacrer davantage de moyens à l’acquisition d’un logement, ils leur restent moins de fonds à consacrer à sa rénovation. L’autre risque, c’est que la position concurrentielle de l’option “acquisition-démolition-reconstruction” se détériore par rapport à l’option “acquisition-rénovation” qui est clairement moins efficace en termes d’ upgrade énergétique et d’adaptation du bâti à l’évolution des besoins de logement.

Comment rendre le marché plus accessible?

Il n’y a qu’une seule façon de rendre le logement durablement plus accessible: mener une politique qui vise à augmenter l’offre. Toute autre mesure qui vise à améliorer la solvabilité de la demande n’a qu’un effet de courte durée.