Immo: le nombre de logements inoccupés est largement sous-estimé

Une étude de l’ULiège relève que près de 100.000 logements sont inoccupés en Wallonie. Un potentiel qui pourrait être davantage valorisé, vu les enjeux en la matière.

Il y a 1,7 million de logements en Wallonie. Et jusqu’à présent, quantifier le nombre de logements inoccupés parmi eux était particulièrement compliqué. Un travail de bénédictin pour bon nombre de communes. Le Fonds du logement de Wallonie (FLW) avançait le chiffre de 40.000 unités alors que le Centre d’études en habitat durable (CEHD) estimait de son côté qu’entre 15.000 et 20.000 logements privés étaient inoccupés. Une recherche effectuée par Mathilde Flas balaie ces chiffres. Son travail de fin d’études en master d’ingénieur civil architecte à l’ULiège met en évidence un stock de logements vides bien plus important. Pour y parvenir, elle a notamment croisé les bases de données des fournisseurs d’énergie et d’eau de même que des domiciliations, créant pour l’occasion un nouvel outil qui, une fois affiné, sera mis à disposition des communes. “Les chiffres étaient jusqu’à présent largement sous-estimés, lance celle qui va poursuivre ses recherches via un doctorat à la faculté de sciences appliquées de l’ULiège. Ils sont dorénavant plus conformes aux moyennes internationales, qui avoisinent les 6% du parc.” Dans une région guidée par les ambitions du “Stop béton” et les besoins en logements pour répondre aux évolutions démographiques, cette situation a de quoi interpeller. D’autant que les incitants pour revaloriser ce stock semble exister. “Il s’agit en effet d’un potentiel très important et très intéressant, fait remarquer Jacques Teller, professeur en urbanisme à l’ULiège. Vu les enjeux actuels, on ne peut plus fermer les yeux sur le besoin de remise sur le marché. Et ce, même si les contraintes sont nombreuses.”

De nombreux freins

La principale a trait aux coûts de rénovation. Ils sont estimés entre 1.000 et 1.500 euros/m2. “Des montants trop proches des prix du neuf pour espérer une rénovation complète de ces logements, relève Mathilde Flas. D’autant que d’après nos observations, un tiers des propriétaires ont plus de 65 ans et qu’ils disposent de revenus trop faibles pour réhabiliter leur logement. Sans oublier que de nombreux propriétaires âgés éprouvent des difficultés à obtenir des prêts. Mais même si 10% des logements sont remis sur le marché, ce serait déjà une grande avancée.”

Le renouvellement du parc immobilier wallon, très obsolète, est en cours. Près de 12.000 logements neufs sont construits chaque année en Wallonie. Des chiffres, contrairement aux idées reçues, plus importants que la hausse du nombre de ménages. “Ce qui va encore accentuer le différentiel entre les logements de qualité et les autres, note Jacques Teller. Les logements vides pourraient donc encore augmenter. Etablir une stratégie de lutte contre la rétention foncière et immobilière permettrait de diminuer la pression sur le marché du logement.”

Parmi les pistes avancées, confier son bien à une agence immobilière sociale (AIS) semble la plus opportune, selon Mathilde Flas. Cela permet de financer des travaux de rénovation (jusqu’à 90.000 euros) en cédant son bien en gestion pour 9 à 15 ans. “L’enjeu est que les communes identifient bien mieux ces logements vides et entrent en contact avec les propriétaires. Ce potentiel foncier ne peut en tout cas plus être négligé”, conclut-elle.