Immo: la renaissance des “retail parks”

Donnés pour morts il y a deux ans, les “retail parks” connaissent un rebond d’intérêt à la faveur du covid, si bien qu’ils concentrent désormais tous les espoirs des propriétaires et investisseurs d’immobilier commercial. Dans un paysage commercial saturé, l’avenir sera principalement dédié aux redéveloppements d’espaces obsolètes.

La tendance s’était amorcée avant le covid. Elle est désormais bien ancrée. L’avenir des développeurs actifs en matière d’immobilier commercial s’écrit plus que jamais en pointillé en Belgique. La fin de 30 belles années où la multiplication de retail parks (espaces commerciaux en plein air situés en périphérie) et autres centres commerciaux ont fait tourner la boutique et la planche à billets. Et ce, aux quatre coins du pays, dans pratiquement chaque bourgade belge. De quoi, avec 20 mil- lions de mètres carrés, atteindre aujourd’hui la saturation. “Il reste bien certaines zones où une offre spécifique pourrait encore voir le jour mais il faut bien admettre que le nombre de mètres carrés commerciaux ne va plus augmenter comme par le passé, estime François Honoré, CEO de The Third Territory, une agence de conseil qui accompagne les opérateurs publics et privés dans leur projet immobilier. Une de nos missions est de prédire quel sera l’impact à la fois économique, sociétal et environnemental de tout projet urbanistique, commercial ou territorial.”

Et dans le cas du retail, on observe en Belgique que près d’un million de mètres carrés commerciaux pourraient disparaître. Seuls les pôles les mieux situés et qui s’adaptent aux nouvelles tendances subsisteront. L’avenir est davantage à la concentration et au redéveloppement de retail parks. Pour les centres commerciaux, c’est également la fin d’un modèle. Seuls des projets mixtes verront encore le jour. On le sait, les politiques ne veulent plus de grands projets commerciaux, de manière à pouvoir redynamiser l’attractivité de leur centre-ville. Ne se concrétiseront que les dossiers déjà lancés. Un contexte qui ne tient même pas compte de l’évolution des modes de consommation, de l’e-commerce ou encore des longueurs en matière de délivrance de permis – une décennie le plus souvent -, des éléments qui rendent encore plus illusoire la concrétisation de projets à l’ancienne.

Des shoppings à la peine

Il suffit d’ailleurs de jeter un oeil sur les projets en cours de développement pour se rendre compte de la situation. A Bruxelles, la demande de permis pour l’extension du shopping de Woluwe est en cours (7.800 m2, Eurocommercial Properties). Pour Neo 1, sur le site du Heysel, peu d’acteurs immobiliers croient encore en sa concrétisation. Son développeur, Unibail-Rodamco-Westfield, reste emberlificoté dans des problèmes administratifs et juridiques. La prise pourrait être débranchée le 22 mars via une clause de sortie. En Wallonie, le contexte n’est pas plus favorable. A La Louvière (Wilhelm & Co), la suite de La Strada se jouera devant les tribunaux. A Verviers, Oquai (City Mall) sera totalement réorienté en un projet résidentiel (400 logements) complété de quelques commerces (13.000 m2). Le dossier sera dévoilé mi-décembre. Finalement, seul le projet mixte de Besix Red prévu à Namur (18.000 m2 de commerce, Côté verre) semble bien emmanché, de même que celui du Val Saint Lambert Free Time Park à Seraing (42.000 m2, Valinvest) et le Tubize Outlet Mall (13.500 m2, Duferco Wallonie, DCI Monaco, SAMFI Invest). Parmi les projets de retail parks, le Frunpark à Châtelineau (De Vlier) est en cours de développement alors que la construction d’un Quartier Enée (11.000 m2, Mitiska) débutera d’ici peu à Gembloux.

En Flandre, il semble que seuls des retail parks verront encore le jour. Celui de Malinas à Mechelen (Mitiska, 27.500 m2) a été inauguré fin octobre. Suivront 4 Fonteinen (Matexi, 25.000 m2) à Vilvorde et le Gerdingen retail park (Groupe GL, 15.000 m2) à Bree.

“Nous ne pensions pas affirmer cela il y a encore deux ans mais l’avenir en matière de développement commercial appartient davantage aujourd’hui aux retail parks, concède Sébastien Vander Steene, head of retail chez CBRE Belgium. Quand nous analysons les derniers chiffres de prise en location dans des espaces commerciaux ( 340.000 m2 fin septembre, ce qui devrait mener à une année record, Ndlr), on observe que ce sont les espaces situés dans les retail parks qui s’en sont les mieux sortis devant les shoppings et les rues commerçantes. Cela s’explique par le fait que, pendant la période du covid, les clients se sentaient davantage rassurés en faisant leurs courses en plein air et en garant leur voiture juste devant les magasins. Les enseignes qui ont par ailleurs particulièrement bien fonctionné sont celles de la grande distribution, de l’horeca, de l’animalerie, du bricolage, du sport ou encore de l’ameublement. Autant d’enseignes que l’on retrouve dans les retail parks.” Et son confrère Jean Baheux, head of retail chez Cushman & Wakefield, d’ajouter: “Les retail parks sont les grands bénéficiaires de cette période. Ils ont tiré les chiffres du secteur vers le haut pour atteindre des sommets. La situation devrait toutefois revenir à la normale d’ici le début de l’année prochaine. Le food and beverage connaît toujours un vrai succès mais les enseignes fashion reviennent en force. En matière de fréquentation, on observe une vraie évolution ces derniers mois avec un retour dans les standards habituels dans les rues commerçantes et les shoppings. Elle atteint 90% du volume observé en 2019. La correction sur les loyers n’a par contre pas encore été résorbée.”

Les propriétaires ont la main

Cette consolidation du marché est une tendance qui va en tout cas s’inscrire dans la durée. “Le marché belge est aujourd’hui particulièrement mature, estime Sébastien Vander Steene. Malinas sera l’un des derniers grands projets construits from scratch. Des projets de plus de 20.000 ou 25.000 m2, je n’en connais en tout cas pas. Hormis à Gembloux. Il y aura bien encore des petits projets de 5.000 à 10.000 m2 mais, à l’avenir, ce seront surtout les exten- sions et les redéveloppements de sites existants qui verront le jour. Des espaces moins bien situés vont disparaître pour laisser place à de grands pôles. Ces sites, le plus souvent situés le long de grandes chaussées, feront alors l’objet d’une réaffectation en résidentiel ou en logistique.” Un constat partagé par Jean Baheux, qui estime que le paysage commercial ne devrait pas manqué d’être redessiné à l’avenir: “L’optimisation de sites existants a un bel avenir devant lui. Ce type de projets va se multiplier. Ce qu’a réalisé Redevco à Waterloo est un bel exemple. Cela signifie que les développeurs spécialisés en immobilier commercial auront moins de possibilités à l’avenir. Le marché sera entre les mains des grands propriétaires et non des développeurs”.

A ce petit jeu, des acteurs comme Redevco – leader sur ce segment avec tous les anciens sites GB notamment -, Wereldhave, AG Real Estate, Ascencio ou encore Galimmo, des propriétaires qui disposent d’un important portefeuille commercial, verront leurs positions renforcées. “Nous estimons en effet que l’activité commerciale située en périphérie des villes possède encore un réel avenir, fait remarquer Gilles Bourgoignie, head of development de Redevco Belgium. Mais il est bien évidemment nécessaire de repenser ces pôles en les redéveloppant. Un arbitrage a déjà été effectué ces dernières années dans notre portefeuille, ce qui nous a amené à nous séparer d’un certain nombre de sites qui ne pouvaient rencontrer nos nouvelles ambitions. Dans les sites que nous possédons, certains espaces commer- ciaux seront transformés en pôles logistiques ou en data centers. Dans d’autres cas, nous développerons des projets mixtes alliant commerce et résidentiel. Ce sera notamment le cas à Auderghem ou à Berchem-Sainte-Agathe. La durabilité, la densification et la mixité seront les mots clés de notre stratégie. Nous avons déjà reconvertis 450.000 m2 en 10 ans, sur un portefeuille de 1,5 million de m2. Il reste encore du travail. On tend en tout cas en Belgique vers une restructuration de l’offre de retail parks, avec une certaine réorganisation menant à davantage de gros hubs commerciaux.”

Une demande des locataires

A l’avenir, les retail parks n’auront plus cette image de “boîte à chaussures”, mal conçue et qui aligne les magasins sans âme. Ils seront plus proches de l’attractivité d’un centre commercial tout en ayant un mix commercial plus varié. “Il y a encore de nombreux magasins isolés ( stand alone) en périphérie, explique Bram Thomas, investment director Belgium, Netherlands & France chez Mitiska Reim. Ils vont être rapatriés vers des pôles rassemblant plusieurs magasins, dans des retail parks repensés. C’est une évidence. Cette réorganisation permettra un meilleur aménagement du territoire. Et les sites désaffectés seront alors reconvertis en résidentiel ou autre. Cette optimisation est inévitable. Nous avons procédé de cette manière dans le cadre de notre projet Malinas, en déplaçant des enseignes présentes vers un nouveau parc mieux aménagé. Alors que du logement a été créé sur l’ancien site. Autre élément: nous ne parlerons désormais plus de retail park à l’avenir, mais bien de lieux beaucoup plus mixtes, qui comprendront un business park, du résidentiel, des PME, voire des activités de loisirs. L’important sera d’offrir de la plus-value à la zone de chalandise. Le modèle s’est renversé: nous devons désormais analyser la demande du marché et y adjoindre les profils les plus adaptés. Le mix évoluera en fonction de chaque développement.” Mitiska dispose en tout cas de quelques projets à court terme, dont la demande de permis sera déposée d’ici peu. Cela concerne un site en Wallonie et deux en Flandre. “Les retail parks ont clairement encore un bel avenir. Pourquoi? Parce que c’est le produit demandé par les locataires.”

En Flandre, le Groupe GL est l’un des principaux développeurs de retail parks. Il a récemment développé des projets à Asse, Bree et Maasmaechelen. Et planche sur des dossiers à As, Genk, Houthalen et Tirlemont. Son avenir à moyen terme dans le retail s’annonce compliqué. “En effet, c’est pour cette raison que nous avons anticipé la situation et que nous avons accentué nos développements résidentiels ces derniers temps, fait remarquer Bjorn Lenaers, project manager chez Group GL. Le financement de projets y est bien plus aisé. Les banques vous ouvrent davantage leurs portes. Les nouvelles ouvertures en matière de retail deviendront de plus en plus rares, c’est une évidence. D’autant qu’ils prennent le plus souvent une dizaine d’années, ce qui est démotivant et frustrant pour nos collaborateurs.” Pour Bjorn Lenaers, les sites obsolètes disparaîtront, pour laisser la place à des espaces entièrement réaménagés. “Notre travail s’annonce en tout cas moins aisé que par le passé. La majorité des retailers veulent optimaliser leurs surfaces tout en ne pouvant plus créer de nouveaux sites. Il faudra être inventif à l’avenir.”