Immo: investir dans le social, une bonne affaire?

De plus en plus d’investisseurs confient les clés de leur appartement neuf à des agences immobilières sociales. Un mécanisme qui garantit un rendement fixe et évite les tracas de la gestion locative pendant 15 ans. Tant les investisseurs que les promoteurs et les pouvoirs publics semblent s’y retrouver. Jusque quand ?

“C’est une tendance indéniable du marché. Le petit investisseur veut mettre ses économies dans un appartement, avoir un bon rendement et, surtout, ne pas devoir se soucier de la gestion locative. Et, surprise, le volet social semble être particulièrement adapté aujourd’hui. ” Olivier Peters, responsable du département immobilier neuf chez Trevi, se frotte les mains. Depuis mars 2018, il a mis en place un mécanisme clé sur porte qui permet à des particuliers d’acheter un appartement neuf construit par un promoteur qui a pignon sur rue et de confier directement la gestion de ce bien à une agence immobilière sociale (AIS). De quoi l’assurer d’un rendement fixe (environ 3% net) pour au minimum 15 ans, sans lever le petit doigt. ” Sept clients sur 10 qui frappent à notre porte pour acheter un appartement neuf comme investissement se tournent désormais vers cette voie “, lance Olivier Peters.

Le mécanisme connaît donc un certain succès. Tant les promoteurs qui se sont spécialement lancés dans cette voie que les investisseurs y trouvent leur compte. Sans parler des pouvoirs publics qui y voient une manière de résorber le déficit de logements abordables. D’autant que la demande en la matière ne fait que grimper et que la construction de logements publics patine complètement dans les trois Régions du pays, faute de financements. Il s’agit donc d’un mécanisme de type win-win. Même si, il faut l’avouer, il profite avant tout de l’aspiration créée par des taux hypothécaires toujours extrêmement bas.

Un package complet

De quoi s’agit-il exactement ? Depuis le 1er janvier 2017, ceux qui achètent un appartement neuf dans l’objectif de le louer via une agence immobilière sociale (AIS) peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit à 12% (contre 21% pour l’immobilier neuf en règle générale). Une manière pour le fédéral de booster la production de logements conventionnés (sociaux).

Cet avantage fiscal a donné des idées à l’un ou l’autre acteur du monde immobilier. Et deux axes se sont alors dégagés. L’un a été emprunté par des courtiers (Wilink ou le réseau Trevi, par exemple). Ce dernier met à disposition du candidat acquéreur différents appartements de son portefeuille de vente (de 180.000 à 300.000 euros) et lui donne certaines garanties, tant en matière de rendement que de gestion. Soit un rendement garanti d’environ 3% net (indexé) pendant minimum 15 ans, une TVA réduite de 12%, une exonération du précompte immobilier, la gestion complète du locataire, la remise en état complet de l’appartement au terme de l’occupation et l’assurance d’une plus-value du capital. Un package qui semble idéal pour ceux qui veulent investir dans la brique tout en ne s’occupant de rien.

Pour l’heure, les résultats sont en tout cas positifs. Trevi a vendu plus de 120 appartements neufs par ce biais lors des 12 derniers mois. De quoi accélérer encore le mouvement qui s’est opéré ces dernières années sur le marché bruxellois du logement conventionné. A Bruxelles, 673 logements étaient gérés via une AIS en 2003. On en dénombre aujourd’hui 5.534. Une hausse considérable qui n’est pas près de s’arrêter tant ce qui est aujourd’hui devenu un produit d’investissement semble séduire de plus en plus de monde. D’autant que la demande est bien présente. Rien qu’à Bruxelles, 38.000 ménages sont en attente d’un logement géré via une AIS. Vu que la production de logements neufs oscille ces dernières années entre 3.500 et 4.000 appartements par an, il y a encore de la marge avant de voir le mécanisme s’essouffler. Seule une remontée massive des taux d’intérêt pourrait faire dévier les investisseurs, et les orienter vers d’autres classes d’actifs. ” C’est en effet une crainte que l’on peut voir pour ce produit, regrette Xavier Mertens, CEO d’Inclusio, une société d’investissement immobilier à vocation sociale crée en 2015 par la banque Degroof Petercam, Revive et Kois Invest. Ces investisseurs sont uniquement motivés par le cash-flow et le rendement. Et ils ne se rendent d’ailleurs pas compte qu’ils achètent un appartement plus cher que la normale, vu que les intermédiaires sont plus nombreux. L’aspect social n’est donc vraiment pas une de leurs priorités. Quand les taux remonteront, ils se désintéresseront de ce produit. Alors que, pour sa part, Inclusio restera sur ce segment quoi qu’il arrive. ”

De la brique au papier

L’autre manière de profiter de ce nouveau mécanisme est, pour un promoteur, de développer des projets qui sont spécialement dédiés à ce mécanisme de gestion via une AIS. Cela diffère d’un projet classique où c’est le candidat investisseur qui se dirige par après vers un modèle de gestion AIS. Ion, Matexi, Revive, LivingStones, Reos se sont en tout cas déjà aventurés sur ce segment. Il y a également des cas plus spécifiques. Comme celui d’Inclusio, qui vise une entrée en Bourse fin 2020, avec dans la foulée une transformation de son fonds immobilier en SIR (société immobilière réglementée). Elle dispose aujourd’hui de 750 appartements en développement, qu’elle construit donc elle-même et qu’elle louera à une agence immobilière sociale. Un chiffre qui devrait grimper à 2.000 unités d’ici 2025, soit un volume d’investissement de 400 millions. Près de 50% de ces développements sont centrés à Bruxelles, le solde le sera en Wallonie et en Flandre. ” Le social ne freine pas nos investisseurs, lance Xavier Mertens. Au contraire même. Nos actionnaires sont particulièrement motivés à l’idée de travailler sur ce segment où la demande est importante. Les investissements éthiques se multiplient. Nous pensons donc vraiment qu’il y a une sensibilité grandissante pour ce type de placement. Ce n’est par contre pas la voie la plus simple pour développer du logement puisque nous sommes chaque fois directement en concurrence avec des promoteurs ou développeurs privés qui n’ont pas d’objectif social et qui peuvent donc souvent offrir bien plus que nous. Nous devons donc étudier énormément de dossiers pour en réaliser quelques-uns. Mais nous croyons réellement dans cet impact sociétal. ” Pour 2020, Inclusio promet donc des rendements intéressants, dans des investissements qui ne seront plus dans la brique mais la brique-papier. ” Par contre, pour élargir encore notre présence en Wallonie et en Flandre, il serait opportun que les gouvernements régionaux élargissent l’exonération du précompte immobilier aux acteurs institutionnels qui investissent dans des immeubles à vocation sociale. ”

Jusqu’à 6% par an de rendement global

Les appartements mis sur le marché par les promoteurs privés habituels et qui sont sélectionnés par une agence immobilière pour faire partie de leur portefeuille AIS oscillent entre 2.200 euros/m2 et 2.700 euros/m2. Les acquéreurs peuvent alors, dans certains cas, viser un rendement allant jusqu’à 3,70% net acte en mains. ” Sans oublier la plus-value immobilière légèrement supérieure à l’inflation à laquelle nous assistons depuis près de 10 ans et qui représente, en moyenne, 2,5% par an, fait remarquer Olivier Peters, qui propose des biens dans 11 projets différents actuellement. Il est donc pertinent de cumuler le rendement et la plus-value moyenne pour atteindre en fait un rendement de 5,5% à 6% par an. ” Une chose est sûre : si le rendement est inférieur à 2,7%, les candidats investisseurs passent leur chemin. Comme on le voit dans le tableau ci-joint, la répartition géographique d’un projet influence peu le rendement pour ce type de produit. ” Que l’on soit au nord, au sud ou à l’ouest de Bruxelles, les rendements varient mais restent dans le même canevas, poursuit Olivier Peters. L’important aujourd’hui, c’est surtout de produire des logements qui sont adaptés à la demande. Eviter les trois chambres et privilégier des appartements d’une chambre. Il est vrai qu’un petit investisseur obtiendra un rendement supérieur s’il loue son bien à un locataire classique. Reste qu’il devra alors effectuer lui-même le suivi locatif, être susceptible d’être sollicité le week-end pour colmater une fuite d’eau. Ce sont des choix stratégiques à effectuer par l’investisseur en fonction du temps qu’il souhaite y consacrer. ”

Eviter l’écran de fumée

Le profil des investisseurs est relativement varié. Les uns veulent avant tout pérenniser leur capital, les autres s’assurer un investissement sans devoir s’accommoder des affres de la gestion. ” Ces derniers ne cherchent pas le super rendement, explique Olivier Peters. Mais obtenir par exemple 2,8% net. Ce sont des investisseurs âgés entre 40 et 70 ans qui veulent profiter de la vie tout en plaçant leur argent. Par ce concept, nous contribuons en tout cas à dépoussiérer certaines idées préconçues sur les logements conventionnés. Près de 600.000 Bruxellois sont dans les critères pour obtenir ce type de bien. ” Précisons que si l’investisseur veut rompre avant son terme le bail de 15 ans, il devra alors rembourser l’avantage TVA qu’il a perçu, au prorata des années de résiliation anticipée. C’est l’un des éléments, parmi d’autres, qui inquiète d’ailleurs le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat, qui craint qu’une fois que le bail de 15 ans soit terminé, ces logements repassent dans le giron des locataires privés. Et que l’effervescence actuelle ne soit en fait qu’un écran de fumée au profit des investisseurs et au détriment des Bruxellois qui disposent de moyens plus faibles.