Immo: Bruxelles veut prendre de la hauteur

Pour accueillir plus de 5.000 nouveaux habitants par an d’ici 2025, Bruxelles doit densifier son territoire. Les pistes pour y parvenir sont multiples. Dont celle de construire des immeubles bien plus hauts qu’aujourd’hui, histoire d’économiser du foncier et de valoriser les ” skylines “.

Les Bruxellois vont devoir s’habituer à lever davantage la tête à l’avenir. Pas autant qu’à New York ou à Londres. Mais un peu plus haut qu’aujourd’hui. Le gouvernement bruxellois (PS, Ecolo, DéFI) a détaillé dans sa déclaration de politique régionale sa volonté de favoriser le développement d’immeubles élevés. Une manière de diversifier la densification du territoire. Une manière aussi de doper l’attractivité et l’image de Bruxelles par le biais de l’un ou l’autre geste architectural. Une stratégie dans l’air du temps qui épouse les lignes de certains promoteurs immobiliers mais pas vraiment celles de la plupart des habitants, le plus souvent rétifs à l’idée de voir les bâtiments prendre de la hauteur. ” D’aucuns ont associé ce choix politique à l’érection de tours, fait remarquer l’urbaniste de l’UCLouvain Pierre Vanderstraeten. Il s’agit d’un raccourci. Cette problématique est bien plus complexe que cela vu les enjeux démographiques actuels. ”

Selon une récente étude de l’Institut bruxellois de statistique et d’analyse, les prévisions démographiques ont été revues à la baisse, passant de 10.000 à 5.000 nouveaux habitants par an d’ici 2025. Une donne qui ne change toutefois pas les besoins en matière de densification. Sauf qu’ils seront peut-être développés d’une manière différente.

Près de 85% du bâti bruxellois comprend aujourd’hui des immeubles allant de un à quatre niveaux, 15% de quatre à douze niveaux et seulement 0,1% dépasse les douze niveaux. Soit, dans ce dernier cas, des immeubles qui s’étendent au-delà de 40 mètres, la définition habituelle – mais non universelle – d’une tour à Bruxelles. Une proportion qui est donc infime et qui n’est pas de nature à bouleverser les skylines locales. ” Bruxelles n’a jamais eu de vision coordonnée du développement des tours sur son territoire, affirme l’architecte Frédéric Luyckx, chercheur au Centre d’étude, de recherche et d’action en architecture (CERAA). Leur époque de construction remonte essentiellement avant 1989. La majorité d’entre elles ont d’ailleurs été construites dans les années 1960 et 1970. Sans parler du fait que quand on regarde une carte, on voit bien la grande dispersion des tours sur l’ensemble du territoire. Il en résulte un sentiment d’aménagement inachevé. Et un relatif désamour des Bruxellois pour les tours. ” Les plus connues aujourd’hui sont celles du Midi (150 mètres), des Finances (145 mètres), Up-Site (142 mètres) ou encore l’IT Tower (102 mètres). En attendant deux nouvelles tours de bureaux qui seront construites pour la Commission dans le quartier européen, et dont la première culminera à 165 mètres de haut. Pas de quoi déplacer les foules quand on observe leur architecture d’un peu plus près. D’où l’idée de développer des tours iconiques.

Des coûts à rentabiliser

Une chose est en tout cas certaine: si une tour peut avoir une vocation iconique, fonctionnelle ou sociale, elle n’est qu’une (petite) piste, parmi d’autres, pour résoudre la problématique de la densification bruxelloise. Elle n’est, de plus, pas destinée à favoriser le développement de logements abordables. ” C’est pratiquement impossible “, tranche Pierre Vanderstraeten. Pourquoi ? Car les coûts de construction sont plus élevés que pour une densification horizontale. ” La construction en hauteur reste coûteuse par le ratio brut/net, lance Stephan Sonneville, le CEO d’Atenor, qui a construit la tour Upsite le long du canal. Cela signifie que le nombre de mètres carrés à construire par rapport au nombre de mètres carrés qui sont vendus est très élevé. Car il faut y ajouter des cages d’escaliers de secours, sans parler des nombreux couloirs. Si un restaurant ou un rooftop est aménagé sur le toit, il faut ajouter des accès spécifiques en cas d’évacuation. Tous ces éléments font qu’il s’agit d’un investissement extrêmement lourd. On ne peut le faire que dans des pays où le prix de vente est élevé. Sans oublier que l’érection d’une tour s’accompagne aujourd’hui le plus souvent d’un geste architectural. Néanmoins, si une tour n’est pas la solution à tout, elle peut être utile à différents endroits, notamment aux alentours des gares. ” Ajoutons qu’outre le coût, le bilan environnemental de la construction n’est pas folichon, avec un niveau de consommation d’énergie particulièrement élevé. ” Il est de 75 kW/m2/an, ce qui est cinq fois plus important que pour un immeuble passif “, relève Pierre Vanderstraeten.

Dépassionner le débat

Selon une étude rédigée par Bruxelles Urbanisme et Patrimoine (devenu depuis lors urban.brussels) sur la problématique des hauteurs à Bruxelles, on y relève que le prix de revient (le coût au m2) d’un immeuble diminue avec le nombre d’étages. Mais pas vraiment d’une manière linéaire. Dépasser le septième niveau entraîne, par exemple, des coûts importants en matière de normes incendie. Il faut donc aller bien plus haut. Un promoteur retrouve la rentabilité entre 12 et 15 niveaux. Le must étant le 15e. Au-delà, le coût au mètre carré augmente à nouveau mais le prix de vente également, ce qui équilibre la balance. ” Plus on monte, plus les prix de vente sont élevés, confirme Frédéric Luyckx. Les appartements avec une vue imprenable sont davantage destinés au marché haut de gamme qu’à celui des appartements abordables. ” Notons également que plusieurs couloirs aériens imposent une limite de hauteur à 150 mètres à Bruxelles. Ce qui pourrait freiner le développement de certaines tours iconiques.

Reste que ce modèle de construction a ses partisans et détracteurs. Les uns plaidant que ” les tours sont un moyen d’afficher une image et de positionner une ville sur la carte mondiale “. Les autres avançant des problématiques d’espaces verts, d’ombres portées et de sécurité incendie ” Quoi qu’il arrive, Bruxelles ne sera pas envahie de tours dans les prochaines années, précise Tom Sanders, directeur du département de stratégie territoriale de perspective.brussels. Peut-être que l’une ou l’autre tour iconique verra le jour mais il ne s’agit pas d’une réponse aux principaux enjeux bruxellois. Et cela, tout le monde, politique et promoteurs, en est bien conscient. Il faut donc dépassionner ce débat. Une tour n’est ni une bonne idée, ni une mauvaise. Il y a des projets réussis et d’autres ratés. A certains endroits, elles peuvent toutefois être considérées comme une plus-value. Cela permet d’économiser du foncier et de donner des solutions en termes de mobilité. Mais ce qu’il faut avant tout faire évoluer, c’est la mixité des fonctions dans une tour. Beaucoup de promoteurs en parlent, mais peu ont vraiment mélangé bureau et résidentiel. ” Et Pierre-Alain Franck de l’UPSI, l’Union professionnelle du secteur immobilier, d’ajouter : ” La densification via les tours n’est pas un objectif en soi. L’objectif doit avant tout être de permettre la création de suffisamment de logements à des prix abordables. Mais si l’érection de tours est la solution prônée par les autorités publiques, je suppose que le secteur s’y adaptera “. Un constat partagé par le bourgmestre de Bruxelles-Ville : ” Le vrai débat concerne la densification, note Philippe Close. Elle doit dorénavant se faire dans la première et la seconde couronne. Pour le reste, les règlements ont évolué en matière de copropriété verticale. Reste à évoluer sur la question du démembrement de la propriété. Cela permettra alors de créer du logement abordable via les immeubles élevés “.