Immo analyse: l’inexorable chute du marché des appartements neufs

Il n’y jamais eu si peu de projets d’appartements neufs mis en vente à Bruxelles. Le stock ne cesse de diminuer, trimestre après trimestre. Et personne ne sait prédire quand la courbe va s’inverser. Une sous-offre qui s’accompagne d’un constat évident: les prix explosent, avec une hausse de 11% en un an.

Les trimestres se suivent et se ressemblent pour l’immobilier neuf à Bruxelles. Rien ne semble endiguer la chute du nombre de projets neufs en cours de commercialisation, qui atteint dorénavant son plus bas plafond depuis que Trends-Tendances fait appel au bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners pour ses analyses. Soit en 2013. Il est d’ailleurs probable qu’il faille remonter bien plus loin pour trouver des chiffres équivalents. Lors de ce quatrième trimestre 2021, 80 projets ont été mis en vente. Il y en avait encore 172 début 2019… Une chute affolante. Toutes les communes bruxelloises sont impactées. Mais ce sont celles situées dans le sud (Auderghem, Uccle, Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre) et l’ouest (Anderlecht, Forest, Molenbeek) de Bruxelles qui ont été le plus touchées, de même qu’Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles. On dénombre aujourd’hui 1.393 appartements en vente alors qu’il y en avait 2.559 trois ans plus tôt (- 45%). Une situation qui tend inévitablement le marché, d’autant que la présence d’investisseurs ne faiblit pas. Seule consolation: quand on jette un oeil sur les chiffres d’octroi de permis de bâtir fournis par Statbel, on observe un net rebond en 2021 par rapport à 2020 (+ 25%, 535 permis pour des appartements sur les sept premiers mois de l’année). Même s’il faut le préciser, cette dernière année était particulièrement catastrophique. Il faudra toutefois patienter entre 12 et 24 mois avant que cela ne se reflète dans les chiffres de commercialisation.

Pour le reste, sans surprise, cette sous-offre entraîne un net impact sur les prix. Ils sont en hausse de 11,85% par rapport à l’an dernier, une augmentation toutefois moins impressionnante si on regarde à un horizon plus lointain (+ 2,7% par rapport à 2018).

Anderlecht et Forest au plus bas

L’effondrement du stock à Bruxelles-Ville est le plus symptomatique de l’évolution du marché. Avec une diminution de 383 à 178 unités mises en vente en un trimestre. Les prix sont en baisse de 2,34% par rapport à l’an dernier. Parmi les projets en cours, citons Mercator Garden (Cofyna), Urban Court (AG Residential), Canal Wharf (AG Residential), Catedra (Bouygues) ou encore Utopia by Godin (Gamma immobilier). Aucun nouveau projet n’est apparu ces derniers mois.

Autres districts particulièrement touchés, ceux qui rassemblent les communes du sud et de l’ouest de la capitale. Du côté d’Auderghem, Uccle, Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre, les prix sont en hausse de 5,85% par rapport l’an dernier, à 4.525 euros/m2. Relevons qu’il n’y a plus de projets en vente à Boitsfort et seulement 16 appartements à Woluwe-Saint-Pierre. Parmi les projets encore en cours de commercialisation, on retrouve Artemis (Matexi), Les Hauts Prés (BPI et Belgian Land), Moulin Blanc (Thomas & Piron), Asteria (Fair Estate) et la Résidence Redstone à Uccle, Delta View (IPM), Jade (Codic) et Serenity Valley (BPI) à Auderghem de même que Chien Vert (Dare2Build et Verstraete Development) et Tervueren 150 à Woluwe-Saint-Pierre.

Du côté d’Anderlecht, Forest et Molenbeek, on dénombrait trois fois plus d’appartements à vendre il y a deux ans (140 unités aujourd’hui). Un stock historiquement bas. Parmi les principaux projets en cours dans ce district, citons Motown Parc (Motown) et Poésie (FMG Belgium) à Anderlecht de même que Forest Village (Bouygues) et Les Saules (Macan) à Forest. Les prix y sont toujours les plus abordables de la capitale (+ 4,55% en un an).

Etterbeek et Ixelles à sec

Les seules entités qui connaissent une hausse de leur stock sont celles du nord de la capitale (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren). C’est désormais le plus important, et de loin, avec 540 appartements mis en vente (pour 440 un an plus tôt). Dans des projets tels que Ananda (DCB) à Neder-Over-Heembeek de même que Steyls (Fonds du logement via Antonissen) et Laurelle (Antonissen) à Laeken. Les prix se sont envolés en un an (+ 12,15%). Des hausses qui s’expliquent surtout par le fait d’avoir intégré le projet Tour & Taxis (Extensa) dans ce district. Certains immeubles de ce projet (Park Lane et Brooklyn) flirtant avec les 4.000 euros/m2.

Le nombre d’appartements mis en vente à Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles atteignait déjà des niveaux étonnamment bas, il plonge encore (62 unités). Les prix sont par contre en hausse de 8,55% en un an, une augmentation à relativiser fortement vu la faiblesse de l’échantillonnage. Il ne reste que des fins de commercialisations dans des projets tels que Greenside (JP Seven) et CityKot (Bouygues) à Ixelles de même que Tervuren Corner (Inside Development) à Etterbeek.

Enfin, le district Est, qui rassemble Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert, parvient à maintenir quelque peu son offre (298 unités). Parmi les projets en cours, citons Les Jardins de la Paix (Jazy) et Evereast (Bouygues), Le Jules (Ciril), Admiral’s Court (CIGI) à Evere, Inwo (Wilink), So Stockel (Belgian Land et Besix Red), Vancouver (Antonissen), Woluwe Valley (Urbicoon), The W (Eaglestone) et Youwo (Eiffage) à Woluwe-Saint-Lambert. Les prix sont en forte augmentation (+ 10%).