Immo à la Côte belge: la ruée avant la tempête

La crise du coronavirus risque-t-elle de plomber l’essor du marché immobilier à la côte ? Malgré la pression sur les prix suggérée par les derniers chiffres, les professionnels ne discernent aucune baisse. L’appétit pour l’immobilier côtier est intact, pour le moment du moins.

Un soleil radieux, une pincée d’optimisme économique : il n’en faut pas plus pour une année florissante, assurent les agents immobiliers de la côte. L’exercice 2020 s’annonçait très prometteur. Le souvenir des derniers étés ensoleillés était encore dans tous les esprits et la confiance des consommateurs à son apogée. Quant aux taux, toujours aussi bas, ils devaient donner un coup de pouce supplémentaire.

2020 avait effectivement démarré sur les chapeaux de roue, à en croire de nombreux agents et promoteurs immobiliers. ” L’année semblait s’inscrire dans le prolongement de 2019, celle de tous les records, indique David Degroote, administrateur de Vastgoedgroep Degroote. En janvier et février, nous avons ainsi vendu mensuellement une vingtaine d’appartements entre 350.000 et 400.000 euros. Mais l’activité a brutalement été interrompue par les mesures de confinement. Heureusement, nous avions pas mal investi dans la numérisation, ce qui nous a permis de continuer à fonctionner tant bien que mal. La présentation des biens en ligne a d’ailleurs favorisé la vente sur plans du bâti neuf. Ceci dit, notre chiffre de ventes a quand même dégringolé d’environ 75% par rapport à 2019. ”

La crise du coronavirus influera-t-elle aussi sur l’évolution des prix de l’immobilier ? Les chiffres notariaux sur base des ventes jusqu’à fin avril font apparaître une décrue. Le prix médian des appartements à la côte a régressé de 2,5% (225.000 euros) comparativement à fin 2019. Et les chiffres plus récents de la plateforme digitale Sweepbright révèlent une correction des prix de l’ordre de 4,5% ( lire l’encadré ” Prix jusqu’à fin mai “).

Cette tendance à la baisse contraste avec les courbes haussières de ces dernières années. Mais vu la brièveté de la période concernée, il serait risqué d’en tirer des conclusions hâtives. Ne fût-ce parce que les statistiques de prix des notaires ne permettent pas de se faire une idée ni de la qualité, ni de la superficie ni de la situation des biens vendus. Plusieurs agents notent en effet un regain d’intérêt pour les petits appartements bon marché depuis le déconfinement. Dans le contexte actuel d’incertitude liée à la pandémie, les (candidats) acheteurs veulent s’assurer un point de chute à la mer. ” ‘Pourra-t-on quand même y aller cet été ? ‘ demande-t-on souvent à nos agents “, confie Filip Dewaele, administrateur de Dewaele Vastgoedgroep.

Les acheteurs intéressés par des biens plus coûteux sont moins pressés, assure Trees Beirens de l’Agence Du Coq au Coq. ” Quand on envisage d’acquérir une villa d’un million d’euros, on prend le temps de la réflexion. ”

Sur le terrain, en tout cas, les prix ne sont pas sous pression, clament en choeur les agents que nous avons contactés. ” Toutes les transactions se sont effectuées au même niveau de prix qu’avant la crise, assure Stéphanie Cambier, agent immobilier. La marge de négociation n’a pas changé. Elle est toujours de 0 à 3-4%. ” Filip Dewaele, quant à lui, anticipe une correction des prix et/ou un ralentissement des ventes à la côte. Pour deux raisons, précise-t-il. ” Primo : une seconde résidence à la côte reste un produit de luxe et les achats de luxe sont les premiers à être différés. Secundo : de nombreux acheteurs d’immobilier à la côte sont des chefs d’entreprise. Or, la règle d’or qui prévaut aujourd’hui dans les entreprises est cash is king et l’achat immobilier n’entre pas dans ce cadre. D’autres facteurs jouent également, comme la difficulté de voyager à l’étranger. Pour le moment, en tout cas, nous ne constatons encore aucun impact négatif. ”

David Degroote, pour sa part, s’attendait à un afflux de chasseurs de bonnes affaires. ” Ce ne fut pas le cas “, remarque-t-il.

A confirmer

Depuis le mois dernier, les acheteurs ” habituels ” ont d’ailleurs retrouvé le chemin de la mer, à en croire nos interlocuteurs. ” C’est la ruée depuis le 11 mai, poursuit David Degroote. Notre agenda est plein pour les prochaines semaines. Nous avons remis nos collaborateurs au travail à temps plein pour arriver à tout faire. ”

Est-il aussi optimiste pour le restant de l’année ? ” J’espère pouvoir récupérer partiellement les pertes des mois de mars et avril, répond David Degroote. Juin sera le mois de la confirmation. Soyons francs : l’activité actuelle n’est qu’un rattrapage, en quelque sorte. Cette effervescence retombera assez vite. ”

L’heure de vérité ne sonnera pas avant 2021, quand les conséquences de la crise sanitaire sur l’économie belge pourront être quantifiées avec précision. Frank Rouseré de ERA LaPlage à Westende est plutôt pessimiste. ” On peut souffler le chaud et le froid, explique-t-il. Mais cela dépendra essentiellement de la conjoncture économique. La création de richesse à l’intérieur du pays se ressent à la côte, elle alimente notre marché de l’immobilier. Quelle sera l’ampleur des dégâts économiques en Belgique ? C’est encore trop tôt pour le savoir. Une chose est sûre : une période difficile nous attend. L’Etat s’est montré très généreux pour atténuer l’impact de la crise mais viendra un jour où il faudra mettre la main au portefeuille. Pour remettre le budget à flot, l’Etat augmentera probablement la pression fiscale. Toute la question est de savoir si le Belge aura alors encore envie d’investir dans l’immobilier à la côte. ” Il est trop tôt pour se prononcer définitivement, estime Filip Dewaele. ” Comment le pouvoir d’achat évoluera-t-il ? C’est un paramètre essentiel pour le marché immobilier. Autre particularité de l’immobilier côtier : son lien avec la Bourse. Plus les Bourses prospèrent, plus les ventes à la mer augmentent. Des cours boursiers en hausse sont révélateurs de la confiance dans l’économie et, dans pareil contexte, on est davantage enclin à acquérir une seconde résidence. ”

En cas de réel coup dur économique, le segment du neuf sera plus impacté que la revente, d’après Filip Dewaele. Du moins en termes de pression sur les prix. ” Les personnes qui achètent une seconde résidence à la côte paient généralement avec leurs propres deniers. Si l’économie stagne, les vendeurs auront tendance à différer leur projet car ils ne veulent pas se défaire de leur bien à perte. Et en attendant des jours meilleurs, ils peuvent continuer à profiter de leur seconde résidence. C’est plus ennuyeux pour les agences dont l’activité ralentit mais, en contrepartie, les prix restent stables. Du côté des nouvelles constructions, une pression est prévisible. Le promoteur n’a aucun intérêt à attendre. Un appartement vide ne lui procure aucun plaisir. Au contraire, il lui coûte de l’argent. Les projets entamés ne seront donc pas retirés du marché. ”

Image de marque écornée

Les chiffres du bureau d’étude de Crombrugghe & Partners révèlent un léger tassement du prix du bâti neuf à la côte : le prix moyen demandé a reculé de 2% pour s’établir à 3.650 euros/m2.

” Heureux de pouvoir à nouveau accueillir nos seconds résidents ! “, tweettait le bourgmestre d’Ostende Bart Tommelein (Open Vld) le 20 mai dernier. A Knokke-Heist, les seconds résidents se verront offrir un bon de 200 euros. Les communes côtières lancent une grande offensive de charme pour chouchouter les vacanciers belges. De l’avis des professionnels, l’interdiction faite aux seconds résidents de venir à la mer (une décision qui, au départ, avait le soutien explicite de la plupart des bourgmestres de la côte) a nuit énormément. ” Notre agence joue le rôle de syndic de 2.400 propriétés à Knokke et je peux vous assurer que de nombreux propriétaires la trouvaient mauvaise, explique Alex Dewulf de l’agence éponyme. L’interdiction a été levée progressivement au cours des semaines qui ont suivi. L’image de marque de la côte, sensiblement écornée, devrait donc se rétablir assez vite. ”

Filip Dewaele pense lui aussi que le mécontentement sera de courte durée. ” Les seconds résidents n’ont pas apprécié mais les réticences s’estompent déjà, dit-il. C’étaient des circonstances exceptionnelles, ils en sont parfaitement conscients. ”

Toutefois, certains, comme Filip Dewaele, estiment que la crise du coronavirus pourrait avoir une incidence positive sur le tourisme et l’immobilier à la côte. ” La concurrence des secondes résidences espagnoles s’était intensifiée ces dernières années. Le coût majoré et le stress des voyages en avion pourraient bien saper l’intérêt pour l’immobilier à l’étranger. La côte belge a cet avantage indéniable qu’on peut s’y rendre sans prendre l’avion. ”

Pour David Degroote, la crise sanitaire a suscité une réflexion sur la brièveté de la vie. ” Passer de bons moments en famille, avec ses proches et ses amis, redevient une priorité. L’appartement à la mer entre parfaitement dans le cadre de cette volonté de décompresser. ” ” La météo joue aussi en notre faveur, pointe Filip Dewaele. La Flandre pourrait bien devenir la nouvelle Toscane. Le temps ensoleillé de ces derniers mois, voire de ces dernières années, semble confirmer ce présage. ”

Parking moins cher

L’ascension des prix des places de parking et des box de garage semble toucher à sa fin. Dans cinq des neuf communes côtières pour lesquelles nous disposons de données relatives aux prix des places de parking, le bureau d’études de Crombrugghe & Partners enregistre des baisses de prix. Les prix des garages ont régressé dans quatre des neuf communes côtières.