Immo à Bruxelles: Evere et Molenbeek sont les meilleures affaires du moment

Les hausses de prix dépassent les 10% en un an dans un tiers des communes bruxelloises. Le marché connaît des évolutions surprenantes. Les appartements les plus chers sont toujours à retrouver à Ixelles, avec un prix moyen de 504.000 euros pour 123 m2.

Le constat se confirme. Et l’étonnement également. Sept communes bruxelloises affichent des hausses de prix démesurées par rapport aux prix affichés en septembre 2020. Auderghem, Ixelles, Woluwe-Saint-Pierre, Etterbeek, Laeken, Evere et Anderlecht: autant de communes bruxelloises dont les prix des appartements anciens mis en vente ont grimpé de plus de 10% en un an, selon les derniers chiffres récoltés par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners et livrés en exclusivité pour Trends-Tendances. Des augmentations qui ne se concentrent pas uniquement sur les communes dont les prix étaient déjà élevés. Elles devraient en tout cas donner quelques maux de tête à l’un ou l’autre candidat acquéreur. Voire les obliger à prendre leur bâton de pèlerin pour découvrir si l’herbe n’est pas plus verte ailleurs.

Cette tension sur les prix peut s’expliquer par l’actuel déficit d’offres sur le marché neuf. Certains candidats acquéreurs ou certains investisseurs repoussant leurs envies sur le marché ancien. De quoi augmenter la concurrence et faire grimper les prix. Si c’est le cas, les prix devraient encore sérieusement augmenter dans les prochains mois vu qu’aucune éclaircie n’est attendue à court terme pour la production de logements neufs.

Ixelles toujours plus haut

Ixelles symbolise particulièrement ce phénomène de hausses de prix. Dans les chiffres qu’il fournit, le bureau de Crombrugghe & Partners utilise comme étalon de comparaison l’appartement de 80 m2. A ce titre, le prix de référence actuel est de 327.675 euros pour Ixelles. Soit 40.000 euros de plus qu’il y a un an. Précisons que vu que les appartements ixellois ont une superficie moyenne de 123 m2, le prix moyen réel est donc bien plus élévé, soit de 504.000 euros (+ 15,4%).

Même constat donc à Woluwe-Saint-Pierre (+ 14,5%, 477.525 euros pour un appartement de 120 m2), Etterbeek (+14,2%, 414.000 euros pour 113 m2), Auderghem (+ 15,6%, 422.750 euros pour 106 m2 ), Laeken (+ 13,7%, 206.600 euros pour 79 m2), Evere (+ 11,7%, 272.700 euros pour 93 m2) et Anderlecht (+ 11,3%, 253.250 euros pour 100 m2). Ajoutons que si on analyse ces hausses de prix à un horizon plus large, à trois ans par exemple, c’est Auderghem qui tire particulièrement bien son épingle du jeu avec une augmentation de 9,3%.

Autre élément: parmi les communes dont les prix sont déjà relativement élevés, seules Woluwe-Saint-Lambert et Watermael-Boitsfort peuvent témoigner d’une certaine accalmie en matière de hausses de prix.

Les communes les plus abordables restent principalement situées au nord de Bruxelles, et à Molenbeek. Des entités qui connaissent une croissance annuelle de leur prix d’environ 5%.

Enfin, il faut relever que c’est à Bruxelles-Ville (1.953 annonces), à Uccle (1.373) et à Ixelles (1.031) que l’on retrouve le plus d’appartements à vendre. Bruxelles ayant même triplé son nombre d’annonces par rapport à avril dernier. Ce trio de tête reste inchangé ces dernières années. Il est suivi d’un peu plus loin par Anderlecht, Schaerbeek et Evere. Cette dernière montrant un dynamisme particulier ces derniers mois. A contrario, l’offre ne dépasse pas les 300 annonces dans la moitié des communes bruxelloises.

Evere, la meilleure affaire

Sur le marché locatif, la tendance globale à la hausse se confirme indéniablement. Treize communes dépassent désormais la barre moyenne des 1.000 euros de loyer (pour un appartement de 80 m2). Les prix les plus élevés étant à retrouver à Auderghem (1.255 euros), Ixelles et Etterbeek. Seules Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Jette, Laeken et Molenbeek restent encore abordables. Précisons que le bureau de Crombrugghe & Partners analyse le marché à partir d’un loyer de référence pour un appartement de 80 m2, de manière à pouvoir effectuer une comparaison objective. Pour obtenir le loyer réellement demandé sur le marché, il faut toutefois s’attarder sur la superficie réelle des différents appartements mis en location. Et dans ce cas, les loyers les plus élevés sont à retrouver à Woluwe-Saint-Pierre (1.530 euros pour 115 m2), Ixelles (1.515 euros pour une superficie moyenne de 99 m2) et à Saint-Gilles (1.480 euros pour 107 m2). Petit évènement à relever: les loyers sont en recul à Bruxelles, Etterbeek, Ixelles et Uccle. Des diminutions relativement faibles mais qu’il faudra suivre dans les prochains mois. Dans l’autre sens, Auderghem voit les prix de ses loyers faire un grand bond en avant (+ 17%).

En matière de rendement, l’homogénéité est désormais plus éclatée. Evere (5%) et Molenbeek (4,7%) sont les meilleures affaires du moment. Avec des risques locatifs différents. Les autres communes tournent entre 3,5 et 4%.