Gunther Gielen (Intervest Offices & Warehouses): “Stocks stratégiques et ‘buffers’ gagnent en importance”

La crise sanitaire n’a pour ainsi dire aucun impact sur les résultats d’Intervest Offices & Warehouses. Pour le moment. Gunther Gielen, le nouveau CEO, anticipe toutefois des changements structurels sur le marché immobilier logistique belge. “Les politiques de ce pays ont enfin pris conscience de l’importance stratégique de notre secteur”, se réjouit-il.

Voilà huit mois que Gunther Gielen a pris la tête de la société immobilière réglementée (SIR) Intervest Offices & Warehouses. Il a succédé en février dernier à Jean-Paul Sols qui l’a dirigée pendant près de 14 ans. Gunther Gielen n’était pas un novice en la matière. Belfius Insurance Invest, son employeur précédent, est devenu actionnaire de référence d’Intervest en 2015 sur ses bons conseils. Et en avril 2016, notre interlocuteur siégeait au conseil d’administration d’Intervest en tant que représentant du bancassureur.

“A l’époque, Intervest misait principalement sur l’immobilier logistique pour assurer sa croissance”, se souvient Gunther Gielen. Sa proportion actuelle de 63%, contre 37% de bureaux, était encore d’environ 50-50 en 2015. Les Pays-Bas constituent un marché important : 44% de l’ensemble du portefeuille d’immobilier logistique s’y trouvent.

La décision de privilégier ce secteur s’est avérée bénéfique dans le contexte inédit de pandémie. L’expectative et l’incertitude dominent sur le marché des bureaux tandis que la demande d’espaces de stockage explose, une tendance que confirment les chiffres d’Intervest. Selon le premier rapport semestriel 2020, le taux d’occupation du portefeuille logistique avoisine les 95% tandis que celui du portefeuille des bureaux ne dépasse pas 88%.

“L’immobilier logistique a longtemps souffert d’une mauvaise réputation”, constate Gunther Gielen. Le scepticisme était réel, y compris chez Belfius. ‘Mais en quoi consiste ton travail ? Tu stockes des boîtes en carton dans un champ ? Sans être sûr de rien car de l’autre côté de la rue, il y a un champ où il est possible d’entreposer encore plus de cartons’, me demandait-on. Pareil cliché n’est plus de mise aujourd’hui. L’immobilier logistique est devenu un marché mature basé sur des activités sous-jacentes saines et générateur de cash-flows extrêmement stables. Intervest a décidé dans son plan de croissance 2016 de continuer à privilégier l’immobilier logistique pour anticiper la croissance estimée de l’e-commerce. Toutefois, nous n’avions pas prévu un tel boom, reconnaissons-le. D’un point de vue stratégique, la décision de donner plus de poids à ce portefeuille était sûrement la bonne.”

Trends-Tendances. Envisagez-vous, à l’instar des SIR Montea et WDP, de tout miser sur l’immobilier logistique ?

Gunther Gielen. Non. La combinaison logistique/bureaux offre des avantages. Investisseur immobilier depuis 20 ans, j’ai pris conscience du caractère très cyclique du secteur. Les cycles des différents segments ne sont pas toujours synchrones. De plus, il faut faire la différence entre les cycles sur le marché des investissements et sur le marché sous-jacent de la location. Notre société doit faire preuve de flexibilité. Je n’aimerais pas devoir vendre des bureaux qui rapportent 7% de façon récurrente pour ensuite acheter de l’immobilier logistique dont le rendement plafonne à 4,5%. Ce serait une perte de valeur. Le fait d’être actif dans les deux segments permet de gagner sur les deux tableaux. Mieux encore : il en résulte des opportunités de développement. Voici un exemple concret. Nous avons récemment acheté à Herentals un immeuble de bureaux qui jouxte nos propriétés à Herentals Logistics. Grâce à cette acquisition, la taille critique du site crée des possibilités de reconversion intéressantes.

Quel impact la crise a-t-elle eu sur votre portefeuille logistique et vos activités ?

Pour ainsi dire aucun. Notre cash-flow est quasi identique. Nous n’avons accordé aucune réduction, sauf de façon très limitée sur notre concept de bureaux Greenhouse. Dès le début de la crise, nous avons pris contact avec tous nos locataires, ce qui a donné d’excellents résultats. Le dialogue et la prise en compte de leurs aspirations – afin de construire sur le long terme – ont permis de développer une relation de confiance. L’aspect humain est primordial. Certains locataires néerlandais ont évoqué l’éventualité de réduire la durée de leur bail. Les Néerlandais sont beaucoup plus assertifs. Mais à ce niveau également, le dialogue a favorisé le positivisme : en ces temps difficiles, nous sommes tous dans le même bateau et devons ramer ensemble, dans la même direction. Pour le moment, les dégâts sont donc très limités. La prudence reste toutefois de mise : nul ne sait ce que nous réserve le second semestre.

Cette crise aura-t-elle un impact structurel sur le segment logistique et l’immobilier sous-jacent ?

La tempête fait rage. Les sociétés de livraison de colis sont les grandes gagnantes de la crise. Elles ont trois ans d’avance sur leurs projections. Le boom de l’e-commerce ne date pas d’hier mais le coronavirus a donné un sérieux coup d’accélérateur. Les autres parties prenantes, les sociétés logistiques et les retailers, revoient leur position. Elles cherchent à raccourcir les lignes et à renforcer les chaînes d’approvisionnement. La dimension éthique s’impose aussi de plus en plus. En Angleterre, les conditions de travail déplorables dans l’industrie textile à Leicester, révélées par la crise sanitaire, ont suscité un véritable tollé. La production est à l’arrêt et les acteurs concernés ont vu leur image de marque écornée. Nous sommes persuadés que les relations sur le long terme, tant entre employeurs et employés qu’entre bailleurs et loueurs, contribuent à la solidité des chaînes d’approvisionnement.

Le modèle basé sur la concentration de toute la production en Chine et le système des livraisons just in time est lui aussi mis à mal. Les tensions commerciales entre la Chine et les Etats-Unis d’une part, la pandémie mondiale d’autre part, ont démontré la vulnérabilité de ce modèle. Les entreprises ne veulent plus être aussi dépendantes de la Chine et il est de plus en plus question de reshoring, de rapatriement de production. Mais malheureusement pour notre économie et pour les hommes politiques belges qui en rêvent, Ford ne rouvrira pas pour autant une usine en Belgique. Les multinationales lorgnent du côté de l’Europe de l’Est où les différences de salaires par rapport à la Chine sont désormais plus ténues. Par ailleurs, la propriété intellectuelle est nettement mieux protégée en Europe. Les stocks stratégiques et les buffers (stocks tampons) gagnent donc en importance, d’où une hausse de la demande d’espaces de stockage. A ceci s’ajoute le problème de la raréfaction des grands terrains disponibles, en Belgique tout particulièrement. Avec le risque, tôt ou tard, d’une augmentation structurelle des loyers.

Notre pays joue-t-il pleinement ses atouts de “hotspot” logistique ?

Pas encore. Mais la crise sanitaire a aussi des répercussions positives : les politiques belges ont enfin pris conscience de l’importance stratégique du secteur logistique. La santé est très importante, certes, mais la logistique est à nouveau estimée à sa vraie valeur. Malgré ses nombreux atouts en ce domaine, notre pays cumule deux sérieux handicaps : le problème de mobilité et le coût élevé de la main-d’oeuvre. Le premier est dû en grande partie à la congestion du trafic à Anvers et dans la région. La concrétisation de la liaison Oosterweel devrait y remédier. Quant au coût de la main-d’oeuvre, les Pays-Bas et l’Allemagne appliquent des tarifs moins élevés et une réglementation plus souple, pour le travail de nuit notamment. J’espère que nos responsables politiques mettront tout en oeuvre pour créer un contexte favorable au développement de l’e-commerce et du secteur logistique en Belgique.

Votre stratégie d’investissement prévoit l’acquisition de grands sites multimodaux sur les principaux axes en Belgique, aux Pays-Bas et dans le nord-ouest de l’Allemagne. Vous n’êtes pas encore présents en Allemagne. Avez-vous des ambitions et des projets concrets outre-Rhin ?

Les ambitions et les projets sont réels, même si le marché allemand a perdu de son attrait. De nombreux acteurs se sont lancés dans l’aventure avec, comme corollaire, une augmentation des prix. D’un point de vue géographique, l’évolution est parfaitement logique. Pas question pour autant d’agir à l’aveuglette. Par contre, si un client a besoin de nous en Allemagne, nous réfléchirons certainement à la question.

La crise sanitaire a éclipsé la question du climat. Reviendra-t-elle rapidement à l’avant-plan, selon vous ?

Sans aucun doute. Le climat, c’est un non-retour en arrière. Cette mise entre parenthèses du fait de la crise sanitaire est très regrettable. Intervest entend privilégier les bâtiments durables et nos ingénieurs travaillent sur des scénarios à long terme. Les prévisions de 40 à 50 jours de canicule par an d’ici à 2050 ne sont guère réjouissantes. Avec les répercussions que l’on devine sur les futurs projets. Ne fût-ce qu’en termes de débit de ventilation, par exemple.

La thématique du climat et de la durabilité reprendra rapidement le dessus. L’intérêt des investisseurs pour ces questions ne date pas d’hier : d’énormes capitaux sont levés de par le monde, qu’il va falloir investir de façon durable. Notre équipe est incroyablement motivée. Notre site Mechelen Campus devrait être déconnecté du réseau d’électricité classique, une grande première en Belgique. Nous collaborons pour ce faire avec Engie, Quares et Continental, une grande entreprise installée non loin de notre site. L’objectif consiste à relier les bâtiments où les utilisateurs ont des besoins énergétiques souvent très divergents de manière à optimiser leur consommation. Nous considérons donc les bâtiments individuellement mais aussi dans le but de promouvoir la durabilité au niveau de clusters.